조망권이 아파트에 미치는 영향

소득 수준이 증가하면서 이에 따라, 삶의 질과 더불어 주거만족도에 기준이 높아지고 있습니다. 우리나라에 처음 아파트 단지라는 개념이 도입되었을 때만 해도, 난방과 수도와 같은 기능적인 작동이 원활한 지 여부가 좋은 아파트에 기준이던 시절이 있었는데요. 이제는 살기 좋은 아파트란 복합적인 조건이 결합된 그야말로 다방면에 장점을 두루 갖춘 아파트가 수요자들의 관심을 모으고 있습니다.

현재는 단지의 설계적인 측면은 기본이고, 실 주거시 생활 전반에 걸친 만족도를 줄 수 있는 여건을 갖춘 아파트가 높은 평가를 받고 있는데요. 이에 따라 건설사들은 다양한 노하우를 통해 특화설계와 더불어 단지 내 커뮤니티 시설 등과 같은 여가생활을 지원하는 시설, 첨단 사물인터넷(IoT)등을 적용해 사람들의 관심을 모으고 있습니다.

구성적인 여건들과 더불어 단지 인근에서 누리는 입지포인트도 아파트의 가치를 좌우하는데 상당히 중요한 조건으로 작용하는데요. 특히 도심 속에서 보기드문 자연환경을 집에서 편리하게 누릴 수 있는 조망권을 품은 단지들은 지역을 막론하고 분양시장에서 화제를 모으고 있습니다. 수요자들이 원하는 자연조망을 누릴 수 있는 단지들은 이를 더욱 극대화하기 위해 특화설계를 함께 선보이는 등 조망권 아파트의 장점을 효율적으로 누릴 수 있도록 지원하고 있는데요.

이번 시간에는 조망권의 가치가 아파트에 구체적으로 어떤 영향을 미치는지 상세한 이야기를 나눠보도록 하겠습니다.

우선 조망권의 정의부터 알아보시겠습니다. 조망권은 요약하자면 건축물 등과 같은 특정한 위치의 내부에서 일반적으로 창을 통해 밖을 바라볼 때 보여지는 경관에 대한 권리입니다. 경관의 종류는 자연환경부터 시작해서, 역사유적 등과 같은 특별한 테마의 경관도 해당이 될 수 있습니다. 따라서 조망권이란 경관을 조망해서 미적 만족감이나 정신적인 휴식을 얻을 수 있는 조망적 이익 내지 경적 이익을 받을 수 있는 권리라고 이해하시면 됩니다.

따라서 조망권 역시 권리의 일종으로 보고 있어, 조망권 침해에 대한 제거요구 및 손해배상청구에 대한 내용들을 뉴스를 통해 어렵지 않게 접할 수 있는데요. 하지만 조망권은 개인의 노력이나 비용지불 없이 누릴 수 있는 반사적 이익으로 판단되는 경우가 많아, 법적으로 인정되거나 보장받는 권리라고 하기 어려운 측면이 있는 상황입니다.

국내에는 조망권만을 규정한 법률상 근거는 현재 없는 상황이며, 건축법 제 53조 '일조등의 확보를 위한 건축물의 높이제한'에 포함되어 판단하고 있으며, 보통 국내에서 조망권 권리에 대한 분쟁은 일조권이나 주위 환경의 침해 등 여러 요소를 종합적으로 주장하면서 권리구제를 요구하는 사례가 대부분입니다.

조망권은 수평이나 수직 시야의 범위 안에서 외부 공간을 얼마나 조망할 수 있는지에 따라 주거환경 및 건물의 시세에도 큰 영향을 미치는데요. 특히, 주거공간인 아파트의 경우에는 같은 단지라도 동호수에 따라서 누릴 수 있는 조망이 달라질 수 있다는 점에서 특정 환경의 조망권을 갖춘 아파트는 동호수 경쟁이 매우 치열한 상황입니다.

그렇다면 어떤 환경의 조망권을 갖춘 단지들이 많은 사람들의 선호를 받고 있을까요? 대부분 지역에서 보기드문 자연환경이거나, 혹은 그 지역을 대표하는 자연환경의 조망권을 누릴 수 있는 환경이 대체적으로 높은 평가를 받고 있습니다.

사람들이 선호하는 아파트 조망권 종류 중 하나로, 블루조망권을 꼽을 수 있습니다. 블루조망권이란 바다와 강, 호수, 하천 등 물을 가까이서 누릴 수 있는 수세권 아파트 환경을 일컫는 말인데요. 블루조망권의 특징은 탁 트인 뷰(View)를 제공하면서 동시에 물과 함께 제공되는 쾌적한 자연환경에서 여가활동을 누릴 수 있다는 점이 높은 평가를 받고 있습니다.

특히 블루조망권의 종류인 바다, 강, 호수, 하천 등은 주변 개발계획에 무관하게 조망권 침해걱정이 없는 이른바 영구조망권인 경우가 많은데다, 희귀성까지 갖추고 있어 높은 인기를 얻고 있습니다. 또한, 블루조망권은 지역의 특색을 반영하는 경우가 많은 특성이 있는데요. 예를 들면 바다가 가까운 부산이나 인천의 경우 단지에서 바다 조망이 가능한 바다조망권, 서울은 한강을 비롯한 하천 조망권이 인기이며, 수도권 신도시인 일산이나 동탄 등은 호수공원(호수) 등의 자연환경이 지역에서 높은 선호를 받고 있는 블루조망권입니다.

 

이들 블루조망권은 탁 트인 조망을 제공하는것과 동시에 해당 환경과 연계된 다양한 여가생활을 누릴 수 있다는 점이 특성이라고 위에서 언급했는데요. 실제로 최근 대표적인 서울의 블루 조망권인 '한강 조망권'을 품은 아파트 단지들의 청약 경쟁률 살펴보면 블루조망권의 대한 관심이 높다는 것을 알 수 있었는데요. 재작년인 2016년 10월 서초구 잠원동에서 분양한 A단지의 경우 무려 평균 청약 경쟁률이 306대 1을 기록하며, 해당 년도 수도권 청약 최고기록을 세웠습니다.

한강조망권과 같은 자연 수변공간 뿐만 아니라, 인공호수로 만들어진 호수조망권도 신도시 지역 내 아파트들 사이에서 높은 인기를 자랑하고 있습니다. 2011년 분양한 광교신도시의 E단지의 경우에는 광교신도시의 랜드마크 장소로 알려진 광교호수공원과 근접한 입지를 갖춘 단지인데요.

해당 단지는 분양 당시 전용 138㎡형의 경우 8억 2천만원 정도로 평가받았던 분양가격이 작년 2017년에는 약 14억원 정도로, 약 2배 가까운 가격으로 평가받고 있었습니다. 마찬가지로 동탄호수공원 인근에 분양한 D단지의 경우 뉴스테이 (NewStay)단지임에도 불구하고, 평균 청약경쟁률 26.35대 1, 최고 청약경쟁률 252대 1이라는 높은 인기를 구사하면서 성공적인 청약을 기록하는 등 블루조망권을 갖춘 아파트의 높은 인기를 실감할 수 있었습니다.

두 번째는 그린조망권입니다. 그린조망권이란 말 그대로 초록색 조망권 즉, 산이나 공원, 숲, 골프장 등 녹지공간에 대한 조망권을 확보한 곳을 말하는데요. 바다나 호수 등을 포함한 블루조망권에 비해 희소성은 조금 낮다고 볼 수 있겠지만, 그린조망권 역시 웰빙라이프를 추구하는 현대인들에게 높은 점수를 받으며 부동산 시장에서 높은 인기를 자랑하고 있는 상황입니다.

특히, 서울을 비롯한 대도시의 경우 도시의 대기오염이 나날이 심각해지고 있는 상황이기 때문에 풍부한 녹지공간을 누릴 수 있는 아파트들은 높은 관심을 받고 있는데요.

이른바 '숲세권 아파트'로 불리며 비교적 맑은 대기환경과 녹지공간을 통한 다양한 여가활동이 가능하다는 장점들까지 확보하고 있어, 그린조망권을 갖춘 아파트 단지들은 그린 프리미엄이라고 불리면서 지역에서 시세를 리딩하는 리딩 단지의 역할을 하고 있습니다.

그린조망권을 갖춘 단지들의 예를 들어보겠습니다. 동탄2신도시에 위치한 S단지의 경우 골프장과 인접한 입지를 갖추고 있는데요. 해당 단지의 전용 84㎡형(10~25층)의 분양가는 3억 3,960만원에서 2016년 5월에는 7,540만원이 증가한 4억 1,500만원 수준으로 거래되고 있었습니다.

용인시 기흥구 보정동 내 위치한 골프장 인근 D단지 역시 마찬가지로 매매가 증가 추세를 보이고 있었는데요. 전용 84㎡형의 매매가가 2015년 5월에는 약 3억 9천만원 가량으로 평가받았으나, 1년만인 2016년 5월에는 2,500만원이 오른 4억 1,500만원으로 그 가치를 인정받았습니다. 골프장조망권은 그린조망권에서도 희소성이 높은 여건인데다가 증가추세를 보이고 있는 골프수요를 충족할 수 있는 호재까지 작용한 결과로 분석되고 있습니다.

조망권을 갖춘 아파트의 가치는 앞으로도 꾸준하게 올라갈 것으로 많은 전문가들이 전망하고 있습니다. 한정적인 국토면적과 아파트 수요 및 공급량에 비해 한정적인 희소성의 가치와 웰빙 라이프를 즐길 수 있다는 점이 그 이유인데요.

이에 따라 건설사들 역시 되도록 많은 세대에서 조망권을 확보할 수 있는 단지배치와 보다 극대화된 뷰를 갖추는 특화설계를 적용, 선보이고 있어 조망권 아파트의 발전 또한 꾸준한 발전을 기대해볼 수 있겠습니다.

지금까지 아파트 조망권의 가치에 대해 알아보았습니다. 특별한 조망권은 주거만족도를 높여준다는 장점으로 인해 많은 관심과 더불어 높은 시세를 형성하고 있는 것이 대부분인데요. 따라서 조망권의 가치를 주거여건에서 크게 중요하게 여기지 않는 분들의 경우에는 다소 높은 가격으로 인해 부담감을 느낄 수 있습니다.

또한, 단지 인근에 위치한 자연환경의 환경오염도 수준도 조망권 아파트 선택 시 꼼꼼하게 체크해봐야할 점인데요. 자칫하면 조망권과 달리 오염도가 높은 환경으로 인해 쾌적성을 크게 떨어뜨릴 수도 있는 만큼 단지 인근에 위치한 자연환경도 유심히 체크해보셔야 합니다.

추가로, 조망권의 경우 무엇보다 동호수 선택이 크게 좌우받는다는 점도 강조하고 싶습니다. 실제로 성동구 금호동에 위치한 P단지의 경우 한강 조망권 단지로 유명한데요. 전용 84㎡형을 기준으로 한강조망을 확보한 5층 이상의 경우 10억원대로 매매가가 형성되었으나, 조망이 되지 않는 저층의 경우 매매가가 8억 9천만원대로, 조망권을 누리는 층과 비교했을 때 1억원 가량의 시세차이를 보였습니다.

이렇듯 단지의 동호수에 따라 같은 아파트 단지라도 조망권이 좌우되는 만큼, 조망권 아파트 선택 시에는 단지의 배치와 층수 등을 꼼꼼하게 확인하시는 것이 중요합니다.