[리포트]양극화?어디가 오르고 내릴까!

[리포트] 양극화현상 뚜렷? 그럼 어디가 오르고 어디가 내릴까!

최근 주택시장의 핵심키워드 중 하나는 양극화 현상입니다. 이전부터 특정지역 주택가격만 오르고 특정지역은 외려 하락하기도 하는 지역별 차별화 현상이 일어나곤 했는데, 최근들어서는 이런 현상들이 더욱 뚜렸해지고 있습니다. 정부에서도 주택시장 관련 정책을 발표할 때, 핀셋규제라는 개념을 도입하고 있습니다. 과열되는 특정지역에는 규제를 강화하고, 침체되는 지역에는 부양책을 쓰는 지역별 맞춤 정책인데, 이 또한 양극화현상을 반영한 정부의 정책 운용방법이라고 할 수 있겠습니다. 

"요즘 아파트 전세가격이 내려가고, 매매거래도 잘 안되고 주택시장이 얼어붙은 것 같아!"

"무슨 소리야? 우리 동네는 아파트 가격이 몇 달만에 수 천만원이나 올랐는데"

"그래? 희안하네."

지인들과 만나는 자리에서 이런 대화를 종종하게 될 것입니다. 주택시장이 안정되지 못하고, 시중의 막대한 부동자금이 갈 곳을 찾지 못하는 상황이라 뭉치돈의 드나듬에 따라 지역별로 차이가 두드러지고 있는데, 이런 시장환경이 양극화 현상을 더욱 부치긴다는 게 전문가들의 분석입니다. 

그럼 최근 주택시장에서 일어나고 있는 양극화 현상. 어느 지역이 오르고 있고, 어느 지역이 내리고 있는지. 각 지역별로 최근 아파트 매매가격 변동률을 통해 살펴보도록 하겠습니다. 주택시장의 호황과 불황을 판단하는 자료 중에 매매가격 변동률 외에 거래량, 청약률, 구매심리 등 다양한 지표가 있지만, 다소 오차가 있을 수는 있지만 가장 간명하게 살펴볼 수 있는 매매가 변동률로만 정리했습니다. 참고하시기 바랍니다. 매매가 변동률은 2017년 11월 아파트 가격을 100으로 삼아 지수화한 한국감정원 데이터를 활용했습니다. 

@광역권으로 살펴본 양극화

2017년11월 대비 2018년2월 아파트 매매가격은 전국 기준으로 0.4% 상승했습니다. 수도권이 1.4% 상승한 반면 지방권은 -.04%를 기록했습니다. 서울 수도권 아파트 매매가는 강세를 보이는 반면, 지방 아파트는 하락하고 있는 모습입니다. 그런데 최근 양극화는 수도권 내에서도 심화되고 있고, 지방권에서 지역별로 큰 차이를 보이는 게 특징입니다. 양극화 현상이 보다 국지적으로 차별화되서 나타나고 있는 것입니다. 

전국 가격상승을 주도하고 있는 수도권 가격상승은 서울에 집중돼 있습니다. 서울이 3.6% 오르면서 평균을 끌어 올린 반면 경기도 평균과 인천시 평균은 각각 0.3%, 0.1%상승에 그치고 있습니다. 수도권에서도 유독 서울 아파트 가격만이 크게 오르고 있다는 의미입니다. 

하락하고 있는 지방은 어떨까요? 지방의 5대 광역시는 -.01%변동률을 보였는데 이들 도시 중 대구, 광주, 대전은 외려 0.5% 내외로 상승세를 보이고 있습니다. 부산과 울산이 0.5%, 1.3% 하락했습니다. 지방 도시 중에서도 오르는 곳이 있는 반면 하락하는 곳이 있는 차별화 현상을 확인할 수 있습니다. 

지방에서는 광역시를 제외한 대부분의 시군지역이 하락세를 보이고 있습니다. 특히 경북, 경남권은 -1.2%, -1.4%나 떨어지며 지방권 아파트 가격 하락의 핵심 원인지역으로 꼽힙니다. 대략적인 광역권의 양극화 지역을 정리했는데, 아래에서는 각 지역 내에서 어떤 모습일지 소개합니다.  

- 상승지역 : 서울, 경기, 인천, 세종, 대구, 광주, 대전, 전남

- 하락지역 : 부산, 울산, 충남, 청북, 경남, 경북, 제주

@서울지역(양극화)

서울은 현재 전국에서 아파트 가격이 가장 많이 상승하는 지역입니다. 조사기간 동안 무려 3.6%나 올랐는데, 상승하고 있는 서울 내에서도 지역별로 변동률은 다소 큰 차이를 나타내고 있습니다. 역시 서울지역 아파트 가격 상승의 핵심지역은 흔히 말하는 강남권역입니다. 강남구(8% 상승), 송파구(9.2%), 서초구(6.3%) 그리고 인근 강동구(6.5%), 광진구(5.3%), 성동구(5.55)가 되겠습니다. 그리고 서울 서남권의 인기주거지인 양천구(6.2%) 역시 상승폭이 컸습니다. 

서울 서남권은 양천구를 제외하고 영등포구, 동작구, 강서 등 이 2.5% 전후의 상승률을 보이고 있습니다. 도심권 역시 3.4% 정도 올랐습니다. 서울 강북지역을 대표하는 노원, 도봉, 강북구는 각각 0.7%, 0.8%, 1.9% 상승했습니다. 이를 살펴보면 서울에서도 고가 주택이 밀집돼 있는 강남권과 각 지역 핵심지역이 아파트 가격 상승을 주도하는 반면, 서민들이 주거하는 지역들은 상대적으로 큰 상승률을 보이고 있지는 않습니다. 

- 서울권 전반적 상승세

- 고공비행(4% 이상 상승) : 강남, 송파, 서초, 강동, 광진, 성동, 용산, 양천

- 저공비행(2~3% 상승) : 중구, 종로, 강서, 영등포, 동작

- 활강비행(2% 미만 상승) : 동대문, 성북, 강북, 서대문, 중랑, 도봉, 노원, 은평, 구로 금천, 관악

 

@경기도 지역별 양극화

경기도는 평균으로 보면 0.3% 상승했지만 과천, 분당을 제외하면 상당수 지역이 전반적으로 약세를 보이고 있는 모습입니다. 과천시와 성남 분당이 각각 5.9%, 6% 상승하며 서울 강남권에 준하는 아파트 가격 상승세를 보인 반면 안산(-0.6%), 시흥(-0.2%), 오산(-1.7%), 평택(-1.2%), 화성(-0.4%) 등 경기 남부권은 큰 폭의 하락세를 기록하기도 했습니다. 

- 1% 이상 상승지역 : 과천, 성남, 안양, 의왕, 하남

- 미세한 상승세 지속지역 : 수원, 부천, 광명, 구리, 김포

- 하락지역 : 안성, 안산, 화성, 오산, 평택, 남양주, 광주, 고양, 여주, 포천

@인천광역시(보합)

인천은 약 보합세를 유지하는 모습입니다. 조사기간 동안 평균 0.1% 상승했는데 남구과 연수구가 각각 0.3% 올랐고 계양구(0.1%)와 남동구(0.2%)도 약간 올랐습니다.  서구와 부평구가 -0.2%, 중구와 동구가 -0.1%로 약간 하락했습니다. 오르고 내리는 폭이 크지 않아 지역별로 큰 의미가 있다고 할 순 없겠고, 전체적으로 인천은 보합국면 또는 조정국면에 진입했다고 판단할 수 있겠습니다. 

<지금까지 수도권의 상세 지역별로 양극화 현상이 어떻게 일어나고 있는지 정리했습니다. 다음은 지방 광역시와 지방 도시들도 하나씩 정리하겠습니다.>

- 지방광역시는 지역별 차별화 뚜렷

- 크게 하락한 지역 : 부산, 울산

- 약간 상승한 지역 : 대구, 광주, 대전

@ 부산광역시(전반적인 하락)

아파트 매매가격 변동률만 놓고 보면 부산은 최근 극명한 조정국면에 진입하는 모습입니다. 조사기간 동안 부산은 평균적으로 -0.5%의 변동률을 보였습니다. 전지역이 하락세를 보이고 있는 가운데, 해운대구가 -0.1%로 가장 많이 떨어졌습니다. 영동구, 기장군(-0.9%), 부산진구(-0.8%), 강서구(-0.6%) 등입니다. 

부산은 최근 몇년간 공급도 많았고, 아파트 가격도 많이 올라서 조정국면이 다가올 것이라는 것을 많은 사람들이 예고했었던 곳이기도 합니다. 현 시점에 보자면, 부산은 전국에서 가장 침체기를 겪고 있는 지역 중 한 곳으로 일정 기간의 조정이 이어질 것이란 분석에 힘이 실립니다. 

@대구광역시(약 상승) 

부산과 함께 영남권 주택시장 호황의 주도했던 대구광역시는 아직도 급격한 조정국면에 진입하지는 않았습니다. 2017년 11월~2018년2월 동안 평균적으로 0.6%으로 약한 상승세를 이어갔습니다. 대구의 강남으로 불리는 수성구가 1.4%로 가장 많이 올랐다고 다른 지역들도 소폭이나 몸값을 높였습니다. 

@광주광역시(약 상승)

광주광역시도 대구와 비슷한 수준의 상승세를 보입니다. 평균 0.4% 상승했는데, 남구가 0.8%로 가장 많이 올랐고, 광산구가 0.6% 상승했습니다. 동구와 북구는 0.1%로 강한 보합세를 기록했습니다. 

@대전광역시(약 상승)

대전광역시도 지방 주택시장 침체 속에서 0.5% 상승했습니다. 서구와 유성구가 0.7%로 대전상승을 주도했고 동구와 대덕구는 변동률이 없었습니다. 

@울산광역시(전반적인 하락)

울산광역시의 가격 하락세는 시간이 길어지고 있습니다. 가격하락폭도 커서 주택시장이 상당히 위축된 모습입니다. 평균 -1.3%를 기록한 가운데, 북구와 동구가 -2.8%, -2.0%였습니다. 

@세종시(보합)

세종시는 0.1% 상승했습니다. 공급이 많았지만 호재도 많아서 버틸 수 있는 여력이 있는 것 같습니다. 보합!

@충청북도(전반적인 하락)

충청북도는 평균 -1%대로 비교적 아파트 가격이 많이 떨어지고 있는 지역입니다. 청주, 충주, 제천 등 주요도시들이 모두 1%대의 하락률을 보이고 있습니다. 

@충청남도(전반적인 하락)

충청남도 역시 주택가격이 떨어지고 있는 지역으로 평균 -0.9% 변동률을 보입니다. 아산시가 -1.8%, 당진시가 -1.1%, 천안시 -0.7 등 주요지역이 대부분 크게 하락하고 있습니다. 다만 논산과 계룡은 보합세를 보이고 있습니다.  

@전라북도(양극화 뚜렷)

전라북도는 오르는 곳과 떨어지는 곳이 극명하게 갈립니다. 군산시가 -1.1%를 기록한 반면 익산과 남원은 0.7%씩 아파트 가격이 올랐습니다. 전북에서 상승지역은 익산, 남원이고 하락지역은 군산, 정읍, 김제시입니다. 전주시는 보합세를 보이고 있습니다. 

@전라남도(전반적인 약 상승)

전라남도는 지방권에서 드물게 전반적인 상승세를 보이는 곳입니다. 여수가 무려 2%가 올랐고 목포, 순천, 나주, 광역 등 대부분이 0.2~0.3%대의 낮은 상승세로 주택시장이 안정된 모습입니다. 

@경상북도(큰 폭 하락)

경상북도는 평균 -1.2%의 변동률도 비교적 큰 폭으로 가격이 조정되고 있는 곳입니다. 안동시가 무려 3.4%나 가격이 떨어졌고, 포항과 구미가 각각 -1.6%, -1.5%로 많이 하락했습니다. 경주, 김천, 영주, 영천, 경산, 칠곡 모두 하락했습니다. 다만 상주시 아파트 매개가는 1.7% 올랐지만, 전체적으로 유의미하다고 할 수는 없겠습니다. 

@경상남도(큰 폭 하락)

경상남도 역시 지역의 핵심지역들의 아파트 가격이 대거 하락하면서 크게 위축된 모습입니다. 거제시가 무려 -3.7%의 기록적인 변동률을 보인 가운데 창원시도 -2.3%를 보였습니다. 진주, 통영, 사천, 김해, 양산시 모두 아파트 가격이 떨어졌습니다. 밀양시만 0.3% 올랐습니다.

@강원도(하락)

강원도는 평창올림픽 수혜지역으로 올림픽과 연계된 각종 도로 및 철도 건설이 활발했고 올림픽을 맞아 대부분 개통되는 호재를 누렸습니다. 때문에 강릉시가 0.7% 상승했지만 호재반영이 마무리되는 시점이라 전반적으로 조정국면에 진입하는 모습입니다. 춘천시가 -0.8%, 원주시 -0.4%, 속초시 -0.4%를 기록했습니다. 

@제주도(하락)

제주도는 지난 몇 년간 주택가격이 고공행진했습니다. 세계적인 관광지로 외국 투자자들이 몰린데다, 관광객을 대상으로 하는 일자리가 늘면서 내륙에서 이주하는 주택수요도 상당했습니다. 장기간 높은 상승의 영향으로 최근에는 조정기간이 길어지고 있습니다. 조사기간 제주도 평균가격은 -0.7% 변동률을 보였고 특히 제2공항 호재가 있는 서귀포시(0.1%)보다는 제주시(-0.9%)의 하락폭이 컸습니다. 

이상으로 2018년 3월 현재, 전국으로 양극화 현상이 어떤 양상을 보이고 있는지에 대해 정리했습니다. 끝.