안전진단 강화 및 초과이익 환수제까지...강력해진 재건축 규제

어제인 2018년 3월 5일부터 재건축 아파트의 안전진단 기준이 강화되었습니다. 올해 1월부터 다시 시행되는 재건축 초과이익 환수제에 이어, 재건축 아파트에 대한 정부의 규제 의지를 강력하게 나타내고 있는 상황입니다. 초과이익 환수제가 결과에 대한 조치라면, 이번 안전진단 강화는 재건축 사업 초기단계서부터 깐깐해진 개정안으로 인해 사업을 추진하는 단지들을 규제하는 내용인데요. 재건축 안전진단 강화 개정으로 인해 어떤 내용들이 달라졌는지 살펴보도록 하겠습니다.

설비, 주거환경의 노후 기준치 증가...조건부 재건축 판정 시 적정성 검토 의무화

재건축 안전진단은 안정성의 위험 문제로 인해 재건축 사업이 필요한 아파트에서 실시하는 제도인데요. 주요 안전진단 항목은 크게 4가지로 나눠 구성돼 있습니다. 주거환경과, 건축마감 및 설비노후도, 구조안전성, 비용분석이 해당 내용인데요. 5일부터 적용되는 개정으로 인해 기존과 항목은 같지만 항목별 점수 비중이 달라지게 되었습니다.

안전진단 항목별 가중치입니다. 기존에는 주거환경 부문이 40%로 가장 높은 비중을 차지했는데요. 이번 개정으로 인해 구조안전성 항목을 50%로 상승 조정하여 가장 높은 비중을 둔 모습입니다. 또한 기존의 주거환경 항목에 대한 비중을 낮춘 것을 볼 수 있는데요. 이는 아파트의 연식이 오래되었어도 주거에 있어 안전성에 큰 문제가 없다면 재건축 사업을이전에 비해 추진하기 어려워진다는 의미로 해석할 수 있겠습니다.

 

또한 주거환경 분야의 세부항목에 대한 가중치도 조정되었습니다. 해당 항목 중 소방활동의 용이성과 세대당 주차대수에 대한 가중치를 각각 25%로 상향 조정했으며, 주거환경 전체 등급이 E등급으로 평가되면 안전진단 결과와 관계없이 재건축을 추진할 수 있게 되었습니다.

해당 개정 내용을 살펴보면 주차장이 부족하거나 소방차 진입 도로 확보 등 국민안전과 관련된 항목의 비중이 확대되었다는 것이 특징인데요. 아무래도 1980년대 지어진 단지들의 경우 주차대수가 부족한 경우가 많아 해당 항목에서 낮은 평가 점수를 받을 확률이 높아지게 되었습니다. 

안전진단 항목 뿐만 아니라, 절차 및 진행내역에 대한 내용도 변경되었습니다. 기존에는 안전진단을 요청하면 시장·군수등 공무원이 현지조사를 첫 단계로 시작하고 이후 안전진단 전문기관 등에서 안전진단 종합판정을 통해 평가항목별로 점수를 산정하여 등급을 매기는 방식이었는데요. (A~C등급 유지보수, D등급 조건부 재건축, E등급 재건축)

3월 5일자로 변경된 개정된 절차는 안전진단 요청 후 현지조사 단계에서부터 시장·군수 등 공무원이 한국시설안전공단, 건설기술연구원 등 외부 전문기관에 의뢰해 전문성과 객관성을 높인 현지조사를 실시하게 됩니다. 또한, 조건부 재건축에 대한 적정성 검토가 공공기관에 의해 진행되는데요. 조건부 재건축은 안전진단 D등급을 받은 경우로, 최하 등급인 E등급처럼 재건축 사업이 꼭 필수로 진행되어야 할 정도는 아니지만, 유지 및 보수하기에도 어려운 경우인데요. 

기존에는 해당 등급은 대부분 곧바로 재건축 사업을 별도의 시기 조정없이 진행해 왔으나, 안전진단 강화 개정으로 인해 공공기관의 적정성 검토가 의무화되었습니다. 이번 개정안은 2018년 3월 5일부터 안전진단 기관에 안전진단을 의뢰하는 단지부터 적용되며, 안전진단 순서는 주민 동의 10% → 안전진단 요청의뢰 → 현지조사 → 안전진단 실시 등으로 이뤄집니다. 또한 과거에 현지조사 결정이 내려졌어도 최종 안전진단이 실시되지 않았을 경우에는 개정된 내용으로 기준이 적용됩니다.

6년만에 부활한 재건축 초과환수이익제

올해 1월부터 적용되는 재건축 초과환수이익제도에 관한 내용도 함께 알아보시겠습니다. 해당 제도는 재건축을 통해 조합원 1인당 평균 3,000만원 이상 개발이익을 얻을 시, 정부가 이익의 최고 50%까지를 부담금으로 환수하는 제도를 말하는데요.

해당 제도는 원래 지난 2006년에 부동산 경기 과열로 인해 처음 도입되었으나, 금융위기 이후 부동산 시장을 위축시킨다는 지적이 나오면서 20123년부터 2017년 연말까지 제도 시행이 유예되었습니다. 이에 따라 올해 2018년 1월부터 다시 시행하게 되었는데요.

재건축 초과이익에 대한 부담금 산정 방식은 준공인가[종료시점]의 주택 가격 총액에서 재건축 사업 개시 시점의 주택가액과 정상주택가격상승분 총액, 그리고 개발비용을 더한 것을 뺀 후, 부과율을 곱하면 됩니다. 부과율은 조합원 평균이익에 따라 다르게 누진적용되며, 1인당 3천만원까지의 이익이 발생할 경우 면제가 되는데요.

조합원 1인당 평균 부과액입니다. 상술한 것처럼 3000만원 이하의 이익이 발생할 때는 해당 제도가 적용되지 않으며, 3천만원 초과부터 해당 초과금액에 한해 최대 10~50%까지가 부과되는데요. 예를 들어 5억의 초과이익이 발생하게 되면, 2억 1,500만원의 재건축 부담금이 발생하게 됩니다. 

재건축 초과이익 환수제 및 안전진단 강화 등 재건축 아파트에 대한 연이은 규제 강화를 통해 정부는 부동산 투기 방지 및 강남을 비롯 서울, 수도권 아파트 가격 안정화 등의 효과를 기대하고 있는데요. 이전보다 비교적 강한 규제로 인해 다양한 반응이 즉각적으로 나타나고 있는 상황입니다.

우선 재건축 초과이익 환수제로 인해 강남 재건축 아파트 단지들의 거센 반발이 발생하고 있는데요. 정부가 재건축 초과이익환수제에 따라 재건축을 추진 중인 단지에 부과될 부담금 규모를 시뮬레이션을 시행한 결과에 따르면, 강남에서 재건축을 추진 중인 아파트 단지 가운데 재건축 초과이익 환수제에 따른 조합원당 부담금이 최대 8억 4000만원에 달하는 단지가 나타났고, 강남4구 평균 약 4억 3천만원으로 집계되는 것으로 나타나 재건축 관리처분인가 신청 단지에 따라 희비가 엇갈리고 있는 모습입니다.

강남4구 뿐만 아니라 서울 강북 및 수도권, 지방의 재건축 단지들 역시 부담금으로 인해 반발 움직임을 보이고 있는데요. 재건축조합 및 추진위 등이 재건축 초과이익 환수제 위헌소송을 위한 공동소송인단 모집을 마무리하고 헌법재판소에 위헌제청을 신청하려는 움직임을 보이고 있습니다. 이들 주장에 따르면 아직 실현되지 않는 이득에 대한 과세는 부당하다는 기조를 담고 있습니다.

안전진단 강화에 대한 반응도 뜨겁습니다. 구조안정성과 주거환경에 대한 가중치가 조절되자 목동을 중심으로 노원, 강동 등 재건축 단지 주민들의 반발이 나타나고 있는데요. 특히 목동의 경우에는 재건축 아파트의 기준이 되는 30년 안팎의 단지들이 많아 재건축 수혜지역으로 꼽히면서 높은 상승률을 자랑했지만, 이번 정부의 안전진단 강화 정책으로 인해 사업 추진에 어려움을 주장하며, 높은 반발을 보이고 있습니다.

이에 따라, 용역계약을 체결한 단지와 미체결한 단지들의 희비가 엇갈리고 있는 상황인데요. 미체결 단지의 경우 강화된 안전진단 기준을 적용받기 때문입니다. 또한, 전문가들 역시 연이은 재건축 핀셋 규제에 대해 지적하며, 시장 조정의 필요성을 주장하고 있는 상황입니다.

연이은 재건축 규제로 인해 시작과 끝이 막혔다라고까지 평가받는 이번 정책으로 인해, 재개발·뉴타운 사업에 일종의 풍선효과가 나타날 것으로 전망되고 있습니다. 재건축 사업에 비해 해당 사업들은 안전진단 등의 규제강도가 덜한데다, 강북 일대 재개발 및 뉴타운 사업들의 경우 강남 재건축 사업과는 달리 사업지와 더불어 인근 기반시설이 전반적으로 개선된다는 점이 메리트로 작용하고 있는데요.

또한, 리모델링을 추진 중인 아파트 단지들 역시 이번 재건축 규제에 따라 본격화되는 움직임을 보이고 있습니다. 특히 수도권 1기 신도시들인 분당과 고양, 일산 등에서 강화된 규제로 인해 까다로워진 재건축 사업 대신 리모델링을 재검토하는 움직임을 보이고 있는데요.

리모델링 역시 재건축 사업과 마찬가지로 궁극적으로는 노후 아파트의 주거환경을 개선한다는 공통 분모를 갖고 있기 때문입니다. 다만 재건축 사업과는 달리 리모델링은 기존 내력벽을 남긴 상태에서 증축 및 보강을 통해 주거환경을 개선하는 사업인데요.

재건축 사업에 비해 공사규모가 작다보니 사업 진행도 수월한 편입니다. 재건축과 달리 15년만 지나면 사업이 가능하며, 안전진단 등급 기준도 비교적 덜 까다롭고 조합원 지위 양도가 가능한데다 공사비 부담이 적다는 점도 메리트로 작용하고 있습니다. 재건축 사업에 비해 가치 상승률이 적긴 하지만, 까다로워진 규제를 피해 단지환경을 높일 수 있다는 장점이 있기 때문에 리모델링 사업에 대한 주목도가 커지고 있습니다.

이번 연이은 재건축 사업에 대한 규제는 정부가 재건축 시장에 과하게 몰릴 수 있는 열기를 환기시키면서, 전체 부동산 시장을 조정 국면에 진입하고자하는 모습을 보이고 있는데요. 해당 규제들로 인해 재건축 시장에 대한 과도한 기대감을 없애고 거품을 해소할 수 있다는 분석도 있지만, 규제에 적용받는 단지와 그렇지 않은 단지와의 양극화와 도심 재개발 및 뉴타운에 투자 수요가 몰릴 수 있다는 주장도 제기되고 있다는 점에서 시행 이후 추가적인 어떤 변화가 있을지, 그리고 정부의 추가적인 보완책도 시행될 지 귀추가 주목됩니다.