교육여건이 아파트값에 미치는 영향

오래전부터 한국 부모님들의 자녀교육에 대한 관심은 꾸준히 높은 편입니다. 여기에 가족구성원을 소규모로 구성되는 핵가족화까지 진행되면서, '한자녀 가정'이 늘어남에 따라, 자녀교육이 더욱 집중되고 있는 추세인데요.

이와 같은 흐름으로 인해 '맹모삼천지교'라는 고사성어처럼 자녀가 수준높은 교육환경을 누릴 수 있는 주거환경을 중요하게 생각하는 경우가 많은데요. 이와 같은 현상으로 인해 아파트 분양 시장에서 교육환경을 갖춘 이른바 '학세권' 으로 불리는 아파트에 대한 관심이 높아지고 있습니다.

실제로 7세 이상 자녀를 둔 서울 및 신도시 부모들을 대상으로 한 설문조사에 따르면 현재 거주지를 결정하는데 가장 크게 작용한 고려요인으로 학교와 학원 등 교육여건을 가장 중요한 여건으로 꼽았으며(23.5%), 그 뒤를 주택가격(21.8%), 교통환경(16.6%)이 이었습니다. 자녀의 교육을 위해서라면 경제성이나 교통 인프라를 감수할 수 있다는 결과였는데요.

이를 통해 초등학교 입학 전, 혹은 저학년 자녀임에도 불구하고, 아이의 교육환경을 주거의 최우선으로 고려하는 수요자들이 많다는 것을 알 수 있었습니다. 아파트 실수요자 주요 연령층이 30~40대가 많다는 점까지 고려해보면 좋은 아파트의 조건에서 교육환경은 높은 비중을 차지하는 여건으로 자리잡게 되었습니다.

이와 같은 교육환경 우수한 아파트를 선호하는 현상으로 상술했던 '학세권'이란 신조어가 탄생했는데요. 학세권이란 자녀 교육에 대한 의욕이 높은 아파트 실수요자들의 교육열기를 반영한 말로, '학교, 원+~세권'의 합성어입니다. 단지에서 학교나 학원가 등을 가깝게 이용할 수 있는 입지를 뜻하는 말로, 숲세권이나 역세권과 같은 입지를 강조한 단어인데요.

학세권은 특히 전통적으로 뛰어난 학군을 자랑하는 강남이나 초, 중, 고교 등이 단지 인근에 선보이는 수도권에서 쉽게 찾아볼 수 있습니다. 실수요자들에게 높은 인기를 자랑하는 주거여건인 교육환경이 실제 아파트 가격에 어떤 영향을 미치는 지 이번 시간에 상세하게 알아보도록 하겠습니다.

선호받는 교육환경 중에서도 아파트 단지와 가까운 인근에 위치하거나, 혹은 단지 내 초등학교를 품은 단지가 특히 높은 평가를 받고 있습니다. 초등학교를 단지 인근에서 누릴 수 있는 아파트 단지는 '초품아'라고 불리며, 높은 선호도를 받고 있는데요. 이와 같은 초품아 단지들은 아무래도 어린 초등학생 자녀의 안전한 통학길을 누릴 수 있다는 점에서 통학길이 쉬운 단지들은 각종 안전사고나 범죄에 노출될 가능성이 적다는 장점을 갖추고 있는데요.

또한, 초등학교가 아파트와 가깝게 위치하면 인근에 유해시설이 적다는 점도 메리트가 있습니다. 학교 인근은 학교보건법 시행령에 적용돼 숙박업소 및 기타 유해시설이 들어설 수 없어, 쾌적한 주거환경을 누릴 수 있다는 점에서 초품아 단지는 높은 관심을 받고 있습니다.

아무래도 아파트 실수요자 주요 연령층이 30~40대가 많은 만큼, 어린 자녀를 둔 학부모의 비율 또한 높은 편인데요. 이에 따라 초등학교를 품은 초품아 단지에 대한 선호도 또한 높습니다. 실제로 판교신도시 M단지의 전용 79㎡형의 매매가는 2016년 12월 5억 7천만원 가량으로 평가받았는데요. 불과 1년만인 2017년 12월에는 무려 14%가량이 증가한 6억 5천만원으로 올라, 초품아 단지의 위력을 보여주고 있었습니다.

특히 학세권 단지 중에서도 초등학교를 품은 초품아 단지들의 인기에 힘입어, 좀더 발전된 형태인 '복합초'를 누릴 수 있는 아파트 단지들도 높은 인기를 얻고 있습니다. '복합초'란 초등학교 인근에 어린이집과 도서관, 강의시설 등 지역 커뮤니티 센터가 지어지는 형태를 뜻하는데요.

학교 외 아이들의 자기개발 및 여가활동을 다양하게 지원한다는 점에서 복합초 단지들은 학부모님들 사이에서 높은 인기를 끌고 있습니다. 또한, 이와 같은 복합초 아파트 단지의 수요가 적다는 점에서도 희소성 가치를 인정받아 분양시장에서 수준높은 교육환경을 지닌 단지로서 인정받고 있는 상황입니다.

이처럼 학교가 아파트 단지 인근에 위치한 아파트들이 인기가 지속되면서, 건설사들도 수요자들의 선호를 높이기 위해 보다 특화된 교육환경을 누릴 수 있도록 단지 내 시설들도 다양하게 선보이기 시작했는데요. 단지 내 커뮤니티 시설들을 교육특화 시설들로 구성해, 단지 안에서부터 교육환경이 특화된 구성을 누릴 수 있게 설계하고 있습니다.

예를 들어, 단지 내 영어교육 및 문화센터 수업, 온라인 학습권 등을 일정기간 동안 이용할 수 있도록 제공하는 등 교육특화시설을 구성하거나 단지 내 상가에 학원 입점을 확정해, 편리성과 전문성을 두루 누릴 수 있도록 단지 프로그램을 운영하는 아파트들도 선보이고 있습니다.

초등학교를 품은 초품아 단지만큼 학부모님들에게 주목받는 교육환경을 구축한 아파트가 있는데요. 바로 유치원부터 고등학교 까지 단지 인근에서 모두 누릴 수 있는 아파트입니다.

일명 원스톱 교육환경을 갖췄다고 불리는 아파트들의 장점은 단지 인근에서 편리한 교육환경을 누리면서, 동시에 아이들이 교육환경으로 인해 이사걱정 없이 어릴 적부터 꾸준한 교우관계를 성립해 심리적인 안정감을 줄 수 있다는 점인데요. 단순히 학업 성적 뿐만 아니라 안정적인 자녀교육을 누릴 수 있다는 점에서도 원스톱 교육환경을 지닌 아파트들의 인기는 상당합니다.

실제로 2015년 10월 입주한 경기도 용인시에 위치한 R단지는 초등학교부터 고등학교까지 모두 도보통학이 가능한 거리에 위치한 학세권 아파트인데요. 해당 단지는 2015년 10월 입주 당시 전용 84㎡형의 평균매매가가 약 5억 1000만원으로 평가받았는데요. 2년 후인 2017년 11월에는 5억 7500만원, 2018년 2월에는 5억 8500만원으로 꾸준한 상승세를 기록하고 있었습니다.

2016년 10월 서울 마포구에 분양한 S단지 역시 도보거리 내 초, 중, 고교 및 국내 최고 명문 사립대들까지 편리하게 누릴 수 있는 학세권 아파트였는데요. 해당 단지는 2016년 당해 강북권 최고 청약경쟁률을 기록하며 1순위 청약에서 평균 74.8대 1로 전 주택형이 1순위에 마감하는 등 높은 인기를 기록하였습니다.

아파트 인근에서 교육 여건을 풍부하게 누릴 수 있다는 장점 외에도 높은 수요로 인해 집값의 꾸준한 상승세와 환금성이 좋다는 점에서 학군을 두루 갖춘 아파트의 미래가치는 앞으로도 지속될 것으로 전망됩니다.

실제로 최근 2년 동안 원스톱 입지를 갖춘 학세권 아파트 단지들의 청약 현황을 살펴보면 해당 지역 일대 주목할만한 청약경쟁률을 기록하면서 높은 관심 속에 1순위 청약 접수 마감을 기록하는 행보를 보이며, 학세권 아파트에 대한 식지않는 관심을 나타냈습니다.

하지만, 부동산은 한 가지 조건만으로 좋은 아파트가 될 수 없는데다 무조건 좋은 아파트는 매우 드물기 때문에 학군 좋은 아파트도 꼼꼼하게 체크해야 할 점들이 존재하는데요. 특히, 서울의 경우 대한민국 수도이자, 국내 인구 가운데 4분의 1정도가 거주한다는 점에서 신규로 공급되는 아파트들만큼이나 오래된 아파트들도 많은 편인데요.

특히 학군이 발달된 지역들은 오래전부터 꾸준한 수요가 발생했기 때문에, 노후된 아파트가 많다는 특징을 갖고 있습니다. 지난 2016년 조사에 따르면 서울시내 총 공동주택 수(동 기준) 1만 9,980동 가운데 입주 후 25년이 경과한 노후 공동주택은 6,027동에 달했는데요.

이는 서울시내 공동주택 가운데 약 30%가 노후된 아파트라는 수치로, 특히 서울시에서 가장 노후주택이 많은 지역들로 꼽힌 곳들이 서울의 대표 학원 명문가인 강남구, 양천구, 노원구였습니다.  이에 따라 해당 지역의 아파트들은 노후된 시설로 인한 생활에 불편함을 겪을 확률이 높습니다.

또한 공급도 상대적으로 적은데다, 신규로 선보인다고 해도 높은 경쟁률 때문에 청약 당첨 가능성이 적다는 점도 해당 지역의 단점으로 꼽히는 점입니다. 이는 신도시 일대 학세권 지역 아파트 단지들 역시 마찬가지인데요. 이미 선보인 단지들의 분양가가 높은데다, 신규 공급에 대한 경쟁률 또한 치열하다는 점은 학세권 아파트 단지에서 피할 수 없는 특징입니다.

또한 상술했던 단지의 교육특화서비스 또한 꼼꼼하게 체크하셔야 하는데요. 서비스 보장 기간 및 종류와 이후 운영관리 계획이 어떻게 수립돼 있는지, 비용 부담은 어떻게 구성돼 있는지도 확인해보셔야 합니다. 아무래도 입주민들을 대상으로 진행하는 프로그램인만큼, 수강생이 한정돼 있어 교육과정의 수준이 일정 수준에 도달하지 못한다면 비용은 발생하지만 효율성이 떨어질 수 있다는 위험 요소가 있기 때문입니다.

높은 가격과 청약 경쟁에도 불구하고 교육여건 풍부한 학세권 아파트는 수요자들에게 사랑받는 스테디셀러로 분양시장에서 자리잡고 있는데요. 이는 학군이 가진 상징성에도 이유가 있습니다.

수준높은 교육환경을 중심으로 아파트 단지들이 다양하게 들어서게 되면 수요자들이 중요하게 여기는 생활 인프라가 이를 중심으로 구축되면서 자연스럽게 아이 키우기 좋은 주거타운이자, 살고 싶은 지역의 부촌으로 부상할 수 있는 가능성이 높기 때문인데요. 살기 좋은 아파트이자, 주거 수준 높은 부촌으로 부상하는데 중요한 조건인만큼 교육여건은 아파트가 들어서는데 꾸준하게 중요한 역할을 할 것으로 전망됩니다.