[리포트]미분양 현황 점검-1편. 경기도

[리포트]미분양 현황 점검-1편. 경기도

최근 기사를 보면 미분양을 우려하는 목소리가 큰 것 같습니다. 국토부가 4월 발표한 미분양 현황에 따르면 전국적으로 미분양 아파트가 6만 세대를 넘었습니다. 이는 10개월만에 최대치입니다. 특히 지방의 미분양 아파트 물량이 5만933세대나 된다고 합니다. 

이에 미분양과 관련된 지역별 현황을 순차적으로 살펴볼 예정입니다. 또한 미분양 지역에 최근 공급된 신규단지의 청약결과도 조사해서 보다 입체적으로 상황을 파악하려 합니다. 이번 주에는 1편으로 경기도를 중심으로 살펴보도록 하겠습니다. 깊이 있는 분석까지는 기대치 마시고, 현황 정도만 확인하시는데 의미를 찾기 바랍니다.

경기도지역 상세를 들어가기 전에, 이번 미분양 지역 현황 점검 시리즈를 시작하는 의미에서 종합적인 현황부터 봤습니다. 가장 최근 데이터인 국토부의 2014년 2월 현재 기준입니다. 광역시도를 기준으로 미분양지역을 보면 경남이 1만2914세대로 가장 많습니다. 경남에서도 창원시와 거제시에 미분양이 집중돼 있습니다. 충청남도에도 미분양 아파트가 많습니다. 충남에 1만1002세대가 미분양입니다. 

다음으로는 경기도로 8676세대가 미분양이고 경상북도가 8237세대로 미분양이 많습니다. 평창 올림픽을 계기로 공급이 많았던 강원에도 4636세대가 미분양입니다. 지방에서도 전북, 전남, 대전, 광주, 대구 등지는 미분양이 상대적으로 많지 않은 상황입니다. 울산의 미분양은 837세대로 적은 편이지만, 최근 아파트 공급이 거의 없었음에도 미분양이 잘 해소되지 않는 게 문제입니다. 

지역별로 상세하게 보면 경남 창원시에만 5625세대의 미분양이 있습니다. 충남 천안시에 3918세대, 경북 포항시에 2072세대, 충북 청주시에 2010세대, 강원 원주시에 1821세대, 경기 남양주에도 1773세대가 미분양입니다. 위의 막대그래프로 소개된 지역이 미분양 물량이 1000세대 이상인 지역입니다. 

단순히 미분양이 많다는 것만으로는 지역의 주택경기를 정확하게 판단하기 어렵습니다. 일시적으로 공급이 많은 경우도 있고, 수요가 풍부해서 절대적인 물량이 많지만 꾸준히 소진되고 있는 상황인지도 살펴야 겠습니다. 그리고 미분양이 많은 지역에 새 아파트 공급됐을 때 소비자들이 어떤 반응을 보이는지 청약결과도 따져봐야겠습니다. 

앞으로 미분양 시리즈를 통해서 해당지역들을 조금 구체적으로 정리하겠습니다. 그럼 이번 편인 경기도의 미분양 현황을 둘러보겠습니다.

 

[아래 표]경기도 지역별 시기별 미분양 현황

경기도의 미분양은 지난해 1월에는 1만5092세대였습니다. 이후 꾸준히 미분양 물량이 감소하는 추세를 보입니다. 2017년7월들어 1만세대 밑으로 떨어졌고 올 2월말 현재에는 8676세대의 미분양이 남아 있습니다. 2015년 이후 수도권 주택가격이 상승세를 보이면서 미분양 물량이 꾸준히 하락했기 때문으로 풀이됩니다. 

위의 이미지는 경기도에서 미분양이 많은 지역을 순서대로 나열한 막대 그래프입니다. 남양주시, 안성시, 용인시, 화성시, 평택시, 김포시, 고양시, 이천시 등에 미분양이 집중돼 있습니다. 미분양이 많다고 하지만 가장 많은 남양주시에도 1773세대, 안성시에 1422세대 등이고 평택이나 김포시에는 700세대 정도 규모라 그리 많다고 할 순 없겠습니다. 

성남시, 과천시, 광명시, 군포시, 의왕시 등 인기지역에는 미분양이 전혀 없는 것으로 나옵니다. 그리고 공급물량이 많지 않았던 동두천시, 과천시, 포천시 등지도 미분양 기록이 없습니다. 

먼저 경기도에서 가장 미분양이 많은 남양주의 최근 1년여간의 미분양 동향입니다. 지난해 2월 1258세대던 미분양 물량이 8월까지 꾸준히 해소되다가 9월 1222세대로 껑충 뛰었습니다. 8월 2894세대나 되는  대단지인 두산 알프하임이 평균 0.97대1의 경쟁률로 저조한 성적을 냈습니다. 9월 다산자이 아이비플레이스(270세대)가 공급됐던 영향인데요. 

남양주에서 인기 많은 지역인 다산신도시에 들어서는 이 단지는 평균 6.8대1로 1순위에 마감됐습니다. 약 3000세대의 공급의 여파, 특히 청약자들에게 관심을 받지 못했던 대단지(?)의 공급 영향으로 미분양이 급증하게 된 상태로 보입니다. 올해 1월에는 별내지구에 우미린2차가 선보였지만 0.93대1로 청약률이 낮았습니다. 

안성시의 미분양 물량은 최근 소폭 감소하는 추세입니다. 최근 1년간을 보면 신규 분양이 있으면 빠른 시일 내에 미분양이 해소되지 못하고 조금씩 감소하다가 신규 분양이 나오면 다시 미분양이 증가하고 또 감소하고 하는 모습을 보입니다. 전체적으로 신규 분양 물량을 소화해 내는데 어려움을 겪는 모습으로 보입니다. 

2017년 10월 경동 메르빌(청약률 0%), 2017년 9월 안성 공동 우방아이유쉘 0.06대1 등 신규로 공급된 단지들을 청약자들이 외면했습니다. 이외에 안성지역에는 지역주택조합아파트 등의 공급도 활발한 지역입니다. 

용인은 지난 2010년대 초반 수도권 주택시장 침체기에 대표적인 미분양 밀집지역으로 유명했습니다. 하지만 주택시장이 회복되면서 용인지역 미분양 물량도 크게 줄어들고 있습니다. 가장 드라마틱한 모습을 보이는 지역으로, 2017년 1월 미분양 물량이 무려 5285세대나 됐습니다. 이후 매달 큰 폭으로 감소한 결과 올 2월에는 1023세대 수준으로 안정되는 모습입니다. 

올2월 분양한 용인 성복역 롯데캐슬은 평균 39.59대1의 경쟁률을 보입니다. 용인은 2016년에 아파트 공급이 집중된 이후 미분양이 쌓이자 2017년 이후에는 신규 공급이 많지 않았던 지역입니다. 미분양이 쌓이면 신규공급이 위축되고 미분양이 소진되는 비교적 건강한 시장기능을 유지하는 듯 보입니다. 

화성시는 동탄신도시가 위치해 있는 수도권 남부의 산업단지 밀집지역 배후 도시입니다. 2017년8월 화성 남양 시티프라디움 0.5대1, 2017년5월 화성 봉담 한신더휴 0.64대1 등으로 청약률이 낮았습니다. 신규 분양이 이뤄질 때마다 미분양이 소폭 증가하고 다시 소폭 감소하는 모습을 보입니다. 최근 화성시는 꾸역 꾸역 미분양이 조금씩 소진되는 양상이라고 보겠습니다. 

삼성전자 고덕공장 신축과 미군기지 이전 그리고 고덕신도시 개발 등 수도권에서 호재가 집중된 평택입니다. 대형 호재에 힘입어 새 아파트 공급이 활발했고 청약경쟁률도 높았습니다. 하지만 공급이 집중적으로 증가하면서 미분양이 쌓이는 모습입니다. 예전처럼 미분양이 급속히 해소되는 모습은 보이지 못하고 있지만 꾸준히 감소하는 모습을 확인할 수 있습니다.

2017년 12월 분양한 평택 고덕신도시 신안인스빌 30.8대1, 2017년 4월 평택 고덕신도시 제일풍경채 84대1 등 고덕신도시 내 아파트에 수요자들의 관심이 집중됐습니다. 반면 2017년11월 평택 송탄역 서희스타힐스 0.19대1, 평택 지제역 0.85대1, 2017년 3월 평택 비전 레이크 푸르지오 1.28대1 등은 상대적으로 관심이 낮았습니다. 

[아래 표] 2018년 경기지역 청약현황

지금까지 경기도의 미분양 현황에 대해 이야기했습니다. 아울러 경기도에서 미분양이 많은 지역의 최근 1년간의 변화에 대해서도 간략하게 정리했습니다. 이렇게 보니, 아직 경기도는 미분양의 물량이 쌓이기 보다는 소진되는 추세라고 보는 게 맞겠습니다. 

그리고 경기도 내에서 미분양이 많은 지역도 미분양이 급격히 쌓이는 게 아니라 신규 분양물량이 공급되더라도 어느 정도 소진하면서 미분양을 줄이는 모습을 확인할 수 있었습니다. 그런데 소화력이 상당히 떨어진 모습인 것도 느낄 수 있었습니다. 주택시장이 위축되면 경기도의 미분양도 악화될 여지가 많아 보입니다. 

이상 경기도편을 마지막으로 수도권은 마무리하려 합니다. 서울이나 인천은 미분양이 거의 없고 변화도 많지 않아서 생략해도 무방할 것으로 판단합니다. 다음은 충청권을 준비하겠습니다. 끝.