[롱텀분석]서울시 청약동향

서울시 청약동향 롱텀분석

2016년 서울지역 청약시장은 뜨거운 한 해를 보냈는데요. 모델하우스를 오픈하는 현장 마다 청약인파가 몰려들고, 내 집 마련 실수요는 물론 프리미엄을 기대한 투자수요까지 합세하면서 북새통을 이루곤 했습니다. 청약열기가 고조되다 보니 정부에서는 11월 서울지역 전역의 전매를 제한하는 대책까지 발표했는데요. 

디엠지미디어에서는 2013년 청약현황 조사를 시작한 이후 2016년까지 총 4년 동안의 데이터를 바탕으로 서울시 청약시장의 동향을 살펴보는 기회를 마련하였습니다. 디엠지에서 사실상 전수 조사한 개별현장들의 기본 컨디션에 대한 정보까지 함께 보여드리니, 각자 이 자료를 통해 자신들이 원하는 정보로 재가공할 수도 있기를 기대합니다. 

서울시에는 해마다 40~50곳 정도의 신규분양 현장이 선보였는데요. 주택거래, 매매가를 기준으로 본 서울시 주택시장은 2011년 이후부터 이어져 2013년과 2014년이 침체기였고요. 2015년이 호황기였습니다. 이를 감안해서 청약시장의 흐름을 보시면 이해가 쉬울 것입니다. 

청약접수를 받은 단지 수의 변화는 그리 많지 않은데요. 2013년 40곳, 2014년 48곳, 2015년 51곳, 2016년 53곳으로 점진적인 증가세를 보여줍니다. 총 세대수 역시 큰 변화가 없습니다. 분양된 현장에서 특별공급 등을 제외하고 일반에 청약접수가 허용된 물량은 해마다 1만여 세대 정도됩니다. 2016년이 1만3411세대가 근래에 가장 많았습니다. 

사실상 공급되는 단지와 세대수는 큰 변화가 없는데요. 이는 서울시의 경우 주택을 공급할 만한 부지가 많지 않은데다 재건축, 재개발 등의 사업추진 환경에 따라 단기간에 공급물량을 늘리기 어려운 구조이기 때문인 것 같습니다. 

하지만 청약에 참여하는 사람들의 숫자는 급격하게 증가하고 있는데요. 2013년과 2014년 누적 청약접수건수를 보면 7만 건에 미치지 못했습니다. 하지만 2013년과 비슷한 물량이 공급된 2015년과 2016년의 청약접수건수를 보면 3배 이상 증가하는 모습을 보이고 있습니다. 

평균경쟁률도 자연스럽게 급등하는 모습입니다. 2013년 평균청약경쟁률은 5.25대1, 2014년 5.9대1로 비슷한 수준입니다. 서울지역이라는 특성상 그렇게 낮지 않은 수치인데요. 수도권 부동산시장이 본격 호황국면에 접어든 2015년에는 평균경쟁률이 13.91대1로 치솟습니다. 2016년에는 평균경쟁률이 무려 21.99대1에 이릅니다. 서울에서 새 아파트를 분양받는 게 하늘의 별 따기로 표현할 수 있겠습니다. 

이처럼 청약접수건수가 급증하고, 평균경쟁률이 치솟으면서 새 아파트, 분양단지의 가치 역시 상승하는 모습을 보였습니다. 이 글에서 제시하지 않지만 수요가 몰리다 보니 지역별로 최고분양가를 갱신하는 사례가 지속적으로 목격되고 있었습니다. 2016년 후반기부터는 정부의 규제강화로 주춤하는 모습을 보이긴 하네요. 

새 아파트 청약에 사람들이 몰리는 이유는 뭘까요? 새 아파트를 선호하는 경향이 강해져서일까요? 일정부분 공감이 가는 설명이긴 한데요. 폭발적으로 청약에 참가하는 사람들이 느는 이유는 시중의 유동자금, 특히 개미(일반투자자)들이 움직일만한 마땅한 곳이 없기 때문이라고 생각합니다. 

비교적 접근이 쉽고, 이해하기도 어렵지 않은 분양권투자를 통해서 나름 만족할만한 수익률을 기대할 수 있으니 시중의 막대한 부동자금이 내 집 마련이라는 탈(?)을 쓰고 신규 분양시장에 뛰어는 건데요. 정부에서도 경기활성화를 꾀하기 위해서인지 이런 투자가 성행할 수 있도록 제도적인 지원을 아끼지 않았습니다. 

분양권 전매제한을 완화한다던가, 가점제를 축소한다던가, 청약통장 순위를 완화한다던가, 재당첨금지규정을 느슨하게 적용하는 그런 것들입니다. 서울은 그래도 전국에서 가장 규제가 강하게 적용되는 지역인데요. 그래도 과거 규제와 비교하고, 그리고 그 정도 규제를 감수하면서 기대할 수 있는 수익률 자체가 크기 때문에 2015년과 2016년 상반기까지는 분양권 투자환경이 금융, 부동산 등 재테크 전영역에서 가장 우수한 상황으로 평가됩니다. 

건설부동산 마케팅 측면에서도 이런 환경은 나쁘지 않은데요. 신규 분양을 받을 사람들이 급증하기 때문에 가능한 많은 물량을 적기에 선보이는 게 건설사들의 최대 과제였고요. 이를 마케팅하는 업체들에서는 정보의 제공과 설득논리 개발보다는 광범위하게 현장을 노출하는 게 목표가 되는 시기이기도 했습니다. 

<2016년 서울지역 청약접수건수 BEST 20>

2016년의 경우 한 현장에 청약접수건수가 1만 건이 넘는 단지가 9곳이나 됐습니다. 고덕 그라시움에는 총 3만6000여 건의 청약접수가 이뤄져 최다기록을 수립했는데요. 강북지역에서는 독특하게 신촌숲 아이파크에 2만9545건의 청약접수가 됐습니다. 강남권에 집중됐던 청약관심이 강북으로 확산됐다는 평가가 나오게 한 현장이기도 합니다. 

브랜드를 보면 아이파크, 래미안, 롯데캐슬, 자이, 대림아크로, 이편한세상, 두산위브 등 몇몇 메이저 브랜드에 국한되는 것을 알 수 있고요. 지역적으로는 서울 강남권 재건축단지, 뉴타운지역 단지들을 중심으로 뜨거운 관심을 받았습니다. 이들 지역은 2017년에도 관심이 이어질 것으로 보여집니다. 

<2016년 서울지역 평균경쟁률 BEST 20>

평균경쟁률도 대박이라고 할 수 있겠습니다. 10월 청약접수를 받은 대림아크로 리버뷰는 평균경쟁률이 무려 306대1에 달했습니다. 용산 롯데캐슬 센터포레도 155대1, 강남 디에이치 아너힐즈도 100대1을 기록했는데요. 무려 3개 단지가 평균경쟁률 100대1이 넘었습니다. 

강북에서는 역시 신촌숲 아이파크가 평균 74.8대1이라는 어마어마한 경쟁률을 보였는데요. 이런 경쟁률은 강남권 인기 재건축 단지에서 목격되는 수준입니다. 비슷한 시기 공급된 마포 한강 아이파크 역시 55.9대1을 기록, 아이파크가 강북지역에서 브랜드 가치를 한 단계 업그레이드하는 모습입니다. 

평균경쟁률 상위단지를 봐도 강남권의 독자 브랜드를 사용하는 단지(이들 역시 메이저 건설사들의 컨소시엄이지요) 외에는 역시나 메이저 브랜드 그 중에서도 몇몇 곳에 집중되는 모습입니다. 높은 분양가의 알짜 단지들이다 보니 시공사로 참여할 수 있는 브랜드 역시 국내 최정상급이 아니면 어려운 것으로 보이네요. 

이런 브랜드에 대한 평가는 2016년 조사대상 전체 아파트의 청약현황 그래프에서도 바로 확인됩니다. 호황을 보였던 2016년 청약시장에서 평균경쟁률 최종 미달된 단지들이 몇 곳 있는데요. 브랜드 파워가 상대적으로 약한 단지들이 목격됩니다. 

마지막으로 아래에는 디엠지미디어가 2013년부터 4년 동안 조사한 서울지역 분양단지들의 기본적인 개요와 청약접수 결과에 대한 데이터들을 첨부하였습니다. 분양시장의 흐름을 읽어 적기에 내 집 마련을 계획하는 주택 수요자분들과 건설 분양 마케팅 업계에 종사하는 분들에게 유익한 정보가 될 것으로 기대하며 마칩니다. 

모든 저작권은 디엠지미디어(하우징올)에 있습니다. 감사합니다.