[부동산 정보] 깡통전세 무서워요! 예방 및 대처 방법은?

[부동산 정보] 깡통전세 무서워요! 예방 및 대처 방법은?

  최근 새아파트 입주물량이 쏟아짐에 따라, 전세가격이 전국적으로 하락세를 보이면서 깡통주택이 속출하고 있습니다. 

  깡통주택이란 매매가격이 전세가격 이하로 떨어져 세입자에게 전세보증금을 돌려주기 어려운 집을 의미하는데요. 대체로 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 주택 현재 매매가격의 80%가 넘는 주택이면 깡통주택이라고 보시면 됩니다. 

  깡통주택이 경매에 넘어갈 경우, 주택경매 매각가율이 80% 이하로 떨어지기 때문에 차후 제대로 전세보증금을 되돌려 받기 어렵답니다.

  요즘 같이 매매가가 전세가격을 밑도는 사례가 발생하는 시점에서는 전세보증금을 제 때 못 받는 건 아닌지. 전세로 살고 있는 집이 경매에 넘어가는 건 아닌지. 걱정이 되기 마련이지요. 실제로 이런 일이 발생 했을 경우 전세보증금 회수를 위한 법적조치를 스스로 처리한다는 게 막막한 일이기도 하고요.

  그래서 오늘은 깡통주택 예방 및 대처방법에 대해서 알아보도록 하겠습니다!

계약 전 등기부등본을 꼼꼼히 살펴요

  전셋집을 계약하기 전 우선적으로 등기부등본을 꼼꼼히 확인하셔야 합니다. 그리고 이 때 대출 여부 확인은 필수입니다. 등기부등본 등기사항전부증명서에서 채권최고액을 확인 하실 수 있습니다. 

  앞서도 설명 드렸다시피 깡통주택은 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 매매가의 80%가 넘는 주택을 의미한답니다. 그러니 채권최고액과 전세금을 합산하여 현재 집값 매매가격의 80%가 넘지는 않는지 꼼꼼히 확인 해보셔야겠습니다.

  또 전세 갱신계약은 반드시 집주인과 채결해야 합니다. 전세갱신계약 시 집주인이 보증금 증액을 요구할 경우가 있는데요. 이때는 사용 중인 전세자금 대출의 최고한도를 확인해야 합니다. 대출의 만기 연장이 제한 될 수 있기 때문입니다.

전세금 반환보증 상품에 가입해요

  등기부등본을 확인 하였다 하더라도, 요즘같이 전세시장이 불안정한 시기에는 으레 걱정이 되기 마련입니다. 

  여전히 전세보증금을 떼이지는 않을까 걱정이 되신다면, 전세금반환을 보증하는 보험 상품을 이용하세요. 반환보증보험이란, 세입자가 전세계약 만료 시에 보증금을 돌려받지 못할 경우 보증보험사가 보증금을 대신 돌려주는 보험입니다. 그리고 보험사가 집주인에게 집행을 행사하는 방식 되겠습니다. 

  본디 이 같은 반환보험은 전세보증금을 지키려는 목적으로 가입하는 경우가 통상적이었습니다. 그런데 최근에는 전세계약이 만료 되었음에도, 후속 임차인이 구해지지 않아 이사시기를 놓친 경험이 있는 세입자의 가입이 증가하고 있다고 하네요.

  최근 전세가격이 하락세를 보이면서 지난달 2월, HUG주택도시보증공사 보증보험 신규 가입자는 사상 최대 수준인 6420건이 접수되었다고 합니다.

  이처럼 세입자는 HUG주택도시보증공사나 SGI서울보증보험을 통해 전세보증금 반환보증 상품에 가입할 수 있습니다. 반환보증보험 가입 시 임대인의 동의가 필요 없답니다!!! 지난 2월 1일부터 집주인 동의 여부와 상관없이 가입 하실 수 있게 개정 되었답니다. 이 역시도 2월 신규 가입자가 많아진 원인으로 보이네요. 이제 집주인 눈치 보실 필요 없겠지요?

  보증금 한도는 수도권 7억원, 지방 5억원입니다. 이 역시도 최근 향상 된 한도랍니다. 전세 세입자들이 보다 안전하게 전세보증금을 지킬 수 있게 되었네요.

  보증대상은 아파트, 단독 및 다가구 주택, 연립 및 다세대 주택, 주거용 오피스텔을 모두 포함하고 있습니다. 

  보증기간은 보증서 발급일로부터 전세계약기간 만료일 후 1개월까지입니다.

  보증신청 기한은 신규 전세계약의 경우 잔금지급일과 전입신고일 중 더 늦은 날을 기점으로 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전입니다. 신규가 아닌 갱신 전세계약의 경우에는 갱신 전 전세계약기간 만료일 이전 1개월부터 갱신 전세 계약서상 전세계약기간의 2분의 1이 경과하기 전까지입니다.

  이 때 보증채권자는 임대인과 전세계약을 체결한 임차인이 됩니다. 주채무자는 전세목적물의 공부상 소유자인 임대인이 되고요. 

보다 자세한 사항은 아래 링크를 확인 해주세요!

HUC(주택도시보증공사) : https://www.khug.or.kr/hug/web/ig/dr/igdr000001.jsp

SGI (서울보증보험) https://www.sgic.co.kr/

 

기억하자, 임차권등기명령

  이미 전세보증금으로 인해 갈등이 시작되었는데, 집주인이 해결에 나서지 않는다면 소송으로 해결을 보는 수밖에 없겠지요. 이 때 임차권등기가 활용됩니다.

  임차권등기는, 계약만료 시 임대인으로부터 전세보증금을 반환 받지 못한 상태에서 임차인이 이사를 가야할 경우 대항력 유지와 우선변제권을 가져오기 위해 등기를 하는 것을 의미합니다. 임차주택 소재지 관할 법원에서 임차인이 단독으로 신청할 수 있습니다. 

  단, 임차권등기가 완료 된 시점부터 효력이 생기기 때문에, 등기사항증명서에 기록되기 전에 전입신고를 옮기거나 이사를 가면 안 된답니다. 때문에 주택을 임대인에게 인도하기 전 임차권등기 절차를 선행하셔야 합니다. 

  임차권등기의 포인트는 임차인에게 주어지는 대항력과 우선변제권 유지기능입니다. 우선변제권을 상실할 경우 집이 경매에 넘어갔을 때 충분히 배당받기 어렵기 때문에, 임차권등기가 중요한 것이랍니다.

  주택임차권등기명령을 법원에 신청하면 접수 후 2주 정도 후에 건물 등기사항증명서 을구에 기록됩니다. 이렇게 기록이 되면 차후 임대인이 보증금 반환을 하지 않을 시, 임대보증금 반환의 소를 신청하여 판결을 받아 두었다가 부동산 강제경매 및 채권 압류 등의 강제집행을 신청 할 수 있습니다. 또한 실제 변제가 이루어질 때까지 법정이자를 청구도 가능합니다.

  따라서 새집을 구하기 위해 받은 대출의 5%이자를 집주인에게 청구할 수 있으며, 소 제기 판결에 따라 15%의 대출이자 청구도 가능합니다.

  그동안 지방 위주로 나타나던 전세가격 하락현상이 북상하고 있습니다. 안전하다고 여겨지던 수도권 지역까지도 이제는 깡통주택 우려에서 자유롭지 못하답니다. 강력한 부동산 대책과 더불어 미입주 대란까지 겹치면서 역전세난, 깡통 전세에 대한 우려가 큰 상황입니다. 특히 전세를 끼고 집을 매매하는 갭 투자가 횡행했던 지역에선 애꿎은 세입자들이 피해를 입을 가능성이 높아지고 있으니 주의가 필요합니다.

  그 중에서도 다가구/다세대 주택은 깡통주택 피해를 예방하기 어려운 대책 사각지대에 놓여있습니다. 아파트는 실거래가지만 다가구/다세대의 경우 시세보다 낮은 공시가로 책정되기 때문에 보다 각별한 주의가 필요합니다.