[리포트]한국사회의 다주택자에 대한 애증

[리포트]한국사회의 다주택자에 대한 애증

“국내 주택시장에서 다주택자는 참 다루기 어려운 존재이다. 해외 주택시장을 보면 다주택자는 정부의 지원을 받으며 안정적인 임대사업자로서 기능하고 있는 나라가 대부분이다. 유독 우리나라에서 다주택자는 긍정적인 임대사업자가 아닌 투기꾼으로, 다주택자로 인해 내가 주택을 보유하지 못하게 된다는 부정적인 국민정서의 대상이 되어왔다.

주택침체기가 동반된 지난 두 차례의 정부를 거치면서 안정적인 민간임대주택의 공급자로서 다주택자에 대한 긍정적인 기능을 인정하려던 시기도 있었다. 그러나 주택가격이 상승하면서 높은 전세/매매가 비율을 활용한 레버리지 투자의 일종인 갭투자가 유행하자 다주택자에 대한 정서가 다시 투기적인 행태를 조장하는 주체로 인식되고 관련된 정책 또한 급속히 다주택자의 주택소유를 억제하는 방향으로 진행되고 있다.”

이는 부동산시장조사분석(VOL20, 2018년1월 발표)에 기고한 이창무 한양대 교수의 글이다. 다주택자에 대한 사회적 평가와 정부의 정책적용이 시대와 해당 사회의 여러 상황에 따라 달라지고 있다는 점을 주목한 글이라 본 리포트 도입부에서 인용했다.

#다주택자=투기세력, 현정부의 관점

-주택금융연구원 및 국토부 발표 자료에서

일반적인 관점에서는 투자수요와 투기수요를 구분하기 모호한 점이 있다. 반면 현 정부에서는 투기수요를 비교적 간명한 투기수요 정의한다. 정부의 관점에서는 수요는 투기수요와 실수요로 구분한다. 실수요, 즉 1가구 1주택을 제외한 다주택자는 투기수요라는 인식이다(출처 : 주택금융연구원, 2017년3분기 주택시장 분석 및 전망 중). 이런 인식하에 현 정부의 각종 부동산 정책이 출발한다.

현 정부의 가장 강력한 부동산 규제조치 중 하나인 8.2부동산 대책 발표 자료에서도 시장에 대한 인식으로 투기목적의 수요가 주택시장에 다수 유입돼 있다고 했다. 전체 주택거래량에서 기 유주택자(1주택 이상)가 차지하는 비중은 2006년~2007년 31.3%에서 2013년~2017년에는 43.7%로 증가했다. 특히 2주택 이상 보유한 다주택자가 주택을 추가로 구매하는 비중은 2015년 이전에 비해 2016년~2017년에는 동기대비 2배 이상 증가했다.

<8.2부동산 대책 내용>

#다주택자 현황

-한국은행 금융안정보고서 자료 발췌 소개

그렇다면 현 정부에서 투기세력으로 규정하고 있는 다주택자의 규모는 어느 정도일까? 한국은행 금융안정보고서(2017년12월 발표)에 다주택자 현황과 이들의 금융건전성에 대한 자료가 있다.

한국은행에 따르면 2주택 이상 주택보유자(이하 다주택자)의 수는 주택관련 규제가 완화되기 시작한 2012년 이후 빠르게 증가하고 있다. 다주택자 수의 연평균 증가율은 2013~16년중 5.0%로 1주택자수 증가율(2.2%)을 배 이상 상회하여 전체 주택보유자 중 다주택자 점유비중이 2012년 13.6%에서 2016년 14.9%로 상승하였다. 특히 다주택자가 주택을 추가 매입하는 비중)도 최근 크게 높아졌다.

2016년 기준 통계청 주택소유통계에 따르면 다주택자 수는 198만명이며 가구 수로는 289만가구로 전체 주택보유자(가구) 중에서 각각 14.9%,26.9%를 차지하고 있다. 이들의 보유주택 규모는 개인 기준 457만호(전체 주택의 31.5%), 가구 기준 720만호(49.6%)로 추정된다.

다주택자 및 다주택자 보유주택 가구의 보유주택 절반 정도(47%, 주택소재지 기준)가 서울, 경기 등 수도권에 소재하고 있다. 지역별 다주택자 보유주택 비율은 제주, 세종, 충남, 서울, 강원 등 5개 시·도가 전국 평균을 상회하는 것으로 나타났다.

2017년 2/4분기 말 기준 4대 시중은행의 주담대를 보유하고 있는 다주택자의 보유주택을 규제지역별(담보주택 소재지별 주택 수 기준)로 보면 투기지역 다주택은 전체 다주택자 보유주택의 12.7%, 투기과열지구(투기지역 포함) 24.9%, 조정대상지역(투기과열지구 포함) 39.2%로 나타났다.

#다주택자에 대한 극단적 정책변화

- 부동산시장조사분석(VOL20, 2018년1월 발표, 이창무 교수 기고글) 자료 발췌 정리

정권교체와 함께 이루어지는 국내 부동산정책 변화의 핵심은 다주택자에 대한 시각과 재건축과 관련된 정책적 선택의 극단적인 변화이다.

@김대정 정부의 다주택자 정책=우선 1998년 출범한 김대중 정부에서는 IMF국제외환위기 이후 경제활성화 대책의 일환으로 주택시장의 과감한 규제 완화를 시도하였다. 1999년 매입임대주택사업자 기준을 5채 이상에서 2채 이상으로 완화하고, 양도세 중과 면제를 위한 조건을 10년 임대에서 5년 임대로 완화하는 등 다주택자의 양도소득세 부담을 완화시키는 선택이 이루어졌다. 결과적으로 이시기 다주택자에 대한 규제완화로 대형 및 고가주택에 대한 과수요가 감소하고 소형주택에 대한 임대주택용 투자수요가 증가한 결과로이해할 수 있다.

@노무현 정부의 다주택자 정책=그러나 2003년 노무현정부가 출범하던 시기 아파트가격 급등현상이 발생했고, 노무현 정부는 그에 대한 원인을 다주택자의 투기적 행태와 강남 재건축 아파트에서 찾고자 했다. 순차적인 과정을 통해 임대주택사업자 기준이 5채 이상 10년 임대로 강화되고, 이어 2005년을 전후하여 3주택자 이상에 대한 60% 양도세 중과 및 장기보유특별공제 배제, 2주택자에 대한 50% 양도세 중과를 도입하였다.

이러한 다주택자에 대한 규제 강화는 다시 소형주택에 비해 대형주택에 대한 투자수요를 증가시켜 대형 아파트의 상대적인 가격상승을 초래하였다. 또한 다양한 재건축규제강화의 일환인 소형주택의무비율 강화는 대형 아파트의 희소가치를 높였다. 그 결과로 초래된 대형아파트의 가격급등현상으로 인해 매매계약을 취소하는 사태가 벌어지기도 했다.

이와 같이 급등하는 강남 아파트시장에 대한 극약처방으로 종합부동산세 세율 및 기준가격이 강화(9억→6억)되어 2006년 12월 부과되고, 2007년 초에는 DTI 규제를 포함한 금융규제도 함께 도입되었다. 이후 고가 및 대형 아파트의 가격은 잡혔으나 소형 및 저가 아파트의 급등세가 특히 강북지역을 중심으로 발생하여 2006년 말부터 2008년 초까지 약 80% 정도의 상승률을 기록하였다.

@이명박 정부의 다주택자 정책=이후 이명박 정부가 들어서면서 국제금융위기 탈출을 위한 경제활성화대책이 도입되었고, 그 일환으로 헌법불합치 판정을 받은 종합부동산세에 대하여 세대별 합산을 개인별 합산으로, 기준가격을 6억원에서 9억원으로, 최고 세율도 낮추는 완화책이 도입되었다.

이러한 정책적 변화는 대형 아파트의 가격 하락세와 소형아파트의 상승세가 멈추고 상대적인 가격의 안정화가 상당기간 지속되는 흥미로운 결과가 발생하였다. 또한 다주택자에 대하여도 임대주택사업자 기준을 완화하고 양도세중과도 한시적 완화(2주택자: 일반세율, 3주택자: 60%->45%)하는 선택이 이루어졌다.

@박근혜 정부의 다주택자 정책=이후 상당기간 지속된 부동산시장의 침체기를 겪으면서 들어선 박근혜 정부의 주택정책의 중요한 방향성 중 하나는 주택시장의 침체로 발생했던 사회적인 문제인 하우스푸어에 대한 대책이었다.

이를 위해 시장 활성화 정책을 도입하였고, 다양한 방법으로 다주택자의 주택투자 기회를 확대하고, 2014년에는 다주택자에 대한 양도세중과가 폐지되었다. 재건축과 관련해서는 노무현 정부 시기 40년으로 강화되었던 재건축 연한이 30년으로 완화되는 등 재건축 관련 규제의 완화가 이루어졌다.

박근혜 정부 시기 주택시장은 상당기간 침체기를 유지하다 상승세로 반전되었지만 다주택자에 대한 지속적인 규제 완화가 이루어진 결과 소형을 위주로 가격이 상승하였다.

@문재인 정부의 다주택자 정책=문재인정부의 출범과 함께 다주택자 양도소득세 강화와 재건축 초과이익환수제의 부활이 중심이 된 시장안정화대책 급속히 진행되었다. 그러나 기대와는 다르게 서울 특히 강남 아파트시장은 오히려 급등세를 전환되는 현상이 발생하였다. 다주택자와 강남재건축 아파트에 초점이 맞추어져 진행되었던 노무현 정부 시기 처방이 반복되고 있고, 시장 또한 유사하게 반응하고 있다.

#맺으며

다주택자에 대한 정책을 살펴보면 시장 상황에 따라 정부에서는 규제를 완화하기도 하고, 규제를 강화하기도 했다. 주택수요가 위축되어 주택시장은 물론 내수경기가 어려워지는 상황에서 정부에서는 집을 살 수 있는 여력이 있는 다주택자이 집을 살 수 있도록 해서 경기를 부양하는 정책을 쓰는 모습을 보였다. 또 전세대란이 일어나자 임대주택공급 확대를 위해 민간의 힘을 빌리기 위해 다주택자를 지원하기도 했다.

하지만 우리사회에서는 다주택자에 대한 시선이 곱지만 않은 게 사실이다. 주택가격이 치솟으며 집 한 채 마련하기도 만만치 않는 서민들에게 집을 여러 채 가지고 있는 다주택자들이 심정적으로 달갑지 않을 것이다.

높은 월세부담으로 고통 받는 서민들에게 다주택자에 대한 심리적 거리감은 더욱 클 것이다. 자신이 사는 집 이외에 또 다른 집을 가지는 것은 다른 사람이 살 집을 빼앗는 행위라는 주장까지 나오고 있다.

높은 전세가율을 활용해 무절제하게 집을 사들여 시장을 교란시키는 갭투자가 성행하는 등 다주택자들의 도덕적 헤이는 부정적 인식을 심어주기도 했다. 현 정부에서도 이런 점을 주목하며 규제강화의 명분을 내세운다.

하지만, 역설적이게도 주택가격이 하락하고 시장이 냉각되면 경제력이 있는 다주택자보다 집 없는 서민들이 더 큰 고통을 받고 경제적으로 견디기 어려워했다. 이를 해결하기 위해 정부에서는 다주택자의 힘을 빌리려 규제를 완화하곤 했다. 한국사회에서 만나볼 수 있는 다주택자에 대한 애증의 한 장면이라 생각한다.

[참고]

본 리포트는 출처를 밝힌 보고서와 발표자료의 문장이 상당부분 인용돼 있습니다. 좋은 글들이라 많은 분들과 나누고자 빌려왔습니다.