[부동산정보] 베이비부머 고령화와 주택시장 전망

베이비부머 고령화와 주택시장 전망

  베이비부머 세대가 본격적으로 은퇴시기를 맞이하기 시작했습니다. 그리고 뒤이어 곧 고령화시기에 도래하게 되겠지요. 이 베이비부머 세대가 65세를 넘기는 시점 2020년에 대형 주택이 감소 할 것으로 예상되며, 75세에 들어서는 2030년에는 주택수요가 전반적으로 감소 직면을 맞을 것이라는 분석이 요즘 한창입니다. 이에 따른 대응책이 선도되어야 된다는 시선도 있는데요. 오늘은 베이비부머 세대 고령화에 따른 부동산 시장 전망에 대해 살펴보도록 하겠습니다.

- 베이비부머세대란 무엇인가?

  본격적인 시장전망을 살피기에 앞서 베이비부머의 정의부터 간략히 설명부터 드리고 넘어가겠습니다. 베이비부머란 출산율이 급격히 증가추세를 보일 때 태어난 세대를 일컫습니다. 외국에서는 제 2차 세계대전 이후세대를 베이비부머세대로 분류하는데요. 

  대한민국의 경우 한국전쟁 휴전 이후 다음 해인 1955년부터 1963년까지 태어난 세대를 베이비부머로 명명하고 있습니다. 연구별로 베이비부머 세대는 1차부터 3차까지 분류되기도 하는데, 통상적으로 제가 설명드린 시기의 세대는 1차 베이비붐세대로 분류되고 있습니다. 이들은 전체 인구의 14.6%를 차지하고 있는 인구집단으로 2010년부터 본격적인 은퇴가 시작되며 고령화 사회에 막대한 영향을 미치고 있습니다. 

- 베이비부머세대는 주택시장에 막대한 영향을 미치는가?

  1차 베이비부머 세대는 비약적인 경제 성장을 겪은 세대입니다. 고도 경제성장기에 청년기를 보낸 세대로서, 극심한 인플레이션 시기를 겪었습니다. 때문에 이들 세대에게 내 집 마련은 집단적 염원이기도 했습니다. 실제 사회생활을 하는 세대 중에서 주택 보유 비율이 가장 높은 세대로 나타났다고 합니다. 

  2017년 10월 말 발표 된 서울복지실태 심층분석 리포트에 따르면 서울시기준 베이비붐 세대는 서울시 인구 중 989만 명 중 137만명으로 13.9%에 이르는데요. 이들의 순자산은 3억5000만원 수준으로 자산의 형태는 부동산이 대부분이라고 합니다. 이들 절반 이상이 자가 주택을 소유하고 있음은 물론이고, 자산비율 역시 부동산자산이 85.5% 금융자산이 9.5인 것으로 나타났습니다. 부채 역시도 주택구입비용이 44.7%로 가장 많은 것으로 나타났습니다.

  이렇듯 1차 베이비부머들은 주택수요 변화에 막대한 영향력을 끼쳐왔고, 이들의 고령화는 향후 주택시장 예측의 척도가 됩니다. 연구원에 따르면 베이비부머세대가 65세를 넘기는 시점인 2020년, 75세를 넘기는 2030년을 예의주시할 필요가 있다고 합니다. 

  베이비부머 세대는 2015년부터 노인세대로 진입을 시작하였으며, 2026년에는 21%를 초과하는 초고령 사회가 될 것으로 예측이 되고 있습니다. 한국건설산업연구원 5월 7일 발표에 따르면 베이비부머 노령화에 따라 2020년 이후 대형 주택 수요가 감소할 것이고, 2030년대 초반 이후 주택 수요 감소세가 확대될 것으로 전망되고 있습니다. 본격적으로 1차 베이비부머 세대가 고령화를 맞는 2020년대 초 주택 다운사이징이 본격화 되면서 대형 주택 수요가 감소할 것으로 예측이 되는 상황입니다.

- 베이비부머 은퇴를 위해 마련 된 제도, 주택연금 실태는?

  반면 베이비부머의 은퇴 행렬이 이미 진행 중임에도 주택연금 가입비율은 1%대(2017년 10월 기준)에 머물고 있다고 합니다. 주택연금이란 주택을 담보로 노후 소득을 충당하는 연금 상품입니다. 제도 시행 이전 전문가들은 베이비부머 세대의 은퇴와 함께 부동산 자산을 현금으로 환산하는 주택연금 가입이 급증할 것으로 예측을 했었어요. 그러나 예상과는 달리 2015년 즈음부터 베이비부머 은퇴가 본격화 되었음에도 불구하고 가입률이 1%대에 머물고 있다고 합니다.

  이유로는 자녀에게 부동산을 상속하고 싶어 하는 상속동기와, 더불어 장수나 질병 등으로 인한 미래의 불확실성 리스크 때문이라고 하네요. 대한민국의 경우 71%가 자녀 상속을 원할 정도로 상속동기가 압도적이라고 합니다.

  상속동기도 세 가지로 분류가 된다고 합니다. 01.자녀의 삶을 무조건으로 지원해서 재산을 상속하는 경우. 02.부양과 재산 상속을 맞바꾸는 경우. 03.장자 등 가계대표 자녀에게 재산을 물려주고 부양 의무를 지우는 경우. 2번이나 3번의 경우 사적연금에 가까운데요. 이 경우 주택연금으로 해결할 수 없는 건강악화나 장수 문제도 해결할 수 있기 때문에 보다 선호된다고 합니다. 

  대한민국은 실증모형 분석결과 농경사회적 특성으로 인해 03번에 해당하는, 장자 등 가계대표 자녀에게 재산을 상속하는 계승적동기가 가장 크게 나타났다고 하네요. 미국의 경우에는 자녀의 삶을 무조건 지원하는 01번 이타적 동기가 가장 크게 나타났으며, 일본의 경우 02번 부양과 집 상속을 맞바꾸는 이기적 동기가 큰 것으로 조사되었다고 합니다.

  베이비부머가 고령화에 진입함에 따라 주택연금 가입 등을 통한 자산 유동화가 제대로 이루어지지 않으면 소비지출이 지나치게 줄어들고 경기가 둔화 되는 등 한국 경제도 타격을 입게 된다고 하네요. 적극적으로 주택연금 인센티브도 고민해 봐야 할 문제라고 전문가들은 지적하고 있답니다.

- 65세 넘으면 다운사이징 시작, 75세 넘으면 주택보유율 하락

  통계청 가계금융조사에 따라 주택가치 변화를 연령층별로 살펴보면 65세를 기점으로 주택 다운사이징 현상이 발생한다고 합니다. 거주 주택의 가치를 축소는 65세 이후로 나타났다고 합니다.

  대한민국 인구수의 연령대별 변화추이에 입각하여 다운사이징시기를 예측해 보자면요. 1차 베이비부머 세대가 65세를 넘어서는 2021년으로 보고 있습니다. 즉, 2020년대 초반 이후 주택시장에 대형주택 매물 또는 임대 물건이 증가하고, 중소형주택에 대한 수요가 높아질 것이라는 전망입니다. 특히 지방의 경우 수도권보다 1차 베이비부머 65세 초과 시점이 더 빠를 것으로 예측됩니다. 이에 따라 지방에서는 머지않아 곧 1차 주택 다운사이징 현상이 발생하기 시작할 것으로 분석됩니다.

  통계청 주택소유통계에 따르면 75세를 기점으로 주택보유율 하락 현생이 발생한다고 합니다. 특히 80세를 초과하면서 주택보유율은 더욱 빠르게 하락하는 것으로 분석되었습니다. 이유인 즉 75세 이후부터는 주택을 자녀에게 상속하거나 증여하기 때문에 주택보유율이 크게 하락하게 되는 것이라고 하네요.

- 앞으로 주택시장은?

  베이비부머 세대가 앞으로 선호하게 주택은 거주여건이 양호한 중소형 주택입니다. 향후 고령화가 더 진행될 것임에 따라 건강관리, 레저, 복지 지원 등이 결합 된 중소형 특화상품이 증가할 것으로 예측되고 있습니다.

  1차 베이비부머 세대가 75세를 초과하는 시점은 2030년 초반으로 예측되고 있습니다. 신규 주택 수요는 2030년까지 점진적으로 감소세가 이어지다가 본격적으로 2030년 중반 이후부터 신규주택수요 감소가 본격화 될 것으로 전망합니다.