[리포트]뉴타운 사업(재정비촉진사업)은 무엇일까?

# INTRO

재건축 초과이익환수제 및 재건축 안전진단 강화 등 정부의 잇따른 재건축사업 규제로 인해 재개발 사업이 재건축 규제의 반사이익 효과를 보고 있습니다. 규제로 인해 사업 진행이 까다로워지자, 규제를 피한 리모델링, 재개발 사업 등으로로 관심을 보이고 있는 상황입니다. 

특히 서울 지역 내 다양한 뉴타운 사업에도 관심이 커지고 있는 상황인데요. 지난해부터 재건축 규제가 이어지자, 용산구에 위치한 한남뉴타운에서 가장 빠른 사업속도를 보이는 3구역의 경우, 재건축 규제 이후 3.3㎡당 다세대, 빌라 대지 지분이 1억원을 넘어섰는데요. 이는 지난해 말보다 3천만원 가량이 더 증가한 금액입니다. 마찬가지로 동작구 노량진뉴타운에서는 3.3㎡당 대지 지분이 2017년에 비해 30% 이상 증가해 3.3㎡당 호가가 4천만원을 넘어서는 등 뉴타운 지구는 높은 인기를 모으고 있습니다.

 

전문가들은 뉴타운 사업에 대한 인기를 재건축 규제 본격화로 인해 자금 유입이 어려워진데다가, 지난해 뉴타운 분양이 성공적으로 이뤄지면서 투자자들의 재개발사업에 대한 관심이 증가한 것으로 보고 있는데요. 올해에도 서울 내 장위뉴타운, 신정뉴타운 등 다양한 사업장의 물량이 예고돼 있다는 점에서 뉴타운에 대한 열기가 지속적으로 이어질 것으로 전망하고 있습니다. 이번 시간에는 재건축 규제로 인해 반사이익을 보고 있는 뉴타운 사업에 대해 보다 상세하게 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 뉴타운 사업이란 무엇인지, 그리고 주목할 만한 뉴타운 현장에는 어떤 곳들이 있는지 말입니다.

1. 뉴타운(NEW TOWN)사업이란?

뉴타운 사업은 도시재정비 촉진을 위한 특별법에 따른 재정비촉진사업을 뜻합니다. 정식 명칭은 재정비촉진사업이지만, 일종의 약칭인 뉴타운 사업 역시 공식 명칭으로도 사용되고 있는데요. 뉴타운 사업의 목적은 기존 도시구획을 재개발해, 보다 깔끔하게 도시를 구축하여 미적 효과와 지역 발전을 도모하는데 취지를 갖고 있습니다.

뉴타운 사업과 기존 재개발 사업과의 차이점은 크게 사업 규모의 차이라고 보실 수 있는데요. 기존 재개발 방식은 뉴타운 사업에 비해 소규모의 구역에 주택을 짓는 방식이다 보니, 재개발 이후 인구가 늘어났지만 도로나 상하수도, 학교 등의 기반 시설들이 전반적으로 함께 개선되지 못한 점 때문에 문제가 발생하여 주거 환경이 열악해지는 각종 불편함을 발생시킨 적이 있었습니다. 

이에 대해 뉴타운 사업은 특정 재개발 지역을 대단위로 묶어서 새로운 계획도시를 만드는 방식인데요. 따라서 재개발 사업의 경우 건물이나 특정 지역에 국한돼 기반 시설이 제대로 공급되지 못하는 경우가 생기지만, 뉴타운의 경우 이러한 문제를 단번에 해결하기 위해 도로, 녹지공간, 학교 등 다양한 기반시설들을 종합적으로 고려해 새로운 도시로 만드는 것으로 보시면 됩니다.

2. 뉴타운 사업의 현황

세계적으로 뉴타운 사업과 같은 새로운 도시계획에 대한 첫 선을 보인 것은 19세기 말 영국의 도시계획가인 에버니저 하워드의 '전원도시론'에서 비롯되는데요. 해당 계획안은 큰 반향을 일으켜, 1913년 각국에서 전원협회 구성과 함께 국제기구가 형성되고, 신도시 개발과 위성도시개발에 영향을 많이 끼치게 되었습니다.

국내에서는 경기도 분당, 일산 등 신도시 건설에서 해당 개념이 적용되었으며, 서울의 뉴타운 사업의 경우에는 기존 민간주도 재개발 사업의 부작용으로 인해 발생할 수 있는 난개발로 이어지는 문제점을 개선하기 위해 기성시가지 재개발 방식으로 공공이 원하는 민간사업으로 적정규모의 생활권역을 대상으로 한 충분한 도시기반시설을 확충하는데 의의를 두고 있습니다.

본격적으로 국내 첫 뉴타운이 시도된 것은 2002년 길음, 은평, 왕십리 지구를 뉴타운 시범지구로 지정하면서부터였는데요. 이후 2005년 도시재정비 촉진을 위한 특별법을 만들어, 지금의 뉴타운 방향이 잡히게 되었습니다. 이후 서울을 비롯해 경기도, 대구 등 전국적으로 선보이고 있는데요. 이중 서울 강북지역에 위치한 지역 뉴타운이 국내 뉴타운 사업지의 대부분을 차지하고 있습니다. 이는 서울 내 위치한 뉴타운의 경우에는 강남과 강북의 격차를 줄이기 위한 일환으로 도입된 경우가 많기 때문이라고 볼 수 있겠습니다.

서울시 내 뉴타운 지정은 2007년 3차 지정 이후 더 이상 추가지정이 없는 상황입니다. 또한 뉴타운 사업지구 내 정비구역 683곳 중 365곳이 해제된 상태인데요. 해제된 뉴타운 사업은 도시재생사업을 추진하는 등 지역의 성격과 주민들의 요청을 고려한 사업으로 진행되고 있는 상황입니다.

3. 뉴타운과 도시재생사업 뭐가 다른가?

그렇다면 도시재생사업은 무엇일까요? 도시재생사업은 쇠락한 지역을 다시 활동적인 지역으로 재생시키는 것을 목적으로 하는 사업인데요. 뉴타운 사업이 낙후지역 개선을 위해 전면 철거 후 주택과 다양한 인프라가 들어선다는 특징이 있지만, 정작 그 지역에 정착해서 살던 원주민들의 경우에는 높은 부담금을 이기지 못하고 결국 지역을 떠나게 되고, 그로 인해 지역 공동체에 분열이 발생하면서 거주민들의 전반적인 삶의 질을 하락시킨다는 것에 대해 반대급부로 시작된 개념입니다.

해당 사업은 서울의 경우 2011년부터 추진된 뉴타운 출구전략으로 인해 서울 곳곳에서 도시재생사업을 추진중에 있는데요. 대표적으로는 2013년 뉴타운 지구가 해제된 창신숭인 뉴타운이 있으며, 종로 세운상가의 경우 문화와 관광을 연계한 도심산업 거점 조성을 목적으로 새로운 모습으로 개장하기도 했습니다. 이와 더불어 서울역 역세권 일대, 창동상계 일대, 낙원상가일대, 장위동일대, 해방촌일대 등 13개소의 도시재생사업을 추진중에 있습니다.

정부에서는 올해 2월부터 전국 68곳에 지정된 도시재생 뉴딜사업 시범 사업지 정비를 본격적으로 착수하고 있으며, 매년 10조원의 예산을 투입해 전국 500곳의 구도심과 노후주거지를 대상으로 도시재생사업을 실시할 예정이라고 합니다.

4. 마치며...

뉴타운 사업은 기존의 노후 도심을 대규모로 주택 뿐만 아니라 기반 시설들을 대규모로 재개발하기 때문에 기존과 다른 모습으로 새롭게 태어난다는 점에서 높은 기대감을 받고 있는 사업입니다. 일대 주택 시세 또한 뉴타운 지정되고 선보이게 되면 높게 평가받기 때문에, 많은 사람들이 기대를 받고 있는데요. 

도시재생 사업에 대해 상술했던 것처럼 부담금이 없는 원주민들이 대거 이탈되고, 지역 주민들간의 공동체가 무너질 가능성이 있기 때문에 도시재생사업 역시 꼭 필요한 것으로 보입니다. 어떤 사업이 더 낫다라고 평가하는 것보다, 해당 지역에서 가장 적합한 사업 형태가 어떤 것인지 꼼꼼한 체크 이후에 알맞는 성격의 사업을 추진해 주거 만족도를 높이는 것이 가장 중요하다고 보여집니다.