[리포트]미분양 현황 점검-2편 지방광역시

[리포트]미분양 현황 점검-2편. 지방광역시

부산, 대구, 광주, 대전, 울산광역시. 이렇게 5개 광역시는 흔히 지방광역시로 불립니다. 부동산시장의 상황을 파악할 때 서울, 경기, 인천의 수도권과 그 외 지방권으로 분류하는 게 보통인데, 최근에는 지방에서도 중심도시 역할을 하는 광역시는 다른 지방 중소도시와 다른 양상을 보이고는 경우가 많아서 따로 분류해서 살펴보는 경우도 많습니다. 이에 이번 미분양 현황점검 시리즈 중 두 번째 편으로 지방광역시를 살펴봤습니다. 

[표1] 지방광역시 지역별 아파트 미분양 변화(자료:국토부, 단위:세대수)

지방광역시의 최근 1년 여간(2017년1월~2018년2월)의 미분양 동향을 모아서 미리 결론적으로 말하면, 지방광역시 미분양시장은 위기 속에서도 안정적인 모습을 보여주고 있습니다. 안정적인 모습이라는 의미는 미분양이 상대적으로 많지 않고 큰 폭으로 증가하지 않고 있다는 뜻입니다. 그럼 위기 속에서라는 단서를 붙인 이유는 무엇일까요? 

이는 지방광역시 중 주택시장에 미치는 영향력과 시장규모가 상대적으로 큰 부산광역시의 미분양 상황이 크게 악화됐기 때문입니다. 수십대일 수백대일의 청약경쟁률로 사람들을 놀래켰던 부산광역시의 분양시장이 갑자기 미분양으로 위기를 겪는 이유와 다른 광역시들은 왜 부산과 달리 안정적인 모습인지를 이번 포스팅에서 정리합니다. 

[표2]5대 광역시(지방광역시) 미분양 요약

[그래프1]지방광역시 미분양 변화 그래프

앞서 결론적으로 말씀드린 지방광역시가 위기 속에서 안정적이라고 평가한 이유를 구체적으로 봅니다. 약 1년 전 2017년1월 미분양 현황을 보면 부산 1102세대, 대구 828세대, 광주 818세대, 대전 551세대, 울산 682세대입니다. 1000세대 전후의 미분양 물량이 각 지방광역시에 분포해 있습니다. 도시의 규모를 생각하면 결코 큰 규모가 아닙니다. 비교하자면  경기 용인시(1023세대, 2018년2월 기준), 충남 당진시(967세대), 강원 강릉시(691세대) 등의 수준이기 때문입니다. 2017년 1월경 지방광역시에서는 신규 분양단지의 청약률도 높고, 프리미엄도 형성되면서 수요가 집중되던 시기였습니다. 

이후 1년여 기간 동안 지방광역시의 미분양 변화는 큰 차이를 나타냅니다. 부산광역시는 주택시장 호황에 힘입어 신규공급이 꾸준히 증가했고, 어느 정도 신규물량을 해소하며 미분양을 안정적인 수준으로 유지합니다. 하지만 지난해 하반기 접어들면서 부산 주요 지역에 대해 조정대상지역 지정 등 규제가 강화되자 미분양이 크게 증가한 뒤 현재까지 이어지고 있습니다. 반면 대구광역시의 경우 미분양이 꾸준히 해소되면서 최근에는 월간 100세대 수준을 유지하고 있습니다. 광주광역시도 2017년1월  818세대에서 2018년 2월에는 431세대로 감소했습니다. 대전, 울산, 광주는 큰 변화없이 유지하는 상황입니다. 

부산광역시와 대구광역시, 광주광역시는 왜 이처럼 극명하게 다른 모습을 보이는 것일까요? 아래에서 좀 더 이야기를 풀어나가겠습니다. 

2018년2월 현재 부산에서 미분양이 가장 많은 지역은 서구로 828세대입니다. 기장군이 544세대, 부산진구가 522세대로 미분양이 많은 지역입니다. 반면 해운대구(51세대), 수영구(49세대), 동래구(25세대), 연제구(3세대) 등은 미분양이 많지 않습니다. 

미분양이 증가하는 것은 공급물량이 뒷받침되어야만 가능한 일입니다. 시장이 위축되더라도 공급이 지속되지 않으면 미분양이 늘지는 않기 때문입니다. 부산의 미분양 특성을 이해하려면 공급이 어땠는지를 알아야겠습니다. 그래서 해당기간의 공급현황을 조사했습니다. 

[표3]2017년 이후 부산지역 신규청약 단지 현황

부산광역시에는 2017년 이후 올 2월까지 무려 60개의 단지가 청약접수를 받았습니다. 수백대일의 기록적인 청약 경쟁률을 보인 단지들도 많을 정도였습니다. 부산 청약시장이 과열됐다는 이야기가 나올 정도였습니다. 2015년도 그랬고, 2016년도 그랬습니다. 부산광역시의 주택시장이 활발하자 서울 수도권에서 부산으로 눈길을 돌리는 사람들도 많았습니다.

이처럼 공급이 많았지만 상반기는 대부분 1순위에서 청약이 마무리되며 열기가 뜨거웠습니다. 하지만 2017년 9월 부산 해운대구, 연제구, 동래구, 부산진구, 수영구, 기장군이 청약조정대상지역으로 지정되면서 청약요건이 강화됩니다. 외부의 가수요가 뒷받침되면서 열기를 이어가던 청약시장은 규제강화로 힘을 점점 잃게 되고, 미분양 물량도 하반기들어 급증하는 모습을 보입니다. 반면 미분양이 급증하는 시기에는 이미 신규 공급 역시 뜸해지고 있습니다. 이런 모습이 지속된다면 일정 시간 이후에는 다시 수급이 균형을 이루지 않을까 생각도 듭니다.    

시장이 호황인 상황에서 공급물량이 많았고, 결국 규제강화의 직격탄으로 위축된 부산광역시와 대조를 보이는 곳이 대구광역시와 광주광역시입니다. 두 지역 역시 2015년, 2016년에도 호황이었는데, 부산과 달리 2017년 지나 현재까지 안정적인 양상을 보여줍니다. 대구광역시는 전체 미분양 물량이 100세대 수준이라 구별 현황을 비교하는 게 의미가 없을 정도이고, 광주광역시는 북구에 217세대로 미분양이 가장 많지만 이 역시 우려할 수준은 아니라고 보입니다.

대구광역시의 경우, 수성구가 청약조성대상지역보다 규제강도가 훨씬 강한 투기과열지구에 지정됐을 정도인데 왜 부산과 달리 미분양이 안정세를 보이는 것일까요? 광주도 마찬가지입니다. 이유는 자체적인 신규 공급의 조정을 꼽겠습니다. 

[표4]대구광역시 청약대상 단지 현황

[표4]광주광역시 청약대상 단지 현황

대구와 광주의 청약단지를 보면 부산과는 확연히 다른 모습을 보입니다. 대구는 2017년 4월 이후 청약접수를 받은 단지 모두가 1순위에서 청약이 마감됐고 수백대일의 치열한 경쟁률을 기록한 단지들도 많았습니다. 하지만 부산이 같은 기간 60개 단지가 청약을 받았다면, 대구와 광주는 각각 18개 단지에 불과했습니다. 

이외에도 여러 이유가 있겠지만, 가장 핵심적인 부분은 수급의 균형이라고 판단됩니다. 이런 데이터를 근거로 이번 포스팅에서는 대구와 광주광역시는 주택시장이 호조를 보이는 상황에서 신규공급이 급증하지 않아, 미분양이 안정적인 모습을 보이는 것이라고 규정하겠습니다.  

자, 그렇다면 대구,광주와 대전, 울산은 또 어떤 모습이 다를까요? 대전광역시와 울산광역시 역시 미분양이 2018년 2월 현재 각각 1210세대, 837세대로 안정적인 편입니다. 하지만 그 안을 들여다 보면, 또 다른 이유를 찾을 수 있습니다. 

대전광역시의 미분양을 보면 동구가 641세대로 가장 많고 유성구와 중구가 각각 189세대, 서구 142세대, 대덕구 49세대 수준입니다. 2017년1월 551세대 수준에서 2018년2월에는 1210세대로 증가하는 추세를 보입니다. 현재도 절대적인 미분양 물량이 많은 것은 아니지만 대전시의 미분양 변화양상은 좋지만 않습니다. 

울산광역시는 남구에 463세대, 북구 163세대, 중구 108세대 등으로 역시 도시의 규모를 생각하면 절대적인 수치가 많은 것은 아닙니다. 2017년1월 682세대에서 2018년2월 837세대로 약간 증가하는 수준에 그쳤습니다. 하지만 대전과 울산의 미분양 양상은 신규공급이 많지 않은(어쩌면 뜸했던) 상황을 고려하면 다소 부정적인 상황이라고 평가하겠습니다. 

공급이 많지 않음에도 미분양이 해소되지 못하고 증가하는 모습을 보이고 있기 때문입니다. 이는 주택시장 자체가 위축돼 있어서 인데, 울산은 지방경제의 침체가 주택시장에 근본적인 위축을 초래하고 있고, 대전은 인근 세종시라는 블랙홀의 영향으로 힘이 약해지는 모습입니다. 

[표5]대전광역시 청약접수 단지 현황

[표6]울산광역시 청약접수 단지 현황

이상으로 지방광역시의 미분양 현황을 진단했습니다. 요약하자면 부산광역시는 주택시장 호조 속 공급과잉과 규제강화로 미분양이 급증하는 상황이고, 대구와 광주광역시는 주택시장 호조 속 공급물량 조절로 미분양이 감소하는 양상을 보였습니다. 대전과 울산은 주택시장이 다소 위축된 상황 속 공급물량도 급감하며 미분양은 상대적으로 안정적인 상태를 이어가고 있습니다. 감사합니다. 끝.