아파트 청약부터 입주까지...주요 체크포인트 살펴보기

 

 

 

뛰어난 입지를 바탕으로 주거만족도 높은 단지구성을 갖춘 새 아파트를 분양받는다는 건, 내 집 마련 수요자들이 꿈꾸는 이상적인 상황이 아닐까 싶습니다. 이와 같은 아파트를 내 집으로 만들기 위해서는 꼭 해야 할 과정이 바로 아파트 청약인데요.

 

아파트 당첨을 꿈꾸며 많은 분들이 청약통장을 가입하고 있고, 꾸준하게 예치금을 적립하고 있지만 아파트 청약에 대해 정확하게 알고 계시지 못하는 분들 또한 많은 상황입니다. 성공적인 청약을 위해서는 꾸준한 청약통장 예치 외에도 청약 진행과정에 대해 파악해야 하는데요. 청약 뿐만 아니라, 청약 이후 입주 전까지도 새 아파트를 분양받기까지 과정은 꼼꼼하게 체크해야 할 것들이 많습니다.

 

이번 시간에는 아파트 청약부터 입주까지 전반적으로 체크해야 할 부분들을 안내해 드리는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

 

아파트 청약이란 아파트 신규 분양자를 모집하는 수단으로, 분양신청을 진행하는 것을 일컫는 말인데요. 국내 아파트 분양의 경우, 크게 국민주택 분양과 민영주택 분양으로 나눠볼 수 있겠습니다. 어떤 분양인지 따라 청약자격 및 당첨자 선정방식, 재당첨 제한 등이 다르게 적용되기 때문에 청약을 진행하는 아파트가 어떤 형식인지 파악해야 합니다.

 

간단하게 이 둘의 차이점을 말씀드리겠습니다. 먼저 국민주택의 경우 국가나 지자체, LH 및 지방공사가 건설하거나 국가나 지자체의 제정 또는 주택도시기금을 지원받아 건설할 주거 전용 85㎡형 이하의 주택 혹은 읍과 면 단위의 전용 100㎡형 이하의 주택을 뜻하는데요. 이를 제외한 주택은 전부 민영주택에 속합니다.

 

분양 아파트를 청약하기 위해서는 청약통장이 필요한데요. 2015년 9월 이후 주택청약종합저축으로 통합돼 농협, 신한, 우리, 하나, 기업, 국민, 대구, 부산은행에서 취급하며 연령 및 기타 자격 없이 국내 거주자라면 누구나 가입할 수 있습니다.

 

청약 통장을 신설한 이후, 일정 금액을 예치해야 하는데요. 원하는 아파트 평면의 크기와 지역에 따라 이에 해당하는 예치금이 필요합니다. 청약 진행은 해당 이미지에 기재된 최소 예치금액 이상이 충족되어야 하며, 6개월 미만(1점)부터 15년 이상(17점)까지 1년 단위로 청약 가점이 1점씩 부과됩니다. 따라서, 청약 통장은 깨지 말고 오랫동안 가지고 계시는 것이 청약 당첨에 도움이 됩니다.

 

# 아파트 청약 전 미리 견적을 계산해야!

 

아파트 청약 통장에 꾸준한 예치금을 적립하는 것과 더불어, 청약 전 자금 계산도 파악하고 있어야 하겠습니다. 초기 자본금을 파악해 청약 전략을 계획하는 것인데요. 일반적으로 새 아파트 분양의 경우 가장 먼저 전체 공급가의 10~20% 가량을 계약금으로 납부하고, 이후 중도금을 50~60% 분납 납부한 후, 마지막으로 남은 잔금을 치루게 되는데요. 따라서, 가장 먼저 납부하는 계약금이 어느 정도 규모일지 파악하는 것이 중요합니다.

 

또한, 가장 많은 비중을 차지하는 중도금의 경우에는 보통 3~4개월 간격으로 납부하게 되는데요. 보통 신규 분양 아파트의 경우에는 중도금 대출 대표 은행을 선정해 비교적 낮은 금리로 중도금 집단대출이 가능하게 구성됩니다. 또한 중도금 무이자 대출을 진행하는 경우도 있는데요. 이와 같은 경우는 중도금 이자를 건설사가 대신 부담하는 방식으로, 비교적 저렴한 분양가에 내 집 마련을 가능하도록 지원된다는 장점이 있습니다.

 

 

 

아파트 청약 신청은 일반적으로 온라인으로 진행하게 되는데요. 금융결제원 홈페이지인 아파트투유를 통해 진행하거나, 국민은행 청약통장을 보유한 분들에 한해서는 국민은행 주택청약 홈페이지에서 신청 가능합니다.

 

(아파트투유 홈페이지 메인화면 :: 클릭하시면 해당 홈페이지로 이동합니다.)

 

일반적으로 가장 많이 이용하시는 방법인 아파트 투유 홈페이지에서 청약을 진행하는 과정으로 설명드리도록 하겠습니다. 홈페이지에 접속하시면 위의 이미지와 같은 메인 화면이 보이는데요. 가장 왼쪽 카테고리의 청약하기에서 청약을 진행할 아파트가 해당하는 카테고리를 클릭하시면 됩니다.

 

청약하기 전 다른 메뉴들을 통해 청약을 진행할 수 있는 자격여건이 되는지 확인할 수 있는 메뉴들도 구성돼 있는데요. 청약제한사항 확인 및 청약통장 순위확인서, 청약가점 계산하기 등의 메뉴를 통해 알아보실 수 있습니다. 이들 메뉴들로 청약 전 필요한 정보들을 다양하게 확인하실 수 있으며, 하단 바로가기 메뉴에서 청약가점을 미리 계산해볼 수 있는 청약가점 계산하기, 청약 진행을 가상으로 체험할 수 있는 가상체험관 등도 지원되기 때문에 청약 전 미리 체크해보시는 것을 추천해드립니다.

 

또한 아파트 청약이 가점제로 진행되는 만큼, 가점 항목들도 꼼꼼하게 파악한 후 직접 산정해야 합니다. 가점 항목들은 무주택기간과 부양가족수, 청약통장 가입기간인데요. 무주택자 여부는 세대원 전원을 기준으로, 기간은 청약신청자 및 그 배우자를 기준으로 산정하게 됩니다.

 

또한 부양가족의 경우 배우자와 직계존속(부모/조부모), 직계비속(자녀/손자녀)가 세대원에 속합니다. 청약통장 가입기간은 입주자모집공고일 현재 입주자저축 가입자의 가입기간을 기준으로 하는데요. 무주택기간이 길고 부양가족이 많을수록 높은 점수를 취득할 수 있습니다.

 

필수로 구비해야할 준비물도 안내드리겠습니다. 바로 인터넷뱅킹 및 본인확인용 공인인증서인데요. 공인인증서 로그인을 통해 아파트투유 홈페이지에서 청약을 진행하는 만큼, 청약 전 꼭 준비해두셔야 합니다.

 

아파트 청약을 통한 성공적인 내 집 마련을 위해서는 상술한 것처럼 보다 전략적인 접근이 필요합니다. 일반적으로 한정된 공급물량에 비해 높은 수요가 몰리는 만큼, 치열한 청약 경쟁을 뚫기란 쉽지 않기 때문인데요. 게다가 작년 발표된 8.2 부동산 대책으로 인해 청약제도에 대해서도 개선사항이 발생했는데요. 청약에 관련한 주요 개편 사항은 투기과열지구, 청약조정대상지역의 1순위 자격 요건 강화가 그 골자입니다.

 

실수요자 위주의 청약 시장을 강화하기 위해 청약통장 가입기간 및 납입횟수 증가, 청약가점제 적용 비율 확대가 적용되었는데요. 예를 들어, 투기과열지구 내 공급하는 전용 85㎡형 미만 주택은 모두 100% 가점제로 청약당첨자를 선정하는 등의 내용입니다.

 

 

이에 따라, 아파트 청약의 성공을 위해서는 관심을 갖고 있는 아파트 단지를 청약을 하고자 하는 본인에게 유리한 현장을 선택하는 방법이 좋은데요. 청약 가점이 높은 장기 무주택자의 경우에는 가점제 적용 비율이 높은 지역의 신규 분양 청약을 진행하는 등과 같은 방법을 예로 들 수 있겠습니다. 

 

청약가점제 비중이 늘어남에 따라, 청약가점을 높이는데 주력하는 것도 좋은 전략이 될 수 있는데요. 총 84점 만점으로 구성된 청약가점제의 항목은 부양가족 수(35점), 무주택 기간(32점), 청약통장 가입기간(17점)으로 구성돼 있습니다. 따라서, 고득점을 위해서는 가점 항목 비중이 높은 부양가족 수와 같은 항목의 점수를 높이는 것이 중요한데요. 다자녀를 출산하거나, 이를 실행하기 어려운 경우에는 직계존속인 부모와 함께 사는 것도 좋은 방법입니다. 다만 직계존속의 경우 60세 이상, 주민등록등본상 3년 이상 같은 주소에 등재가 기준이기 때문에, 이를 잘 체크해보셔야 합니다.

 

 

 

까다로워진 청약제도로 인해 특별공급을 통한 내 집 마련도 또 다른 좋은 전략이 될 수 있겠습니다. 특별공급이란 정책적, 사회적 배려가 필요한 계층의 주거 안정화를 위해 공급물량의 일부를 특별공급으로 분양하는 제도로, 일반 청약자들과 청약 경쟁을 하지 않기 때문에 조건이 된다면 분양의 성공 확률이 높습니다. 또한 일반분양과 중복 신청이 가능하다는 점도 장점으로 적용됩니다.

 

특별공급 주요 항목으로 신혼부부와 다자녀, 노부모 부양 등으로 구성돼 있는데요. 먼저 신혼부부 특별공급부터 알아보시겠습니다. 신혼부부 특별공급은 혼인기간과 소득수준에 충족되는 신혼부부들에게 주어지는 기회로, 기존에는 혼인기간 5년이내, 도시근로자 월평균 소득 100%이하, 1자녀 이상(태아포함)이 기준이었는데요.

 

 

이번 달 3월부터 특별공급 개선으로 인해 기존 혼인기간이 5년에서 7년 이내로 연장되었습니다. 또한, 1자녀 이상 기준 또한 폐지돼 무자녀 가구 또한 신혼부부 특별공급을 진행할 수 있게 되었는데요. 다만 공급순위는 유자녀 가구가 1순위, 무자녀 가구가 2순위로 배정받게 됩니다. 다자녀 특별공급의 경우 미성년 자녀가 3명 이상으로 구성되어야 하며, 태아도 자녀 수에 포함됩니다. 노부모 부양은 청약 1순위 요건을 충족하면서 청약자가 무주택세대주로 동일 주민등록등본상 직계존속을 3년 이상 부양해야 합니다.

 

게다가 특별공급의 물량 또한 3월부터 적용되는 개선으로 인해 늘어난다는 점도 고무적인데요. 민영주택의 경우 10%에서 20%, 국민주택은 15%에서 30%로 두 배가 증가되었으며, 기존 모델하우스 현장에서 진행되었던 특별공급 신청을 인터넷 신청이 가능하게 됨에 따라 보다 편리성까지 더해질 예정입니다.

 

또한, 특별공급 물량이 남게 되더라도 일반분양으로 넘어가는 대신 다른 영역의 특별공급 대상자에게 우선적으로 배정되도록 개선되는 만큼, 청약경쟁률 높은 일반청약 대신 기준이 된다면 특별공급을 통한 내 집 마련도 좋은 전략이 될 수 있겠습니다.

 

 

성공적인 아파트 청약을 위해서는 청약 시 유의해야 할 점들도 숙지하셔야 합니다. 서울시의 청약 1순위 조건을 예로 들어 살펴보면, 서울은 전 지역이 청약조정대상지역으로 지정되어 있는 만큼, 청약신청자가 세대주가 아닐 경우거나 1주택 이상 소유하고 있는 경우, 5년 이내 다른 주택에 당첨된 사실이 있는 경우, 청약통장 가입기간이 1년 이하일 경우, 예치금액이 300만원 이하일 경우 등 이 중 하나라도 해당되면 1순위 청약이 불가능하며, 2순위 청약부터 가능하게 됩니다. 다만 재당첨 제한에 해당되면 2순위 또한 청약이 불가능합니다.

 

또한, 서울시와 같이 청약조정대상지역에 해당하는 경우 과거 당첨된 아파트가 과밀억제권역 내 위치한다면 당첨일로부터 5년간(전용 85㎡형 이하) 혹은 3년간(전용 85㎡형 초과) 재당첨이 제한되는데요. 만약 과밀억제권역이 아닐 경우에는 전용 85㎡형 이하는 당첨일로부터 3년, 초과는 1년 동안 재당첨이 제한됩니다.

 

부적격 당첨에도 유의하셔야 겠습니다. 국토부에 따르면 지난해 청약 부적격 건수가 무려 2만 1800여건에 달했다고 하는데요. 이 중 청약가점이나 무주택 여부 등 단순한 기입 실수가 1만 4400여건으로 가장 많았다고 합니다. 예를 들어 무주택자인 줄 알았던 배우자가 세대주 모르게 집을 갖고 있어 부적격 처리 되는 등의 경우가 발생할 수 있는데요. 이와같은 부적격당첨을 피하려면 무엇보다 청약을 진행하는 본인이 1순위에 해당하는 지 잘 파악하고 있어야 하겠습니다.

 

부양가족수나 무주택 기간 등을 잘못 기입할 시 당첨 부적격 처리가 되기 때문에 주민등록등본 상 등재된 구성원 파악, 무주택 기간, 과거 당첨사실 여부 등을 사전에 꼼꼼하게 체크하셔야 하는데요. 아파트 투유 홈페이지에서 이와 같은 과거 당첨 이력 조회, 청약통장 가입내력 등을 확인해보실 수 있으니 꼭 참고하시길 바랍니다.

 

 

 

청약과정을 거치고, 당첨된 이후에 계약 과정을 거치고 분양대금까지 지불하게 되면 아파트 분양 절차가 마무리됩니다. 잔금 처리를 마친 후 관리비예치금을 관리사무소 방문 및 계좌로 납부하셔야 하는데요. 납부 후 영수증과 신분증을 지참하고 입주센터를 방문하시면 입주증과 열쇠, 세대 물품 등이 지급됩니다.

 

이후 입주자임을 확인한 후 점검표 및 하자 보수와 관련된 안내를 받고, 하자여부를 체크하는 아파트 사전점검이 실시되는데요. 보통 입주 한달전에 건설사에서 입주자 사전점검 일정을 통하게 됩니다. 사전점검 진행은 보통 2~4일 정도 진행됩니다.

 

 

사전점검은 내가 살 집의 하자가 있는 지 체크하는 과정인데요. 따라서 꼼꼼하게 관찰하는 것이 중요합니다. 아파트 현관부터 시작해 집 안 전체를 모두 체크하셔야 하는데요. 또한 형광등이나 스위치, 컨센트 등의 작동 여부, 도배 마감 상태 등 사소한 부분으로 여겨질 수 있는 부분도 모두 확인하셔야 합니다.

 

하자 보수가 필요한 부분은 포스트잇이나 메모지 등으로 표시하시면 되는데요. 요즘은 시공업체에서 하자 부분을 표시할 수 있도록 스티커를 발부하는 경우가 많지만, 그렇지 않은 경우를 위해 미리 준비하시는 것도 좋습니다. 또한 핸드폰 등을 이용해 체크했던 하자가 필요한 부분을 미리 촬영해, 보수 이후 개선이 잘 되었는지 비교 확인하는 점도 잊지 마시길 바랍니다.

 

 

 

새 아파트 청약 및 입주 전 체크해야 할 주요 항목들에 대해 살펴보았습니다. 청약 시작부터 입주 전 상세한 부분까지 신경써서 진행해야 하는 만큼, 약간 날이 선 채로 긴장을 하는 것이 필요할 것으로 보입니다. 하지만 지나친 긴장은 사소한 실수를 유발할 수도 있기 때문에 침착하게 내 집 마련을 준비하는 것이 가장 좋을 것으로 보입니다. 신중하고 차분한 접근으로 성공적인 내 집 마련의 꿈을 이루시길 바랍니다.