[부동산 정보] 세대분리형 아파트란?

[부동산 정보] 세대분리형 아파트란?

- 1인 가구 증가와 다운사이징 선호에 따라 세대분리형 아파트 뜬다

  최근 결혼 시기가 늦어지고, 사회적 의식도 점차 변화해 가면서 1인 및 2인가구가 증가하고 있습니다. 1인 가구 수는 2016년 기준 539만7615명으로 통계청 집계 되었습니다. 이는 2015년 대비 3.73% 상승한 수치라고 합니다. 같은 기간 전체 가구 상승률이 1.34% 이었던 것과 비교를 해보자면 2.7배 높은 수치라 할 수 있겠습니다. 향후 수년 내로 1인 가구가 전체 가구의 3분의 1 이상을 넘어설 것이란 전문가 예측이 나오기도 하는데요. 이런 1인 가구 증가 추세에 따라 시장도 많이 바뀌었습니다. 1인 가구를 타깃으로 한 상품들이 속속 등장하고 있는 것인데요. 부동산 시장도 예외 없습니다. 

  부동산 시장에서도 소형평수가 크게 붐을 일으키기 시작했습니다. 주택시장의 경우 한 채에서 2개 가구가 독립적으로 생활할 수 있는 세대분리형이 최근 주목을 끌고 있습니다. 세대분리형 아파트는 최근 방송매체에 연이어 소개될 정도로 크게 이슈가 되고 있답니다. 

  세대분리형이란 말 그대로 아파트 한 채를 독립 된 두 개의 공간으로 나눈 것을 의미합니다. 침실을 제외한 나머지 공간을 함께 쓰는 공유형 임대주택과 완전히 다른 개념입니다. 세대분리형 아파트는 2개의 현관, 주방, 화장실 등을 세대별로 각기 따로 갖추고 있습니다. 한 채의 집 안에 소형 평면과 중형 평면이 공존하는 구조입니다. 서로 독립된 구조를 띄고 있는 만큼 두 세대가 내부에서 전혀 마주칠 일은 없습니다. 또한 세대분리형은 전기세 수도세 난방비도 각기 세대별로 개별 청구가 가능합니다. 세대분리형은 집주인이 거주하면서 주택 일부를 부분 임대하는 구조이기 때문에 부분임대형이라 칭해지기도 합니다.

  핵가족화로 대형 아파트에 대한 수요가 점차 줄고 있는 추세라, 다운사이징에 임대료 수익까지 낼 수 있는 세대분리형은 수요자로 하여금 좋은 조건일 수밖에 없습니다. 건설사 역시도 1인 가구 증가와 더불어, 중대형에 대한 수요가 감소함에 따라 세대분리형 공급을 늘리고 있습니다.

  세대분리형 아파트는 임대 외의 목적으로도 두루 활용되고 있습니다. 최근 성인 자녀의 독립 시기 및 결혼시기가 늦어짐에 따라 자녀와 함께 주거할 목적으로 세대분리형 아파트를 찾는 사람도 많습니다. 아티스트인 제 지인은 세대분리형 아파트 중 임대세대를 개인 사무실로 사용하고 있습니다. 이처럼 굳이 임대수익을 목적하는 경우가 아니더라도 필요에 따라 다양한 활용이 가능합니다.

- 세대분리형 아파트 알고 보면 오래된 주택구조

  세대분리형 아파트가 등장한 것은 1990년대로, 사실상 이미 20년 전부터 존재하고 있던 주거형태입니다. 한국토지주택공사가 임대주택으로 선보인 주공아파트에 부분임대 개념으로 도입한 것이 최초의 세대분리형입니다.

  그러나 최근까지도 그다지 인기 있는 주거형태는 아니었습니다. 세입자와 집주인 서로가 아무래도 편한사이는 아닌데, 아무래도 바로 옆집에 살다보니 종종 마주치게 되어 심적 불편도 따르고 사생활 노출의 문제도 발생했기 때문입니다. 여타 원룸보다 비싼 임대료와 모호한 관리비 기준도 당시 인기가 없었던 이유 중 하나라고 하네요. 지금과는 부동산 정책도 달랐을 뿐더러, 1인가구가 그렇게 많을 시대도 아니라 세대분리형 아파트가 그다지 메리트 있는 구조는 아니었습니다.  

  세대분리형은 현재 가장 호황기를 누리고 있습니다. 불과 3~4년 전까지만 해도 그다지 주목을 받지 못했습니다. 3~4년 전이면 1인 가구 증가로 원룸 임대가 부쩍 증가한 시기임에도 세대분리형은 관심 밖이었습니다. 당시 중대형의 인기가 떨어진 시기였기 때문입니다. 세대분리형의 경우 대형아파트일 수밖에 없는데, 대형은 중소형에 비해 환금성이 떨어진다는 인식이 있어 꺼려했기 때문입니다. 그러나 최근 다주택자에 대한 규제가 강화되면서 1주택으로 임대수익을 낼 수 있는 세대분리형 아파트가 부동산 시장에서 이목을 끌고 있습니다. 

  세대분리형은 집의 일부를 임대하는 것으로 간주되기 때문에 다주택자로 분류되지 않습니다. 따라서 그에 따른 절세효과를 기대해 볼 수 있는 것이지요. 뿐만 아니라 임대소득도 과세되지 않는다고 합니다. 이렇다보니 최근 세대분리형은 은퇴를 앞 둔 중장년층의 재테크 수단으로 떠오르고 있습니다. 단, 가격이 9억 원을 호가하는 고가 주택으로 분류된 경우 양도세가 부과 될 수도 있다니 주의가 필요하겠습니다. 

  세대분리형 아파트로 임대수익을 원하시는 경우라면, 1인 가구 수요가 높은 지역을 고르시는 게 좋습니다. 역세권이면 더할 나위 없이 좋겠지만, 꼭 그렇지 않더라도 임대수요가 많은 대학가나 업무밀집지역도 좋은 선택이 될 수 있겠습니다.

  세대분리형 아파트는 오피스텔 보다는 좀 더 높은 월세를 받을 수 있다고 합니다. 세대분리형 아파트는 집주인뿐만 아니라 세입자들에게도 상당히 매력적인 조건을 갖추고 있기 때문입니다. 아무래도 아파트 시설이 오피스텔 보다 잘 갖춰져 있기 때문입니다. 최근 아파트 단지들은 과거와 달리 커뮤니티 시설과 주차 공간을 넉넉히 확보하고 있습니다. 뿐만 아니라 아파트는 관리비 역시도 훨씬 저렴합니다. 전용률 역시도 오피스텔보다 아파트가 더 좋은 편입니다. 오피스텔의 경우 전용률이 50% 안팎에불과 합니다. 그에 비해 아파트는 전용률이 80% 가까이 되기 때문입니다. 따라서 동일 면적이라 하더라도 실제로 더 넓게 사용할 수 있는 점이 매력입니다. 

보도 자료에 따르면 서울 시내 오피스텔 임대료 수준은 보증금 1000만원애 월세 50~60만원 선이라고 하는데요. 실제 동작구 흑석동에 위치한 84㎡형 세대분리형은 주인세대 67㎡ 원룸 18㎡로 분리되어 있는 구조인데, 이 원룸의 경우 보증금 2000~3000만원에 월세 80만원 선의 시세를 형성하고 있다고 합니다. 

 

- 기존 아파트도 세대분리 할 수 있어요

  세대분리형이 다시금 주목을 받는 이유는 또 있습니다. 세대분리형 규제가 완화되면서 다시금 화두에 오른 것인데요. 1인 가구 및 소형임대주택 수요가 증가함에 따라 정부 차원에서 세대분리형 아파트 활성화에 나섰습니다. 새로 짓는 주택만으로는 갈수록 늘어나는 1~2인 가구용 초소형 임대주택 수요를 충족하기 어렵다고 판단한 결과입니다. 더불어 핵가족화로 주택도 다운사이징이 시작되면서 기존 주택 일부를 세대 분리하여, 부분임대 하는 것을 희망하는 사람들도 늘어나고 있습니다.

  지난해 7월 국토교통부가 ‘세대 구분 가이드라인’을 발표 한 바 있으며, 올해 1월 2일에는 수정 가이드라인을 만들어 배포했습니다. 그리고 올해 5월 기존의 주택도 세대분리 가능토록 하는 내용의 주택법 개정안이 국토위 법안심사소위와 상임위원회에서 의결되었습니다. 국토위 여야 의원들은 다음 임시국회 또는 정기국회에서 이 법안을 본회의에서 통과시키기로 합의 보았다고 합니다.

  현행 주택법상 기존 아파트의 경우 주택을 분리하려면 지방자치단체에서 허가 받은 경우에만 공사를 할 수 있습니다. 그러나 법적 근거가 없어 승인을 꺼리는 지자체가 적지 않은 상황이었습니다. 국토교통부에 의하면 작년 7월 가구분리형 아파트 설치 가이드라인을 내놓았음에도 반응은 영 시원치 않았다고 합니다. 이에 따라 규제를 완화 한 수정 가이드라인을 내놓은 것인데요.

  세대분리형은 공사 규모가 커서 입주자 동의 여건이 엄격했습니다. 공사를 진행하기 위해서는 아파트 전체 입주민을 대상으로 3분의 2 이상의 동의를 받아야 했습니다. 입주민 전체를 상대로 동의서를 받아야 되니 쉽지 않은 일이었지요. 개정안에 따르면 배관 설비 추가 설치와 전기 설비 추가 설치 등의 항목을 증축이 아닌, 대수선으로 수정 분류해 여건을 완화했습니다. 대수선은 건축물의 구조나 외부 형태를 수선 또는 변경하는 것을 의미하기에 동의 여건이 대폭 완화 됩니다. 대수선의 경우 본인이 해당하는 동 입주민의 3분의 2 이상의 동이만 받으면 됩니다. 기존에 비해 훨씬 세대분리형 전환이 쉬워진 것이지요.

  세대분리형 임대주택으로 용도를 변경할 경우 국토교통부가 정한 설치기준 및 면적기준 등을 준수해야합니다. 나뉘는 공간마다 화장실, 1개 이상의 침실, 욕실, 부엌 등을 설치해야 합니다. 현관은 예외적으로 공유할 수 있지만 별도 출입문을 두도록 규정하였습니다. 이외 발코니 확장이나 벽체 및 출입문 설치 등 공사에 따라 증축에 해당하는 허가는 지자체로부터 받아야 합니다.  

  기존 아파트 세대를 분리하기 위해 치러야하는 큰 공사과정은 단점으로 꼽히고 있습니다. 더불어 세대분리형은 전세나 월세 등의 임대 용도로만 쓰이는 것을 허용합니다. 리모델링을 통해 주택을 분리한다 하더라도 이를 별도로 매매할 수 없습니다. 따라서 세대분리형으로 리모델링을 한 경우 해당 구조를 원하는 사람에게 통째로 매매할 수밖에 없습니다. 만약 집을 보러 온 사람이 세대분리를 원치 않는다면 당연히 매매에 불리할 수밖에 없겠지요. 따라서 기존 주택을 세대분리형 리모델링을 고려하고 계신다면 신중할 필요가 있습니다.