부천 아이파크 스토어(상가) 체크포인트

부천 아이파크 스토어(상가) 체크포인트

[정리=콘텐츠팀] 선호도가 높은 수도권 1기 신도시인 부천 중동신도시 바로 옆에 들어서 있는 1613세대 규모의 대단지 브랜드 아파트 부천 아이파크의 단지 내 상가, 부천 아이파크 스토어가 4월 분양됩니다. 부천 아이파크 스토어는 총 4개 동, 51실로 구성돼 있으며 1,2단지에 각각 2개동씩 자리합니다. 입주민들의 동선이 집중되는 곳에 지어져 있고, 각각의 상가동은 입지에 따라 특색있는 MD구성(업종구성)으로 수익성의 극대화를 꾀합니다. 

먼저 부천 아이파크 스토어의 가장 큰 특징은 ⓐ대단지 메이저 브랜드 단지 내 상가 ⓑ이미 건물이 다 지어져 있는 상태 ⓒ아파트가 모두 입주돼 있는 상황 ⓓ주변 상권 대비 우수한 시설경쟁력을 꼽겠습니다. 때문에 안정적인 독점수요를 대상으로 투자 즉시 수익을 실현할 수 있는 상가입니다. 

경제력이 상대적으로 양호한 메이저 브랜드 새아파트, 그것도 대단지의 단지 내 상가라 안정적인 배후수요를 확보할 수 있는 게 장점입니다. 안정적인 투자를 선호하는 사람들이 늘고 있는 상황이라 상가 중에서도 단지 내 상가에 대한 관심이 커지고 있다보니 상가투자를 생각하고 있는 투자자들이라면 한 번 관심을 가져볼 만 한 것 같습니다. 

■ 1613세대 대단지 부천 아이파크, 이미 입주 완료!

<위 사진=경기도 부천시 약대동에 위치한 1613세대 규모 부천 아이파크 전경. 2014년 입주.>

단지 내 상가다 보니, 어떤 단지에 위치해 있는가부터 살펴야겠습니다. 부천 아이파크는 입주 20년이 지나 노후화된 중동신도시에 바로 옆에 들어선 새 아파트입니다. 일산, 분당, 중동과 같은 1기 신도시의 경우, 최신 트렌드의 새 아파트를 찾는 수요층들이 신도시 옆 단지로 이주하는 수요가 많은데, 부천 아이파크도 이런 수요층들에게 관심을 많이 받았습니다. 때문에 입주민들의 생활권이 중동신도시와 동일하다고 할 수 있겠습니다. 

아래에 첨부된 지도를 보면 부천 아이파크는 남쪽으로는 중동신도시 덕유마을, 한라마을 인근에 자리하고 있으며 북쪽으로는 기업체들이 많은 부천테크노파크, 부천로보파크 등이 위치해 있습니다. 또 중동신도시를 관통하는 지하철 7호선 부천시청역이 단지에서 직선 약 800m 거리에 있습니다. 중동신도시 생활권이자 중동신도시 상권에 속한다고 할 수 있겠습니다. 상가의 특성은 단지 내 상가로 기본적으로 입주민들의 편의시설 수요를 충족하는데 있습니다. 

부천 아이파크는 총 1613세대의 대단지이고, 메이저 브랜드 새 아파트라 입주민들의 숫자도 많고, 입주민들의 생활수준 역시 상대적으로 높은 편이라고 할 수 있겠습니다. 2개 단지로 구분돼 있는 데, 상가는 2개 단지에 각각 2개씩 총 4개로 구성돼 있습니다. 

 

상가의 주요한 수요층을 형성하는 부천 아이파크는 중소형부터 중대형까지 고르게 주택형이 구성돼 있습니다. 가장 작은 주택형이 전용 59제곱미터형부터입니다. 특히 중대형인 전용 119제곱티형이 172세대, 134형이 78세대, 159형 205세대, 182형 88세대 등 고급 수요자들이 많이 비교적 많이 거주하는 단지이기도 합니다. 

뿐만 아니라 위의 지도를 조금 자세히 보면, 단지 인근에 다세대, 다가구 주택가가 발달돼 있는 점을 볼 수 있습니다. 이들 주택가에 살고 있는 사람들이 이용하게 수월한 위치에 자리잡고 있습니다. 편의점, 세탁소, 제과점, 카페 등 생활밀착형 수요가 뒷받침되고 있습니다. 주변 상가의 노후화로 시설경쟁력을 확보하고 있다는 점을 적극적으로 활용한다면 단지 수요 외에 주변 수요까지 확보할 수도 있겠습니다. 

■주변 상권 대비 우수한 시설경쟁력과 특화 MD구성 가능

<위 이미지=단지 내 상가 위치와 개별상가의 점포 구성 도면>

단지 배치도에서 각각의 상가동 위치를 확인할 수 있습니다. 총 4개의 상가동이 위치하는데, 2개 단지의 정문과 후문에 각각 들어선다고 이해할 수 있겠습니다. 이 리포트에서는 1단지에 1상가는 1-1상가, 2단지의 2상가는 2-2상가로 표기토록 하겠습니다.

각 상가는 주변의 환경을 고려해서 업종을 구성할 수 있겠습니다. 1단지 총 32호실(1-1상가 19호실, 1-2상가 13호실), 2단지 총 19호실(2-1상가 12호실, 2-2상가 7호실) 등인데 1-1상가의 경우 입주민 수요를 기본으로 하고 1-2상가는 단지 내 어린이집이 인근에 있는데 이와 연계된 업종구성이 용이하고, 2-1상가는 초등학교 옆에 있습니다. 교육관련 업종까지 확장해서 생각해 볼 수 있겠습니다. 그리고 2-2상가는 단지 입주민은 물론 주변에 생활하는 사람들의 라이프 스타일에 맞는 업종 구성이 유망해 보입니다. 

점포는 이미 다 지어져 있기 때문에 직접 눈으로 입지와 시설을 확인해 보고 투자할 수 있다는 점이 장점입니다. 직접 확인할 때 포인트는 주변 상권 대비 시설경쟁력이 되겠습니다. 또한 상가의 형태상 스트리트형 상가로 돼 있는 점을 어떻게 극대화할지 고민해 볼 필요도 있겠습니다. 2층의 경우 테라스를 이용할 수 있는 점도 있습니다. 보다 디테일한 것은 개별 상가동을 보면서 소개토록 하겠습니다. 

■ 1-1상가(1단지 1상가)

<위 사진=1단지 1상가 전경>

1-1상가는 단지 내 상가 중에서 가장 큰 규모입니다. 1단지의 메인출입부에 자리하고 있습니다. 지도만 보면 단지 내로 깊이 들어와 있는 것 같지만 실제로 보면 주변의 다세대, 다가구 밀집지역과 연결돼 있습니다. 단지 입주민들이 이용하기 수월한 입지일 뿐만 아니라 상가에 입주하게 될 점포에 단지 인근 주민들이 접근하기에 무리가 없는 구조입니다.

이런 입지여건을 감안해서 권장업종으로는 Casual F&B(카페,호프집 등), 휴대폰 매장, 세탁소, 한의원, 소아과, 내과, 약국 등입니다. 생활편의를 위한 다양한 업종은 물론, 병의원을 개업해도 수요확보가 가능할 것 같습니다. 특히 2층의 경우 클리닉 입점이 유망하다는 게 분양팀의 설명입니다.

주민들이 많이 이용하는 신흥시장에서 직선 약 300m 떨어진 곳에 위치해 있어서 독립된 상권을 형성할 수 있는 것도 주목할만 합니다. 1-1상가에 있는 업종의 경우, 단지 입주민과 인근 주민들이 굳이 신흥시장까지 가지 않아도 될 수 있는 상황이된 것으로, 이런 수요를 흡수할 수 있는 게 1-1상권의 특징입니다. 

■1-2상가(1단지 2상가)

<위 사진=1단지 2상가 전경, 도행로를 향해 전면부타 개방된 스트리트형 구조>

1-2상가는 단지 내 어린이집 인근에 들어섭니다. 이와 연계해서 업종을 구성하면 수요 흡수가 용이하겠습니다. 이를 위해 권장업종은 Kids&Education 상가를 콘셉트로 하고 있습니다. 키즈카페, 발레교습소, 영어학원, 수학학원, 보습학원 등의 학원가와 분식집과 같은 유관 업종도 유망할 것 같습니다. 

역시 단지 입주민은 물론 외부의 주택가 수요까지 유입이 수월한 입지를 갖추고 있습니다. 키즈 관련 업종의 경우, 아이들이 이용하는 시설인만큼 부모님들이 시설이나 환경에 대한 관심이 더 큰 편인데, 부천 아이파크 스토어는 주변 상권보다 시설경쟁력이 우수하고 브랜드가 있다는 점을 활용할 필요가 있겠습니다. 

■ 2-1상가(2단지 1상가)

<위 사진=2-1상가 전경. 2단지 메인 출입구에 위치, 횡단보도 건너에 부천 체육관 입지>

부천 아이파크 2단지는 일명 초품아입니다. 초등학교를 품은 아파트라는 뜻으로 부천초등학교가 단지 바로 옆에 있습니다. 중학교나 고등학교와 달리 초등학교의 경우, 아이들이 어리기 때문에 단지에서 가깝고, 걸어다니기 좋은 환경을 선호하는데, 2단지가 그런 면에서 초등학교 학부모들이 좋아할만한 입지입니다. 

2단지의 메인출입구에 들어서는 2-1상가의 업종구성은 초등학교 학생들과 연계해서 생각해볼 수 있겠습니다. 기본적으로 메인출입구의 상가이기 때문에 2단지 입주민을 위한 가벼운 식음료 매장(커피숍, 호프집, 치킨집, 분식집 등)과 세탁소, 미용실, 반찬가게 등이 유망하겠습니다. 

초등학교에 다니는 아이들을 대상으로 하는 태권도 학원, 보습학원이 들어서기도 좋겠습니다. 또 한 가지, 2-1상가 앞 횡단보도를 건너면 부천체육관이 있습니다. 이곳은 프로농구경기가 열리는 실내체육관을 비롯해서 배드민턴, 탁구교실 등 부천시민들의 체육활동공간으로 다양하게 이용되고 있습니다. 2-1상가는 이들 체육관 이용객들에게 가장 가까운 상가이기도 합니다. 

■ 2-2상가(2단지 2상가)

<위 사진=2-2상가 전경. 주거단지 이동로에 위치한 스트리형 구성>

2-2상가는 주변이 아파트와 다세대, 다가구가 밀집돼 있는 주거지에 위치해 있습니다. 상대적으로 조용하고 쾌적한 환경인데, 생활밀착형 점포들의 경쟁력이 있겠습니다. 카페, 베이커리, 편의점, 부동산, 세탁소, 미용실 등이 LifeStyle상가가 권장업종입니다. 

시설면에서는 점포의 대부분이 거리쪽으로 창을 내고 있어서 유동인구를 유인하기 유리한 구조입니다. 또 깔끔하고 쾌적한 새 건물이라는 점도 매력입니다. 2-2상가 앞에는 부천 아이파크 3단지가 들어서 배후수요의 확대를 기대해볼 수도 있겠습니다. 

<위 이미지=홍보용 곽티슈에 인쇄된 셀링포인트>

■ 마무리하며

부천 아이파크 스토어(단지 내 상가)는 주변에 대형 상업시설이 위치하지 않아서 입주민과 주변의 수요층을 배후에 확보할 수 있는 독립된 상권입니다. 중동신도시 중심상업지에서 800미터 정도 떨어져 있고, 신흥시장 상권과도 약 300미터 거리에 있습니다. 

바로 입점해서 수익을 낼 수 있는 선시공 후분양 형태로 투자자들이 직접 입지확인과 시장조사를 하기에 용이하다는 점도 특징입니다. 마지막으로 요즘 브랜드의 중요성이 커지고 있는데, 메어지 브랜드의 단지 내 상가라 보다 고급스럽고 세련된 상권의 이미지를 형성할 수 있겠습니다. 이상으로 부천 아이파크 스토어 상가에 대한 특징을 정리했습니다. 끝.