[리포트]달라진 특별공급제도 이해

[리포트]달라진 특별공급제도 이해

신규 아파트를 분양받기 위해 일반분양 물량에 대해 청약을 하게 됩니다. 일반분양물량은 특별공급과 일반공급으로 나눠집니다. 2018년 5월 4일부터 특별공급 제도가 바뀌었습니다. 국토부에 따르면 신혼부부 특별공급이 2배 확대되고, 특별공급도 인터넷 청약으로 실시됩니다. 또한 투기과열지구에서 공급되는 9억원 초과 주택의 경우에는 특별공급이 제외됩니다. 

이번 특별공급제도의 변경은, 국토부가 5월 4일 배포한 보도자료(첨부파일에서 확인)에서 전체적인 틀을 확인할 수 있고, 그 근거 규정으로 법규를 개정한 [주택공급에 관한 규칙]에서 구체적인 사항들을 확인할 수 있습니다. 또한 금융결제원 청약사이트 [아파트투유]에서 미리 체험해 볼 수도 있습니다. 

◆무엇이 달라졌나=특별공급제도에서 가장 크게 달라진 것을 꼽자면 ⓐ신혼부부 특별공급 확대 ⓑ투기과열지구 9억원 초과 주택 특별공급 대상 제외 ⓒ특별공급 인터넷 청약 의무화 ⓓ특별공급 예비입주자 선정 신설 ⓔ특별공급 미분양 물량을 일반공급이 아닌 특별공급 내 다른 유형 신청자에게 우선 공급 ⓕ다른 주택에 당첨될 경우 예비입주자 지위 상실 ⓖ도시재생 사업 등에서 공공임대주택 등 부지 매도자에게 기관추천 특별공급 기회 제공 등입니다. 

이중 가장 관심을 끄는 대목은 [1]신혼부부 특별공급 확대 [2]인터넷 청약 의무화 [3]예비입주자 관련 제도와 다른 유형 신청자 우선 공급. 이렇게 3가지를 꼽겠습니다. 

특별공급은 그 동안 인터넷으로 청약접수를 받는 일반공급(예컨데 1순위, 2순위 청약)에 앞서 모델하우스에서 직접 신청하고 당일 당첨자를 발표하는 형태로 많이 진행됐습니다. 이날 특별공급에서 미달된 세대는 바로 다음날로 이어지는 일반공급 물량에 추가되어 진행됐는데, 이제는 특별공급에서도 예비입주자제도와 다른 유형 특별공급 신청자 우선 공급제도에 의해서 특별공급 물량이 일반공급으로 넘어오기까지 보다 많은 단계를 거치게 되는 셈입니다.  

예를 들어, 특별공급물량이 총 100세대가 있고 일반공급물량이 200세대가 있는 단지의 경우를 보면. 특별공급물량은 그 안에서도 종류가 기관추천특별공급 25세대, 신혼부부특별공급 25세대, 다자녀가구특별공급 25세대, 노부모부양특별공급 25세대 등으로 다양했습니다. 특별공급물량은 각 유형별로 미달되면 일반공급으로 넘어가는 게 기존의 방식이었지만 앞으로는 다른 유형의 신청자가 미달된 유형의 특별공급에  추첨을 통해 당첨될 수 있게 됐습니다.

특별공급 처리 방식이 복잡해짐에 따라 특별공급 청약도 인터넷으로 의무화한 게 아닐까 생각됩니다. 국토부는 5월4일 시행을 위해 주택청약시스템 개편 등 준비를 마쳤다고 밝혔습니다. 인터넷으로 청약하는 게 어려운 사람들의 경우 기존처럼 모델하우스에 방문하여 특별공급 청약접수를 할 수 있는데 노약자나 장애인 등의 경우라고 보도자료에는 밝히고 있습니다. 하지만 주택공급규칙을 보면 인터넷 대신 모델하우스 현장접수를 위해서는 입주자모집공고를 승인하는 시군구청장에게 승인을 받아야 하는 상당히 번거로운 절차가 필요합니다. 

특별공급의 당첨방식의 변경과 함께 가장 큰 변화 중 하나가 신혼부부 특별공급의 확대입니다. 일단 신혼부부특별공급에 해당하는 물량이 2개까지 증가합니다. 민영아파트에서는 기존 10%에서 20%로 늘고, 국민주택(공공분양)의 경우 15%에서 30%로 확대됩니다. 

기존에는 혼인기간이 5년 이내이고 자녀가 있어야 신혼부부 특별공급에 해당됐으나 이제는 혼인기간 7년 이내이고 자녀가 없어도 신혼부부 특별공급 대상입니다. 신혼부부라는 표현이 조금 어색해지는 대목입니다. 다만 자녀가 없으면 특별공급 2순위가 돼 당첨확률이 낮아지게 됩니다. 

신혼부부특별공급은 부유층들이 이 제도를 이용해 서민들의 내 집 마련 기회 상실을 막기 위해 소득제한이 있습니다. 이번 개정에서 재밌는 점이 소득을 기존의 도시근로자 월평균에 해당하는 사람들 뿐만 아니라 도시근로자 월평균 소득보다 약 20%(맞벌이의 경우 30%) 더 많은 약간 고소득 신혼부부를 위한 특별공급 물량도 별도로 마련하고 있습니다.

참고로 2017년 기준 도시근로자 2인(신혼부부)의 평균소득은 월 500만 정도(맞벌이는 600만원)입니다. 고소득 신혼부부 특별공급에 청약하는 사람의 경우 외벌이로 한달에 600만 정도 벌어도 특별공급 자격이 있게 됩니다. 신혼부부 특별공급에서 순위 내 경쟁이 발생하면, 해당지역에 사는 사람이 먼저 당첨이 되고, 미성년 자녀가 만흔 사람이 당첨됩니다. 

얼마전 10억대가 넘는 고가의 강남재건축 아파트 특별공급에 미성년자가 당첨되는 등 부유층이 특별공급 제도를 악용한다는 비난이 거셌는데, 이를 의식한 듯 정부는 투기과열지구의 9억 초과 주택의 경우 특별공급 대상에서 제외됩니다. 현재 투기과열지구 지정돼 있는 서울 대부분 지역에서 선보이는 34평형 새 아파트가 9억원 전후에서 공급되기 때문에 서울에서는 특별공급 물량이 크게 줄어들 것으로 보입니다. 

또한 투기과열지구 내에서 9억원 이하의 아파트를 특별공급으로 당첨될 경우에 앞으로 전매제한이 보다 더 강화될 것이라고 국토부는 밝힙니다. 업계에 따르면 특별공급 당첨자 계약시 전매제한은 5년 입니다. 

◆왜 바뀌었나=대체 왜 특별공급제도를 이렇게 급격하게 바꾼 것일까요? 정부의 입장은 간단합니다. 주거복지로드맵의 일환입니다. 주택공급제도 변경을 통해 주거의 복지개념을 실현하고자 하는 것인데, 정부는 이를 위해 4월 국토부 내에 주거복지관을 신설하고 주거복지 관련 부서를 대폭 늘였습니다. 이번 특별공급제도 개편은 당시 국토부가 밝힌 순차적으로 청년, 신혼부부, 고령자, 취약계층 등을 위한 생애주기별 맞춤형 주거지원 방안을 구체화하여 사각지대 없는 주거환경을 만들기 위해 적극 노력할 예정이라는 발언의 후속 제도개편 중 하나로 평가할 수 있겠습니다.

정부의 주거복지로드맵은 지난해 11월 발표되었는데, 이 로드맵에서 핵심적으로 강조하는 것이 청년, 신혼, 고령층에 대한 맞춤형 주거복지의 제공입니다. 결국 정부는 일반적인 주택공급 확대와 내 집 마련 지원보다는 무주택 서민 및 실수요자 그 중에서도 청년, 신혼, 노령층에게 유리하도록 주택 관련 제도를 바꾸고, 공급도 집중하겠다는 입장입니다. 이런 정책기조는 문재인 정부기간 내 이어질 것으로 보이고, 국토부에서는 이에 부합하는 정책을 개발하고 발표하는 모습을 앞으로도 계속 볼 수 있게 될 것입니다.

청년과 신혼부부 등에 주거복지의 초점이 맞춰지는 이유는 이들 계층이 내 집 마련에 부담을 느껴, 결혼을 미루게 되고 출산도 꺼리게 되는 것으로 판단하는 게 정부의 입장입니다. 실제 정부는 주거복지로드맵에서 이와 같이 표현합니다. <부모 도움 없이는 내 집, 전셋집 마련이 어렵고 육아에 대한 부담으로 결혼과 출산을 포기하는 문제도 발생 - 분양, 임대주택 특별공급 등을 시행해 왔으나 신혼부부의 특성을 감안한 육아 등 특화서비스, 자금지원 등은 부족>  또 <취업-결혼-출산, 저소득-중산층 진입으로 이어질 수 있는 주거사다리를 마련하여 세대간, 계층간 사회통합 추진 필요>

아울러, 주거복지로드맵에서는 신혼부부를 위한 지원 방안으로 신혼부부를 위한 공공임대 20만호 공급, 신혼희망타운 7만호 공급, 분양주택 특별공급 확대, 전용 구입, 전세자금 대출, 저소득 신혼부부 주거비 지원 등을 공약하고 있습니다. 신혼부부의 경우, 이번 특별공급 확대 외에 대출지원도 기대해 볼 수 있겠습니다.

 

◆특별공급 인터넷 청약방법은=이와 같은 특별공급 제도 변경 사항은 인터넷 청약을 통해서 진행됩니다. 예전처럼 모델하우스에 직접 가서 청약하지 않아도 돼 편리해 진점도 있지만 인터넷 청약을 위해서 준비해야할 점도 있습니다. 2018년 5월 9일 현재 아직 달라진 특별공급이 인터넷으로 실제 구현된 적은 없습니다. 다만, 금융결제원 청약사이트에서 가상체험을 해 볼 수 있습니다. 

특별공급에는 민영주택(일반적인 민간아파트)의 경우 [다자녀가구] [신혼부부] [노부모부양] [기관추천]의 4가지 유형이 있고, 국민주택(공공분양 아파트)의 경우 민영주택에 [생애최초 특별공급]이 추가돼 5가지 입니다. 아파트투유에 따르면 현재 민영아파트의 특별공급이 인터넷 청약을 하게 되고 국민주택(공공분양)은 LH 등 사업주체에서 접수 받고 인터넷 접수에서 제외됩니다. 

특별공급 가상체험관을 이용하려면 우선 아파트투유 사이트에 접속합니다. 하단에 보면 청약가삼체험관이라는 컴퓨터 모니터 모양의 아이콘과 함께 텍스트가 있습니다. 이를 클릭하면 특별공급 가상체험과 일반공급 가상체험을 선택할 수 있습니다. 연습 대상이 되는 가상의 주택은 투기과열지구, 청약과열지역이 아닌 일반지역 민영주택입니다. 

참, 특별공급 가상체험에도 은행의 공인인증서가 있어야 하니까 미리 준비하시기 바랍니다. 그럼 특별공급 가상체험을 클릭하고 아래에 시작하기 버튼을 누릅니다. 들어가니 주택을 선택할 수 있는데, 대구에 있는 특별공급 민영주택 샘플이 있습니다. 이를 클릭하고 다음이라는 글이 쓰여진 버튼을 누립니다.  그러면 유의사항과 각종 안내문구가 나입니다. 재당첨제한 관련 규정도 소개됩니다. 잔금대출이 어려울 수 있으니 자금마련 계획을 확인하라는 경고(?)도 있고 개인정보 동의서도 있습니다. 모두 [예]라고 클릭해야 다음으로 넘어갑니다. 

그러면 주민번호를 넣고 공인인증서를 이용해서 로그인하게 됩니다. 연습이니까 걱정하지 말고 주민번호를 입력해도 됩니다. 주민번호를 넣으면 공인인증서 화면이 나오고 공인인증서 비밀번호를 넣고 넘어가면 이제 특별공급 종류 선택을 하게 됩니다. 

다자녀(미성년 자녀 3년 이상인 사람 대상), 신혼부부(결혼 7년 이내), 노부모부양(만 65세 이상 부모를 3년 이상 계속 부양), 기관추천(국가유공자 등)이 있는데 자신이 해당되는 부분을 클릭합니다. 신혼부부 특별공급으로 진행해 보겠습니다. 클릭하고 다음 누릅니다.

그럼 기준에 부합되는지 개략적으로 묻는 화면이 나옵니다. 먼저 무주택세대구성원인가? 예. 혼인기간 7년 이내 인가? 예. 소득기준이 부합되는가? 예. 만일 위 3가지 중 하나라도 아니오를 누르면 신혼부부 특별공급 자격이 안되기 때문에 더이상 진행하지 못합니다. 

해당주택의 주택형을 고르고, 해당지역을 선택하고, 청약통장 기간을 자동을 계산해서 확인해 줍니다. 다음이 중요한데, 자신이 신혼부부 특별공급 중 어디에 지원할지를 결정해야 합니다. 먼저 소득구분에서 기준소득(도시 근로자 월평균 소득의 100%)에 해당된다면 기준소득을 클릭하는데 맞벌이라면 맞벌이로 하시는 게 소득구간에서 유리합니다. 근데 신혼부부지만 소득이 좀 많은 사람은 상위소득으로 클릭하면 됩니다. 당연히 기준소득이 75% 우선 공급되기 때문에 당첨확률이 높습니다. 소득 관련 설명도 있으니까 입력방법 코너를 꼼꼼히 읽어보면 어렵지 않습니다. 

이후 최하층 우선배정을 신청받을 지를 묻고 주소와 연락처를 입력하면 청약이 마무리됩니다. 청약하는 방법은 그리 어렵지 않습니다. 

◆꼭 인터넷으로만 해야 하나=특별공급도 인터넷 청약을 원칙으로 합니다. 국토부에서는 인터넷 청약 의무화라는 표현을 쓰고 있습니다. 하지만 보도자료에는 노약자 등 인터넷 사용이 곤란한 청약 신청자는 견본주택을 방문해서 청약할 수 있다고 예외사항을 적고 있습니다. 그런데 어떤 경우에 인터넷으로 하지 않고 모델하우스를 가서 접수받을 수 있는지 구체적으로 표현돼 있지 않습니다. 

아무래도 인터넷보다는 현장에서 직접 물어보면 접수하는 게 편하다고 생각하는 사람들이 많을 텐데, 인터넷 접수를 의무화하고 있는 이상, 무작정 현장 접수가 편하니까 인터넷 대신 현장접수하겠다고 허락되지는 않을 것 같습니다. 

그럼 어떻게 예외를 인정받을 수 있을까요? 인터넷으로 자료를 찾아봐도 확인할 수가 없었습니다. 그래서 한 번 추측해 봤습니다. 

이와 관련해서 5월4일 개정된 주택공급에 관한 규칙 제19조에 보면 시장,군수,구청장 등 입주자모집승인권자가 인터넷접수의 방법으로 입주자를 모집하는 것이 곤란하다고 인정할 경우, 다른 요건들을 충족할 때 방문접수 방법으로 입주자를 모집할 수 있다고 돼 있습니다. 이 규정은 주택사업자가 방문접수를 받는 규정인데, 아마 청약자가 의무화된 인터넷 대신 방문청약을 하려 해도 이에 준하지 않을까 생각해 봅니다. 즉, 노약자 장애인 등이라서 인터넷 접수가 불가하니 방문접수하겠다고 시군구청장에게 허락받은 서류를 들고 모델하우스로 가야하지 않을까 생각해 봅니다. 이 부분 역시 정확한 것은 꼭 모델하우스 등에 확인해 보시기 바랍니다.  

◆한계는 없나=달라진 특별공급제도의 한계도 분명해 보입니다. 뭔가 자꾸 더 복잡해 진다는 것입니다. 마치 대학입시제도가 성적 외에 이런 저런 특기를 가진 학생들을 보호하고, 발굴하기 위해 다양한 특별전형들을 신설하다가 학생, 선생님들도 다 이해하기 어려워질 정도로 복잡해지는 것과 비슷한 느낌을 받습니다. 

또한 특성을 살린 학생을 선발하기 위한 특별전형들 마저 시간이 지나서는 그런 특성의 사교육을 받는 학생에 의해 점렴되고 결국 제도의 본질적 취지를 잘 살리지 못하고 편법으로 악용되기도 하는데, 특별분양 역시 그렇게 되지 않을까하는 우려가 큽니다. 

실질적으로 서민을 보호하기 위한 보다 정교하게 제도를 정비한다는 것인데, 그 제도가 너무 정교해져서 먹고 살기 바쁜 일반 서민들은 제도를 이해하는데 힘이 들고, 이 제도를 전문적으로 활용하는 다른 세력들에 의해서 기회를 빼앗길 수 있을 것 같다는 걱정이 크게 듭니다. 

특히나, 특별공급 내에서 다른 유형의 탈락자가 남는 물량을 추첨으로 받을 수 있다는 것은 특별공급 제도가 건강하게 운영된다면 아주 훌륭한 발상이지만, 작전세력에 의해 오염된다면 특별공급 제도가 투기의 장으로 변질될 수 있는 심각한 아킬레스가 될 수 있어 보입니다. 

사실, 완벽한 제도는 없겠습니다. 제도보다 운영의 묘가 중요하고, 참여자의 건강한 시민의식 또한 중요한 요소겠습니다. 달라지는 특별공급제도에 대한 리포트를 마칩니다.