[리포트]로또분양 열풍에 대한 이해

[리포트]로또분양 아파트 열풍에 대한 이해

첨단시스템과 신평면 그리고 최신 트렌드의 조경이 반영된 새 아파트가 주변보다 싸거나 비슷한 가격이라면 여러분의 선택은 어떨까요? 아마 많은 사람들이 관심을 가질 텐데요. 좋은 물건(아파트)를 싸게 살 수 있어 좋은데다, 주변보다 싼 새 아파트라 입주 후에는 주변보다 더 많이 오를 가능성도 있어, 프리미엄을 노린 투자로도 좋겠다 싶겠지요?

그런데 집이라는 게, 수익을 기대하는 투자재이자 의식주를 담당하는 필수재입니다. 당연히 투자가치보다 필수적인 생활가치가 더 보호받아야 할 것입니다. 이를 위해 정부에서 인위적으로 상당한 규제를 하고 있습니다. 분양가를 낮추면서 다주택자이 낮은 분양가에 따른 수익을 가져가지 못하도록 하는 청약규제 그리고 대출규제를 통해 실질적인 수요자를 가리는 등 복잡한 규제가 추가되고 있습니다. 

하지만 현실은 돈에 대한 무궁한 욕망이 꿈틀대는 시장을 정책이 이기기는 힘듭니다. 제도가 모든 것을 다 가두지는 못하기 때문입니다. 결국 낮아진 분양가로 인한 수혜를 챙기기 위해 시중의 풍부한 유동성이 움직이고 있고, 이 과정에서 경제력이 약한 실수요 서민층은 당초 의도와 달리 소외되기도 합니다. 

이런 모습들이 최근 이슈되고 있는 로또분양 열풍에서 잘 드러납니다. 로또분양의 이유와 로또분양 열풍에 따른 어두운 면 그리고 반성해야할 점 등을 살펴봅니다.  

#한 단지에 8만 명이 청약하는 로또분양 열풍

최근 문을 연 힐스테이트 금정역 모델하우스에는 오픈 3일 동안 총 2만5000여명이 찾았습니다. 분양가를 규제하면서 로또 아파트라는 소문이 돌며 사람들이 집중된 것입니다. 

경기 하남 미사강변도시 미사역 파라곤에는 8만4875명이 청약접수를 하면 평균 104.9대1의 경쟁률을 기록했습니다. 이 단지의 분양가는 3.3㎡당 1430만원으로 주변 시세 대비 최소 3억~4억원 가량 낮았습니다. 

평촌 어바인 퍼스트도 5만8690명이 접수해 평균 49대 1의 기록적인 경쟁률을 보였습니다. 로또 아파트의 등장에 따라 청약자들이 집중되면서 인터넷 청약을 받는 아파트투유 시스템에 오류가 발생하기도 했습니다.

#분양가, 주변 아파트보다 낮게 올라 로또열풍

분양가의 인위적인 규제로 분양 아파트의 가격은 기존 아파트 가격보다 상승폭이 적었습니다. 시장에서 새 아파트가 기존 아파트와 인기가 있는 것과는 반대의 현상이 정부의 규제로 인해 발생하게 된 것인데요. 

한국감정원 자료를 보면 서울 아파트 가격은 2014년 12월부터 2017년 12월까지 15.34% 상승했습니다. 반면 민간아파트 분양가는 분양 보증을 제공하는 주택도시보증공사의 통제로 9.4%만 올랐습니다. 

기존 아파트보다 인기가 많은 새 아파트의 가격이 기존 아파트보다 상승폭이 크게 낮은 현상이 이어지면서 많은 전문가들이 로또분양 또는 분양시장으로 수요자들이 과도하게 집중되는 이상 현상을 일찍부터 우려해 왔습니다. 

#인위적 분양가 규제에 따른 결과물

전국적인 수요층을 가진 강남권에서는 이런 불균형 현상이 더욱 두르러지는데요. 이는 과도한 분양가 통제가 투기를 불러오는 역효과를 내고 있다는 분석도 있습니다. 

정부의 분양가의 규제는 크게 공공택지 등에 적용되는 분양가 상한제, 분양승인 과정에서 이뤄지는 분양가심의위원회에 의한 조정과 분양보증 단계에서 이뤄지는 주택도시보증공사(HUG)가 분양가 통제를 들 수 있습니다. 특히 주택도시보증공사의 분양가 통제는 사업추진 단계부터 개입하는 것이 특징입니다. 

아파트를 분양하려면 의무적으로 분양보증을 받아야 분양과 관련된 승인 업무를 관공서에 진행할 수 있는데, 분양보증을 하는 일종의 보험회사 역할을 하는 주택도시보증공사가 이 보증서 발급을 고분양가 단지에는 해주지 않는 방식으로 분양가를 통제하고 있습니다. 

공기업이기는 하지만, 정부기관이 아닌 곳에서 분양보증이라는 수단으로 민간의 사업을 통제하는 모습이 뭔가 어색하다는 느낌까지 들게 합니다. 주택도시보증공사의 역할과 권한이 적정한 것인지에 대해서는 개인적으로 의문을 가지고 있습니다. 법제도의 결함으로 인해, 또는 정부의 묵인(?) 하에 주택도시보증공사가 민간의 분양가 규제라는 공사의 권한 밖의 영역까지 영향력을 미치는 게 아닐까하는 궁금증도 듭니다. 

물론 개인적으로, 제도와 관련해서 전문적인 지식이 없어서 그런 것일지도 모르겠지만 편법적인 수단이 아닐까 하는 의구심은 떨칠 수 없습니다.(다만, 이와 같은 개인적인 의구심을 제기하는 기관들이나, 민간업체가 없는 것을 보면 편법이 아니기 때문이겠지만 말입니다.)

HUG라 불리는 주택도시보증공사는 서울 강남을 비롯한 서울·과천, 성남분당, 대구 수성구 등지를 고분양가 관리지역으로 정하고 인근 지역에서 1년 전 분양된 아파트의 분양가를 넘지 못하도록 분양가를 제한합니다. 높은 분양가로 분양보증신청을 하면 민간사업자와 주택도시보증공사가 협의해가면서 적정 분양가로 조정하도록 하는 과정을 거치기도 합니다. 명분은 고분양가 사업장의 경우 미분양이 될 가능성이 크고, 이에 따라 보증 위험이 커지는 것을 관리한다는 것입니다. 

이처럼 분양가를 낮추기 위한 정부의 부동산 규제 정책이 오히려 청약열풍을 불러일으켜 로또 아파트를 조장하는 부작용이 속출하고 있다는 게 전문가들의 공통된 지적입니다. 

#로또분양 당첨 위해 위법행위까지

로또분양을 통해 수익을 올리기 위해 위법행위까지 서슴치 않는 경우도 속출하고 있습니다. 어떤 방법을 쓰더라도 당첨돼 시세차익을 노리겠다는 잘못된 선택을 하는 사람들까지 생겨날 정도입니다. 

국토교통부는 디에이치자이 개포, 과천 위버필드, 논현 아이파크, 마포 프레스티지 자이, 당산 센트럴 아이파크 등 5개 단지의 일반공급 당첨자 부정당첨 여부에 대해 점검을 실시한 결과 68건의 의심사례를 발견했습니다. 

정부가 분양가에 개입해 로또 분양 여건을 조성하고, 사람들이 로또분양의 수익을 얻기 위해 광기를 보이자, 다시 정부는 공권력을 동원해서 위법행위를 한 사람들을 적발하는데 행정력을 동원하는 모습입니다. 시장에 대한 불신이 큰 만큼 정부가 직접 나서 해결하려는 일이 많아지고 시장기능은 점점 악화되는 악순환이 아닐까 싶기도 합니다. 

한편, 위장전입 등으로 로또분양에 당첨되는 등의 위법행위를 하는 사람(주택 공급질서 교란 행위자)의 경우 주택법령에 따라 3년 이하의 징역 또는 3000만원 이하의 벌금을 받고 주택공급 계약도 취소되고 향후 3~10년간 주택 청약자격도 제한됩니다. 

#우리는 이미 로또분양의 기억을 갖고 있다!

로또분양 열풍! 우리는 처음이 아닌데요. 지난 2000년 초반 참여정부시절에도 비슷한 일들을 겪었습니다. 역시 분양가 원가 공개, 분양가 상한제 도입 등의 방법으로 분양가를 통제에 적극적이던 시절입니다.

대표적인 지역이 바로 판교입니다. 참여정부에서는 강남수요를 분산시킨다는 목적으로 판교신도시를 조성하고 로또급의 가격으로 아파트를 분양했습니다. 당연히 로또 아파트로 소문나면서 너도나도 청약하고, 당첨된 사람에게는 축하의 인사를 건네는 게 눈에 선합니다. 

자료를 보면 당시 판교의 전용 84㎡ 아파트의 분양가는 약 4억원이었다. 현재는 실거래가 10억여원에 달한다고 합니다. 10년 만에 이뤄진 일입니다. 당시 4억원을 가진 사람은 서민이라 말하기 어려웠습니다. 당연히 대출이 아닌 자기돈 몇 억원을 가지고 있는 사람들에게 이 로또의 기회를 돌아갔습니다. 서민을 위한 로또 아파트는 물론 아니었습니다. 이에 따라 결과적으로 상당수의 과실은 돈 있는 투자세력에게 돌아갔을 것으로 추정됩니다. 

설사, 실수요자이면서 투기세력도 아닌 선량한 수요자라고 정부가 생각하는 사람에게 로또아파트가 돌아갔다고 하더라도 그 몇 백세대, 몇 천세대의 극소수 서민들만 로또에 당첨됐을 뿐, 대다수 서민수요자들에게는 상대적 박탈감을 주는 게 아닐까 싶기도 합니다. 

이를 두고 “로또 아파트 역시 무주택자들에게는 ‘희망 고문’이다”라고 지적하는 사람까지 있습니다. 

 

#로또분양의 허와 실

로또 아파트 논란이 거세지면서 청와대의 국민청원 게시판에 '분양가 상한제 적용 아파트의 양도세를 강화해 달라' '전매 제한을 강화해 달라'라는 등의 불만 섞인 청원이 쇄도하고 있다고 합니다. 당첨된 사람들이 로또 아파트의 수익을 누리지 못하기를 바라는 건데요. 

물론 도입할 여지가 있는 제안이기는 하지만 로또급 아파트를 공급해서 서민에게 주거복지를 약속했던 정부 입장에서는, 이렇게 양도세를 강화하거나 전매제한을 특정 단지에 강화할 경우 애써 분양가를 통제한 의미가 퇴색될 수 있다는 고민도 있겠습니다. 

로또분양에 당첨된 사람들은 추후에 막대한 시세차익을 프리미엄으로 붙여서 시장에 내놓을 게 뻔합니다. 결국 힘들게 분양가를 통제하느라 고생한 주택도시보증공사의 수고는 프리미엄으로 전환되어 또 다른 수요자에게 전가되는 셈입니다. 의도는 선했지만, 결과적으로는 그다지 선하지 않는 역설적인 현상이 나타나게 됩니다. 

로또분양급으로 분양가를 낮췄지만 정부는 대출도 규제하고 있습니다. 성실히 일해서 신용을 쌓은 사람들도 현금부자가 아니라면 로또분양 아파트를 넘보기 어렵습니다. 그래서 로또분양 열풍 속에서 현금부자들만 웃음 짓게 되기도 합니다. 현금부자 서민 실수요자가 많기만을 바라는 게 정부의 기대일 수도 있겠지만, 확률적으로 그런 일이 일어날 가능성은 몹시 낮아 보입니다. 

서민들도 로또분양 아파트에 당첨되서 부를 창출할 수 있는 기회가 주어졌으면 합니다. 대출규제 못지않게 전매강화에도 역설이 숨어 있습니다. 로또분양에 따라 그 수익을 바로 실현시키지 못하도록 하기 위해 전매를 금지하는 기간을 두는데요. 장기간 돈을 묶어 놓을 수 있는 부유층은 견디겠지만, 그렇지 못한 서민들의 경우에는 로또분양을 지키기 위해 힘겹게 버티거나, 포기할 수밖에 없겠습니다. 

자금여력이 부족한 중산층이 아파트 청약에 나서지 못하면서 청약시장이 가진 자들의 리그로 변질되고 있다는 전문가들의 지적까지 나옵니다. 

투기과열지구나 조정대상지역의 역설도 있습니다. 부동산시장이 과열되는 지역을 정부에서 투기과열지구나 조정대상지역으로 지정해서 대출규제를 강화하고, 청약자격을 까다롭게 하는 등 규제가 집중됩니다. 

물론 주택도시보증공사의 경우 이러한 지역이 대체로 포함되는 자체적으로 기준을 마련해서 분양가 통제에 나섭니다. 그 결과 과열을 막기 위해 지정한 투기과열지구나 조정대상지역에 로또 아파트가 집중되고, 시세차익을 노린 수요가 집중되는 뭔가 이상한 모습이 자꾸 연출되고 있습니다. 

한 전문가는 분양가를 조절해 인근시세보다 낮게 분양하는 것은 투기수요를 억제하고 낮아진 분양가로 인해서 주변시세가 내려가는 것이 아니라 오히려 분양한 단지의 프리미엄을 높힐 뿐이다는 지적을 합니다.   

#해결책 찾기 필요해

로또분양에 대한 해결책 찾기가 필요한 시점으로 보입니다. 전문가들은 장기적으로 해결책을 찾아야 되고, 일단은 아파트 청약 자격을 강화할 필요가 있다고 강조합니다. 아울러 불법 행위자들에 대한 처벌을 강화할 필요가 있다는 지적도 나옵니다. 

한편으로는 인위적으로 분양가를 규제할 것이 아니라 오히려 규제를 완해서 아파트 공급을 확대함으로써 가격을 조정하는 게 더 바람직하다는 지적도 있습니다. 

시중의 유동자금이 풍부한 상황에서 갈 곳 잃은 돈들이 어느 한쪽으로 쏠리고 있는데, 그 중 하나가 분양가 통제에 따른 로또분양 아파트라, 인위적으로 막기는 어려울 것이라는 분석도 있습니다. 끝.