[리포트]보유세 강화에 대한 이해

[리포트] 보유세 강화에 대한 이해

#들어가며

서민들이 쉽게 살 수 없는 고가의 주택. 예컨대 9억원이 넘는 아파트. 이런 아파트를 가지고 있는 사람은 부자라고 가정해도 무리가 없겠다. 부자니까, 고가의 주택을 가지고 있으니까 세금을 더 내는 게 공평하다는 주장. 이는 소득이 더 많은 사람이 더 많은 세금을 내야한다는 논리와 이어져 있다. 그렇게 보유세 강화의 초점은 고가주택 보유자에 집중돼 있다.

우리 사회에서 보유세 강화에 대한 논의가 본격화되고 있지는 않지만, 극심한 논쟁이 벌어지고 정부에서 보유세 강화를 전격적으로 결정하는 날이 멀지 않았다고 본다. 이는 많은 언론들과 전문가들이 점치는 시나리오다. 역시 같은 생각이다.

그렇다면 9억원이 넘는 아파트를 가지고 있기만 해도 매년 세금을 꽤 내야한다면 부동산 가격은 하락할 것인가? 고가의 집을 가지고는 싶지만, 그러기 위해 내야 하는 세금이 부담되는 사람들이 많을 것인가? 내가 만약 고가의 아파트를 가지고 있는데 자꾸만 세금이 오른다면 어떤 대책을 마려할까? 세금 때문에 고가의 아파트를 포기하려할까?

부동산 가격안정을 위해, 그리고 강남 집값과의 전쟁을 위해, 조세의 정의를 위해. 어려 명분 속에 정부의 마지막 남은 부동산 정책으로 평가받는 보유세 강화. 어떤 내용을 담고 있고, 어떤 의미가 있는지 생각해 봤다.

#보유세의 현재

현행 보유세는 국세(국가에 내는 세금)인 종부세(일정 조건 이상의 고가주택에 부가되는 보유세)와 지방세(지방자치단체에 내는 세금)인 재산세(모든 토지와 건물에 대한 보유세)로 구분된다.

종합부동산세는 2005년에 처음 도입되었는데, 재산세에 더하여 고액의 부동산 소유자에게 부과되는 구조라는 점이 특징이다. 고가주택 또는 토지의 경우, 재산세+종부세를 모두 내야하는 게 우리나라 보유세의 구조로 재산세를 지자체에 먼저 납부한 후, 이를 공제한 추가금액을 종합부동산세로 납부하게 된다.

2018년1월 발표 자료를 기준으로 보면 2016년 종합부동산세 세수는 총 1조3000억원으로 국세 중에서 종부세의 비율은 0.55% 정도다. 지방자치단체의 재원 중 중요한 역할을 하는 재산세는 2016년 기준 세수액이 9.9조원에 달한다. 지방세 중 재산세의 비율은 13.1%다.

보유세 중에서 종합부동산세, 종부세는 드라마틱한 변화를 거쳤다. 종부세가 처음 도입된 참여정부시절에는 부동산 가격 안정을 도모한다는 목적으로 세대별 합산으로 추진됐으나 종부세의 세대별 합산은 헌법재판소에서 위헌이라는 판결을 받게 된다. 이로 인해 종부세는 인별합산으로 바뀌게 되고 이명박 정부에 들어서서는 종부세의 과세대상을 축소하고 세율을 인하해 지금에 이르고 있다.

좀 더 구체적으로 보면, 2005년1월5일 종부세가 처음 도입된 참여정부시절에는 인별합산 방식을 과세표준으로 재산세 합산금액이 4.5억원에 대해 1.0%~3.0%의 종부세를 책정했다가 같은 해 12월31일에는 보다 강화하여 세대별 합산으로 공시가격 합산금액 6억원이 넘으면 최저 1.0%~최고 3.0%로 강화했다.

이후 세대별 합산이 위헌 판결을 받고 부동산 시장이 위축됨에 따라 2008년 12월 26일 이명박 정부 시절 인별합산으로 바꾸고 과세표준도 공시가격 합산금액 기준 9억원으로 완화했다. 세율도 0.5%~2.0%로 낮춰 현재에 이르고 있다.

#보유세 강화의 필요성

보유세 개편 목표는 공평조세 및 주거안정 그리고 서울 집값의 안정화에 있다는 분석이다. 종부세 강화에 대한 정부의 공식적 입장은 공평주세를 통해 주거안정을 실현하겠다는 데 명분이 있지만 시장에서는 서울 강남 집값을 잡기 위한 마지막 수단으로 보는 경향이 강하다.

문재인 정부에서 정책적 영향력이 막강하다는 평가를 받는 참여연대는 지난 3월 종합부동산세와 관련된 리포트를 발표한 바 있다. 이 리포트에서 종부세에 대한 여러 편견을 데이터를 통해 반박하며 보유세 강화의 필요성을 역설했다.

참여연대 리포트에 대한 동의여부를 떠나서 보유세 강화를 이해하려면 필요성을 강조하는 주장의 핵심사항을 알아야하기 때문에 아래에서는 그 요약부분을 인용했다.

[편견1]종합부동산세는 세금 폭탄이다

종합부동산세는 실제 거래가격을 기준으로 하면 1세대 1주택의 경우 약 13.4억 원, 다주택자 경우 약 8.9억 원 이상의 주택을 소유하고 있어야 납부하는 세금이며, 납부해야 하는 세액 또한 주택 가격 대비해 매우 적은 수준으로서 종합부동산세가 세금 폭탄이라는 것은 잘못된 편견이다.

[편견2]서울에 있는 주택의 다수는 종합부동산세 대상이다

다주택자(6억 원) 기준으로 종합부동산세를 납부해야 하는 주택은 서울 공동주택의 10%가량이며 1세대 1주택자(9억 원) 기준으로는 3.7%이므로, 서울에 있는 주택의 다수가 종합부동산세 대상이라는 것은 잘못된 편견이다.

[편견3]국제적으로 비교했을 때 우리나라의 부동산 보유세 부담은 매우 높은 수준이다

OECD 기준 한국의 재산과세 통계에는 미국, 일본에는 존재하지 않는 증권거래세가 포함되어 있으므로 재산과세가 국제적으로 과도하다는 것은 잘못된 편견이며, 오히려 부동산 보유세 세수 부담은 다른 국가보다 약한 수준이다.

[편견4]종합부동산세는 주택을 소유하고 있는 개인들이 많이 내고 있다

현재 종합부동산세의 80% 가량은 토지를 대상으로 과세되고 있으며 그 중 80% 이상이 법인 소유의 토지이다. 그리고 2012년 기준 법인의 토지 소유는 상위 1%와 상위 10%에 집중되어 있으므로, 종합부동산세의 주된 납세자가 개인이라는 것은 잘못된 편견이다.

#보유세 강화의 논의 방향

때문에 문재인 정부에서 추진하고 있는 보유세 강화는 2~3가지 측면에서 진행될 것으로 보인다. 하나는 과세표준을 현행 9억원에서 6억원으로 하향하는 방향과 세율을 최저 1.0%~3.0%로 인상하는 방안 마지막으로 과세표준의 현실화라는 3가지에 초점이 맞춰질 가능성이 크다. 많은 스터디가 있었고, 그 결과를 발표됐던 참여정부시절의 종부세 체제로의 회귀를 꾀할 가능성이 클 것 같다.

첫째, 과세표준 구간별 세율 인상 조정을 보면 이는 국회의 합의가 필요한 부분이다. 예컨대 세율을 현행 0.5%~0.2%인 부분을 최대 3.0%까지 올리려는 과세표준 구간별 세율인상은 공시가격 조정이나 공정시장가액 비율 조정 등과 달리 여야간의 이견이 큰 부분이라 추진이 수월하지 않을 것이란 평가다.

둘째, 과세의 기준이 되는 공시가격의 조정은 모든 주택소유자의 부담상승으로 이어질 수 있다. 공시가격은 보통 아파트의 경우 실제 거래가격의 60~70%선이고 단독주택은 40~50% 수준이다. 종부세를 강화하기 위해 공시가격을 올리면 종부세는 물론 재산세도 함께 오르기 때문에 서민들의 세금부담이 가중될 수 있다는 비판이 제기된다. 또 공시가격 상승은 건강보험료, 기초생활보장대상자 등 사회보험료와 복지혜택에도 영향을 주어 저항이 클 수도 있다.

셋째, 공정시장가액비율을 조정하는 방법도 있다. 도입절차가 간편하지만 효과가 미미할 것이라는 평가도 있다. 현행 종부세 과세표준 산정시 계산하는 공정시장가액비율은 80%다. 이를 90~100%선으로 상향조정하면 종부세를 강화할 수 있다. 국회동의 없이 진행할 수 있어 신속하고 간편하지만 실질적 세부담 증가는 크지 않을 것이라는 분석이다. 공정시장가액비율은 총재산가액에 곱하는 비율이다.

결과적으로 종부세 강화를 실질적으로 추진하려면 국회를 통합 추진이 가장 효과적인데, 그 합의과정에서 이견이 상당히 클 것으로 전망된다. 한국주택금융공사의 보고서에 따르면 종부세 개편안은 지방선거가 끝나는 7월 이후 본격적으로 논의가 시작된다고 하더라도 9월 정기국회 개편안 입안 이후 2019년은 되어 보유세 개편안이 도입될 수 있다.

#보유세 강화의 영향

보유세 강화의 영향에 대해서는 처음 도입됐던 2005년에 발표된 LG주간경제에 자세히 소개돼 있어서 인용했다.

보유세가 올라가면 어떤 영향이 나타날까? 주택에 대한 보유세 인상의 경제적 효과는 이론적으로 소유자가 거주하는 경우와 임대하는 경우에 다르게 나타난다. 보유세 부담이 증가함에 따라 주택보유의 수익률이 떨어지고 주택거래가 감소하는 점은 공통적이나 주택매매가격은 하락하고, 전세가격은 반대로 상승하는 점이 다르다.

먼저 소유자가 거주하는 주택에 대해 보유세를 인상하면 사용자 비용이 증가하여 주택수요가 감소하고, 그 결과 주택거래 위축과 함께 주택가격이 하락하게 된다. 임대주택의 경우 세후 임대소득이 감소하므로 단기에는 이를 보상하기 위해 가능한 범위내에서 임대료를 인상하거나 건물의 개보수를 최대한 줄이려고 노력하게 된다.

장기적으로는 수익성이 낮아진 만큼 임대주택에 대한 투자가 줄어들어 주택공급이 감소한다. 이는 전세금이나 월세와 같은 임대료 상승과 함께 거래량 감소로 이어진다. 여기에 주택을 구입하려고 계획했던 가구들이 주택가격 하락을 예상하여 대거 전세나 월세로 돌아선다면 전세가격은 크게 급등할 수 있다.

보유세 인상은 소득분배도 악화시킬 수 있다. 자가 거주시에는 주택가격이 하락하므로 보유세 증가의 부담이 소유자에게 돌아가지만, 임대주택의 경우는 임대료 상승을 통해 세입자에게 전가될 수 있기 때문이다.

따라서 향후 주택시장은 정부의 의도대로 주택매매가격은 하락할 수 있겠지만, 전세가격이 상승하는 또 다른 문제를 낳을 가능성이 높아 보인다. 주택가격 하락 등으로 민간의 주택공급이 감소하고 임대료가 급등할 수 있는 만큼 공공부문에서 주택공급을 늘려 보유세 증가의 부작용을 줄일 필요가 있다. 이에 대한 정부의 적절한 대책이 필요한 시점이다.

#보유세 강화의 한계

보유세가 강화돼도 무주택자에게 도움이 되지 않는다는 주장도 있다. 손재영 건국대 부동산학과 교수는 지난 5월3일 문화일보 칼럼을 통해 보유세 인상이 부적절한 이유 5가지를 주장했다. 그 중 한 가지 이유를 인용한다.

“잠실 5단지 전용 76.5㎡ 아파트의 공시가격이 올해 25% 올라서 보유세가 144만 원 증가할 것이란 보도가 있었다. 할인율을 5%로 보면 세 부담 증가에 따른 하락 가격이 2880만 원이다. 그 2배, 3배 세 부담이 오른다고 무주택자가 갑자기 강남에 입성할 기회가 열리진 않는다. 설사, 좀 싸게 아파트를 장만하는 사람이 있다고 해도, 매년 높은 세금을 내야 하므로 아무런 실익이 없다. 세금이 올라서 이득을 보는 것은 정부뿐이다. 세금 때문에 주택 가격이 떨어지는 건 주택 소유자의 재산권 일부가 정부로 넘어가는 효과를 가지기 때문이다.”

#마무리

보유세 강화에 대한 논의를 위해, 보유세의 특징과 현황 그리고 개편방향 등에 대해 살폈다. 하지만 맹목적으로 보유세 강화만을 위한 경제학적인 논의보다는 보유세를 강화하는 근본적인 이유인 시장의 상황에 보다 집중했으면 한다.

실질적으로 강남의 집값을 잡고, 강남 집값이 안정됨으로써 주택시장이 연쇄적으로 안정되는 걸 꾀하기 위해 정부는 마지막 규제책으로 불리는 보유세 강화까지 소환하려는 것일지도 모른다. 아니 많은 사람들이 그렇게 말한다.

하지만 최근 주택시장을 보면, 강남 집값은 큰 변곡점에 서 있다. 급등하던 강남 집값이 재건축 규제와 대출규제 등으로 차츰 열기가 식어가고 있는 시점이다. 지방부동산시장과 경기도의 주택시장은 이미 상승세라 평가할 수 없는 상황이다. 심지어 하락, 위축기에 접어든 지역도 상당하다.

이처럼 상승 동력을 상실하고 있는 주택시장에 보유세 강화카드까지 꺼낸다면 주택시장은 지난 2010년 전후와 같은 극심한 위축상태에 이를 가능성도 배제할 수 없다. 정부는 시장변화에 대한 충분한 고려 후 보유세 강화 방안을 다듬을 필요가 있겠다.