전세가격 하락과 주택시장 변수

[리포트]전세가격 하락과 주택시장 변수

주택시장에서 새로운 관심사로 등장한 전세가격 하락문제. 깡통전세에 대한 걱정까지 이어지면서 향후 주택시장에 어떤 변수로 작용할지에 대한 관심이 커지고 있습니다. 언론에서도 연일 전세에 대한 기사를 쏟아내고 있습니다. 

- 전세 품귀현상 진정, 임차인 숨통(2018.3.14, 내일신문)

- “더 싸진대요”...하락하는 전셋값에 전세거래 주춤(2018.3.14. MTN)

- 입주쇼크...전세금 못 돌려받는 ‘깡통 전세’ 속출(2018.3.13.한국경제)

- 아파트 전세 싸졌다...빌라, 주택 임대시장 ‘비명’(2018.3.13.헤럴드경제)

최근 전세가격 하락현상에 대해 역전세난, 깡통전세를 우려하는 목소리가 커지고 있습니다. 한편으로는 전세가격이 안정됨으로써 서민들의 주거부담을 덜 수 있을 것이라는 긍정적인 영향을 기대하는 전문가들도 있습니다. 

실제 아파트 전세가격은 어떤 모습을 보이고 있을까요? 얼마나 하락했을 까요? 지역별로는 어떤 모습을 보이고 있는 것일까요? 전세가격의 변화는 주택시장에 어떤 영향을 미칠까요? 주택시장에 대한 규제가 강화되고 있는 상황이다 보니 절박한 질문은 쏟아집니다.

이에 최근 전세시장의 동향과 그 원인 그리고 향후 영향에 대해 정리했습니다. 

0. 전세가격 변동현황

먼저 최근 주택시장에서 전세가격은 어떤 상황인지 한국감정원의 지수와 평균가격을 통해서 살핍니다. 최근 1년간 전국적으로 아파트 전세가격 지수는 0.3% 상승했습니다. 

감정원 지수를 기준으로 2017년2월 99.4였는데 2018년2월에는 99.7로 올랐습니다. 같은 기간 수도권이 1.2% 오른 반면, 지방권은 0.6% 하락했습니다. 서울, 수도권 아파트의 전세가격은 오르고, 지방 아파트 전세가격은 떨어지는 모습입니다. 

그런데 지난해 말과 대비해서 살펴보면 서울만 0.5% 올랐을 뿐, 수도권, 지방권, 5대 광역시 모두 0.2% 하락했습니다. 서울에서도 도봉구, 동작구가 각각 -0.4%, -0.3%를 기록했고 노원구(-0.2%)와 금천구(-0.1%) 아파트 전세가격도 떨어졌습니다. 

지방을 중심으로 나타나던 전세가격 하락세가 수도권에도 확산되는 모습입니다. 지난해 말 대비 올 2월 아파트 전세가격은 경기도 전 지역에서 대부분 하락세를 보이고 있습니다. 특히 경기 오산(-3.5%), 평택(-2.8%), 화성(-1.7%)의 전세가격 하락폭이 컸습니다. 

지방에서는 경남 창원시와 거제시 그리고 충남 천안시, 경북 구미시의 전세가격 하락세가 두드러졌는데, 거제시와 창원시는 최근 1년간 각각 14.1%, 8.8%나 떨어졌습니다. 천안시 -4.2%, 구미시 -6.2%입니다. 

지역별로 보면 전세가격이 여전히 상승하는 지역도 있고, 하락사는 지역도 있습니다. 양극화 현상이 심화되고 있는데, 상승하는 지역은 서울시 각 구에 집중되는 양상입니다. 주목해야할 것은 경기도 지역의 전세가격 하락으로 수도권에서도 전세가격 하락세를 체감할 수 있는 수준이라고 평가할 수 있겠습니다. 

0. 전세가격 하락 요인

이처럼 전세가격이 하락하는 이유는 지난해부터 늘어난 신규 아파트 입주물량 영향이라는 게 지배적인 분석이다. 

주택산업연구원에 따르면 2018년 주택준공 물량은 63만여 세대에 이릅니다. 이는 2015년 46만 세대, 2016년 51만 세대, 2017년 57만 세대보다 크게 증가한 수치입니다. 분양시장이 호황을 누리던 2015년과 2016년에 각각 52만 세대, 46만 세대가 분양됐기 때문입니다. 

아파트 입주물량만 놓고 보면, 2000년대 이후 평균적으로 해마다 29만4000여 세대가 입주했지만 2017년에는 37만9000여 세대가 입주했고, 2018년에는 44만3000여 세대가 입주할 예정입니다. 

수도권 기준으로는 2016년 12만3000여 세대, 2017년 16만5000여 세대, 2018년 20만9000여 세대입니다. 올해 경기도 지역에 들어설 아파트 입주물량은 16만1992세대로 전년 대비 26.2% 증가했습니다. 

또 하나의 이유로 꼽을 수 있는 것은 전세가격이 이미 너무 많이 올랐다는 인식도 확산되고 있다는 점입니다. 

아파트 매매가격 대비 전세가격의 비율이 2017년 말 기준으로 전국적으로 74.4%에 달합니다. 수도권이 73.9%, 경기도는 75.8%, 지방권은 74.9% 등 70%가 훌쩍 넘는 전세가격 비율을 기록하고 있습니다. 

이처럼 전세가격이 매매가격에 육박하면서 상당수 수요자가 전세에서 매매로 돌아선 상황입니다. 그만큼 전세수요가 줄어들었기 때문에 수요공급원리에 따라 전세가격이 하락할 여지가 있다는 게 일부 전무가들의 풀이입니다. 

0. 전세가격 하락에 따른 현상들

전세가격이 하락하면서 주택시장에는 이미 많은 변화가 나타나고 있습니다. ▶전세가격이 안정되면서 전세거래량이 증가하고 있습니다. ▶역전세대란, 깡통전세에 대한 우려도 커지고 있습니다. ▶갭투자의 리크스가 가시화되고 있습니다. ▶새 아파트 입주에 따른 급매물이 쏟아질 수 있다는 경고도 나오고 있습니다. ▶전세보증보험 수요가 급증하고 있습니다. 

◇전세거래량 증가할까?

전세가격이 낮아지면서 전세 거래량이 증가할 것인가에 대한 궁금해집니다. 시장을 모니터링하는 언론들은 엇갈리는 현상들을 전합니다. 일부에서는 전세가격 하락하면서 거래량이 늘고 있다고 하고, 일부 매체에서는 전세가격이 떨어지면서 전세수요자들이 거래를 망설이고 있다고 보도합니다. 

3월 14일일자 내일신문은 부동산업계의 소식을 인용하며 전세가격이 하락하면서 전세시장이 안정화되고 있다고 전했습니다. “오래된 단지를 중심으로 전세 물량이 늘어나면서 일부 지역에서는 거래가 늘고 있다. 서울 마포구에 있는 아파트 단지의 경우 지난해 한 달 평균 2~3건에 불과하던 거래가 3월 들어 10여건으로 늘었다.” 

조선일보 역시 3월 12일자로 전세거래가 다시 증가하고 있다고 전했습니다. “국토교통부에 따르면 2014년 99만건이던 전국 주택 전세 거래량은 2015년 94만5000건, 2016년 93만8000건으로 3년 연속 줄었지만 2017년 주택 전세 거래량은 다시 96만2000건으로 늘었다.”

3월5일 KBS 역시 지난달 서울 전월세 아파트 거래건수는 총 1만7천583건으로 작년 3월(1만7천809건) 이후 가장 많았다. 그러나 이 가운데 월세 아파트는 5천189건으로 전체의 29.5%에 그쳤고, 나머지 70.5%는 전세로 거래됐다. 

반면, 3월14일자 머니투데이방송은 경기 김포지역의 사례를 들면서 전세거래가 주춤하고 전합니다. 한 공인중개사는 "다음 달 중순에 다시 와도 여전히 전세 물량은 넉넉할 것"이라며 "오히려 그때 가격이 더 쌀 수도 있다"고 전했다. 다른 공인중개사도 "전용면적 59㎡의 경우 2억4,000만원 선에서 전세 가격이 형성됐다"면서 "아무래도 주변 공급 물량이 많다 보니 조금 더 지켜보다가 계약하려는 세입자가 많은 것으로 보인다"고 말했다.

개인적으로 판단하기에는 전세가격이 하락하면서 일시적으로 거래를 망설이하는 경우도 있겠지만, 궁극적으로는 전세가격 하락은 전세 거래량 증가에 큰 영향을 미칠 것으로 보입니다. 

이는 전세시대의 종말을 언급하던 일부 전문가들을 머쓱하게 만드는 현상으로, 한국 사회에서 전세의 필요성과 전세수요의 안정적인 뒷받침을 확인할 수 있는 대목이기도 합니다. 

◇역전세대란, 깡통전세 우려

전세가격이 하락하면서 전세만기가 될 때 집주인이 전세보증금을 반환하지 못하는 상황을 역전세난 현상이라고 합니다. 최근 전세가격이 하락에 따라 역전세난 현상이 나타날 가능성도 큽니다. 한국사회는 이미 2000년대 초반에도 역전세대란을 겪은 바 있는데. 전세금을 반환받지 못해 어려움을 겪는 세입자들이 많았습니다. 

전세제도를 실무적으로 보면, 전세금을 반환받고 다른 집으로 이사하는데 전세금 반환은 새로 이사오는 사람의 전세금으로 충당되는 경우가 대부분입니다. 그런데 반환해야할 금액과 신규로 받는 보증금이 차이가 나면서 세입자, 집주인이 모두 연쇄적으로 어려움을 겪는 경우가 되겠습니다. 

당시의 모습을 회상하면, 집주인이 전세금을 반환하지 못하자 보증금을 빼주는 대신 매달 몇십만원씩 세입자에게 주는 경우도 있었습니다. 또 정부에서는 역전세대란을 막기 위해 역전세대출이라는 제도도 도입한 적이 있었습니다. 

보증금 반환을 위한 금융권 대출을 받기 어려운 집주인을 위해 금융위원회에서 도입한 역전세대출보증으로 2009년 1년간 한시적으로 시행된 바 있습니다. 역전세가 사회문제화되면 이 제도가 다시 도입될 가능성도 있겠습니다. 

역전세란보다 더 우려되는 상황이 깡통전세의 증가입니다. 깡통전세란 아파트의 매매가격보다 전세가격이 더 높은 경우로 아파트를 팔더라도 전세보증금에 달하지 못하는 경우를 말합니다. 주거형 오피스텔의 경우, 높은 취득세 영향으로 매매보다 전세를 선호하는데 전세가격이 매매가격과 거의 비슷한 경우가 많습니다. 

이 경우 매매가격이 하락하면 전세가보다 낮아지게 되는데, 전세금 반환에 큰 어려움을 겪게 됩니다. 특히 전세거래시 주의해야하는 사례인데, 최근에는 수도권 남부 일부 전세가율이 높은 지역에서 아파트 가격이 하락하면서 깡통전세가 증가하고 있다고 합니다. 

아주경제 3월14일자 기사에서는 최근 공급과잉에 따라 경기 화성과 시흥, 용인 등에서 매매가격이 전세가격 아래로 떨어지는 ‘깡통주택’이 속출하고 있는 것으로 나타났다고 합니다. 기사에서 사례로 인용한 단지들은 다음과 같습니다. 

△동탄신도시 인근 화성 병점동 ‘한신아파트’의 경우 전용면적 84㎡가 2016년 1억9300만원에 전세계약이 이뤄졌으나, 올해 들어 1억8500만원에 매매계약서를 썼다. 

△시흥시 정왕동 ‘요진서촌마을아파트’ 전용 59㎡도 2016년 전세가격인 1억6000만원보다 1000만원 하락한 1억5000만원에 최근 매매가 이뤄지고 있다. 

△경기 용인시 역북동 ‘금강아파트’ 전용 84㎡ 역시 2016년 전세가격이 2억4000만원 수준이지만, 최근 매매가격은 2억2500만원으로 떨어졌다. 

◇캡투자 리스크 현실화

최근 몇 년간 부동산 투자자들 사이에서 선풍적인 인기를 끌었던 투자방법으로 갭투자를 꼽겠습니다. 높은 전세가율을 바탕으로 소액으로 전세를 끼고 아파트를 매매해서 전세가격을 올려받아 투자금을 회수하고, 시세차익도 노리는 투자방법이 갭투자입니다. 

전세가격이 하락함에 따라 갭투자에 나섰던 많은 사람들이 자칫 어려움에 처할 가능성이 커졌습니다. 특히 여유자금 확보 없이 빠듯하게 여러 채를 갭투자 방식으로 장만했던 투자자들의 경우, 일률적인 전세금 하락에 따라 치명적인 자금난에 처할 수도 있습니다. 

더 큰 문제는 이런 갭투자 대상 아파트에 전세로 사는 사람의 경우, 전세금을 반환받기 어려울 수도 있다는 점입니다. 이런 갭투자 문제의 대표적인 사례로, 동탄신도시 소재 아파트 48가구가 무더기로 경매에 나온 케이스가 종종 소개됩니다. 캡투자의 경우, 수 십 채를 보유하고 있지만 자금으로 보면 하나의 물건처럼 묶여 있는 게 문제이기도 합니다. 연쇄적으로 보증금 반환이 어려울 수 있기 때문입니다. 

14일자 뉴데일리와 13일자 뉴시스는 부동산 전문가의 인터뷰를 통해 전세를 구하는 수요자들에게 갭투자 문제를 감안해야 한다고 지적했습니다. 

"전셋값과 매매가는 상관관계가 있다. 전세를 끼고 집을 사는 사람은 전셋값이 떨어지면 민감할 수밖에 없다"며 "특히 갭투자가 많은 지역은 하방압력을 받을 수 있다. 무리하게 갭투자에 나선 사람은 자금조달이 안 되고 전셋값까지 떨어지면 버티기가 더 힘들어진다"

-김은진 부동산114 팀장 

"서울 곳곳에는 여전히 전세가율이 높은 단지가 상당하다"며 "전세가율이 90%에 육박하는 단지의 경우 갭투자 매물은 아닌지, 그래서 깡통전세 위험이 있지는 않은지 살필 것"

-심교언 건국대 부동산학과 교수

◇전세가격 하락, 매매가 하락 요인

전세가격 하락은 장기적으로 매매가격 하락으로 이어질 것이라는 전문가들도 진단도 적지 않습니다. 최근 매매가겨 상승은 전세에서 매매로 전환하는 수요가 매매시장으로 유입된 점도 상당한 영향을 미쳤는데, 전세가격이 하락하면 매매전환 여력이 줄어들게 된다는 점을 지적합니다. 

기존 아파트를 전세 놓고 전세금을 바탕으로 새 아파트를 구입하는 수요층도 옅어 질 것으로 보입니다. 상대적으로 주차공간이 여유롭고, 첨단시스템이 적용되는 새 아파트가 수요자들에게 인기를 끌고 있어서 기존 아파트를 팔거나, 전세를 놓고 자금을 마련해서 새 아파트로 옮기는 수요가 많았습니다. 

이처럼 전세가격을 바탕으로 한 수요는 새 아파트 수요의 바탕이 되는데, 전세가격이 하락하면 기존 아파트 소유자들의 자금마련 역량이 줄어들 게 하는 요소가 됩니다. 

가격이 상승하는 지역의 순환구조를 보면, 새 아파트 공급이 집중되고 수요가 몰리면서 프리미엄이 형성되면서 기존 단지의 주택가격 상승을 이끄는 경우가 많았습니다. 전세가격 하락은 이런 가격상승 순환구조에서 새 아파트 수요 위축요인이라 매매가격상승 순환구조에 영향을 미칠 수 있다고 하겠습니다. 

또 한 가지. 예전에 대규모 새아파트 입주가 집중되면 수요가 뒷받침되지 않아서 입주시점에 급매물이 쏟아지고, 가격 하락하는 현상이 있었습니다. 그런데 전세수요가 많고 전세가격이 상승하는 상황에서는 대규모 입주가 이뤄지더라도 높은 전세가격을 바탕으로 급매물을 내놓지 않고, 전세로 돌려서 매매가격 하락을 막는 역할을 하고 있습니다. 

다만 아직 전세가격이 소폭하락하고 있는 상황인데다, 입주가 많은 수도권으로 서울에서 수요자들이 이주하는 사람들이 많아 2010년대 초반과 같은 급매물 속출이라는 극단적인 현상이 일어날 가능성은 낮아 보입니다. 

◇전세보증보험 수요증가

전세가격이 하락하면서 자칫 전세보증금을 돌려받지 못할 수도 있다는 불안감이 확산되면서 안전하게 전세보증금을 반환받을 수 있는 전세보증보험 수요가 꾸준히 늘고 있다고 합니다. 전세보증보험에 가입하면 원하는 시점에 전셋집을 빼면서도 집주인과 얼굴을 붉히지 않아도 된다는 게 장점입니다.  

주택도시보증공사(HUG)에 따르면 2월 전세보증금반환보증 가입 건수가 6,420건, 보증금액은 1조4,332억원으로 월별 실적으로 사상 최고치를 기록했습니다. 이는 전월 대비 건수기준 43%, 금액기준 46%가 증가한 수치라고 합니다. 또 SGI서울보증보험에서 판매하는 전세금보장신용보험 역시 2월 1,863건, 보증공급금액 3,225억원을 기록, 전월 대비 각각 5.7%와 7.6% 증가했습니다 - 3월11일자 서울경제

보증보험에 가입할 경우, 전세보증금이 1억원인 아파트의 1년 보험료는 12만8,000원 수준이라고 합니다. 부부합산소득이 4,000만원 이하면 저소득 가구 할인을 받고 5년 이내 연소득 6,000만원 이하면 신혼부부 할인도 받있을 수 있습니다. 또 다자녀, 노인 부양 가구 등 해당 사항이 있으면 40%를 추가로 더 할인해 주기 때문에 보증보험 가입시 꼼꼼하게 살피면 좋겠습니다. 

과거에는 전세보증보험에 가입할 때에 집주인의 동의가 있어야 했지만, 올해부터는 집주인 동의없이도 가입할 수 있기 때문에 인기가 더욱 높아지고 있습니다. 올해부터는 전세보증금반환보증이나 전세금보장신용보험에 가입한 세입자는 연간 100만원 범위에서 보험료 세액공제 혜택을 받을 수 있습니다. 

0. 전세가격 하락의 향후 전망

2018년까지 입주물량이 크게 증가할 예정입니다. 전세물량이 많아지면서 전세가격의 안정세는 2018년에 지속적으로 이어질 것으로 보입니다. 상대적으로 주택공급이 쉽지 않은 서울의 경우, 전세가격 하락세는 크지 않고 다만 이전과 같은 대폭 상승요인은 줄어들 것 같습니다. 

경기도에서는 전세가격이 최근 하락세를 보이고 있습니다. 수도권 2기 신도시의 입주 마무리, 경기도 택지지구에 대규모 입주가 집중되면서 전세가격은 안정세를 기록할 것으로 보입니다. 다만 경기도의 경우, 높은 서울 아파트 가격의 영향으로 경기도로 이주하는 수요가 많아서 입주물량을 커버할 것이라는 지적도 있습니다. 

문제는 주택수요가 한정적인 지방 중견도시에서 공급이 많았던 지역이겠습니다. 천안시, 세종시, 구미시, 거제시, 창원시 등지가 대표적인데요. 세종시를 제외하고는 주택시장이 전반적으로 위축되고 있는 상황이라 전세가격 하락과 매매가격 하락이 동시에 이뤄지고 있습니다. 일종의 경착륙이 이뤄지고 있는 모습입니다. 

수도권에서는 서울과 다소 거리가 있으면서 자체적인 산업단지 수요가 뒷받침되는 오산, 평택, 화성시의 경우, 입주물량을 소화할 만큼 서울에서 이주하기 어려운 입지인데다 매매가 대비 전세가율 역시 높았던 지역입니다. 이들 지역의 입주폭탄은 전세시장에 큰 충격이 될 것으로 보입니다. 게다가 이들 지역은 갭투자의 주요 타킷이기도 했습니다. 다만, 삼성전자, 미군이전 등 대형 호재가 있어서 단기 충격을 이겨내고 장기적으로는 안정될 지 지켜볼 필요가 있겠습니다. 

끝.