분양시장의 식지 않는 스테디셀러 "중소형 아파트" 그 이유는?

 

 

"중소형 아파트"의 인기가 꾸준하게 이어지고 있습니다. 중소형 아파트란 전용 85㎡형 미만 면적의 평형의 위주로 구성된 아파트 단지나, 혹은 단지의 전체 평형이 모두 전용 85㎡형 미만으로 구성된 단지를 일컫는 말인데요. 콤팩트한 공간 구성을 갖추고 있어, 아파트 시장에서 높은 인기를 주도하고 있는 상황입니다.

 

 

올해 2018년에도 많은 양의 중소형 아파트가 공급될 예정인데요. 2018년 전용면적 85㎡형의 중소형 아파트 공급량은 서울을 비롯한 수도권에서만 2만 6,788가구가 된다고 합니다. 이는 지난해 상반기 공급량인 1만 8,631가구에 비해 무려 8,157가구가 증가한 공급량인데요. 퍼센트로 따지면 절반 가까이인 약 42%가 증가한 수치이기도 합니다.

 

중소형 아파트가 이와 같이 강세를 보이는 까닭은 대형 평면의 아파트에 비해 아무래도 경제적인 부담이 적고, 상술한 것처럼 효율적인 공간 구성을 누릴 수 있기 때문인데요. 이에 따라 국내 유명 건설사들 역시 특화 설계가 적용된 다양한 중소형 평면 구성을 선보이면서 수요자들의 발걸음을 부르고 있는 등 중소형 아파트에 대한 수요 및 공급이 활발하게 진행되고 있는 상황입니다.

 

# 꾸준하게 발전하고 있는 중소형 아파트

 

수요자들의 높은 선호도를 받고 있는 중소형 아파트는 시대가 변화하면서 그 구성의 발전을 꾸준하게 진행되고 있습니다. 단순히 작은 면적만으로는 주거만족도를 높일 수 없기 때문인데요. 1980년대부터 등장한 이른바 '국민평형'으로 불렸던 구 30평대 초반 (현재 전용 84㎡형) 등장으로 중소형 아파트의 기준을 제시하고, 90년대와 2000년대를 거쳐 지금까지 꾸준하게 수요자들의 니즈를 맞춰 변모하고 있었습니다.

위의 평면도는 1980년대 입주한 명일동의 H단지 전용 84㎡형의 평면도입니다. 안방과 침실 2개 그리고 화장실 1개가 구성돼 있는 형태인데요. 요즘 선보이는 단지들과는 달리 화장실이 1개인데다가, 짧은 발코니 구조를 갖춘 2bay 구성입니다.

90년대에 입주한 단지의 전용 84㎡형의 평면도입니다. 해당 아파트는 대표적인 1기 신도시인 일산신도시 백석동 A단지인데요. 80년대 중소형 구성과 비교하면 좀더 수요자들의 니즈를 충족하기 위해 업그레이드된 모습을 볼 수 있습니다. 거실 양 옆에 방이 위치한 3bay 구성과 더불어, 화장실 개수도 늘어났습니다.

2000년대부터 전용 84형 평면은 동일한 면적에서 보다 더욱 낭비없이 콤팩트한 구성을 누릴 수 있도록 변모하였습니다. 거실을 중심으로 침실 3개가 나란히 구성돼 4bay 적용으로 채광 및 통풍을 강화하였으며, 안방 화장실에 드레스룸, 파우더룸 등을 구성하고, 알파룸 등이 구성되는 등 알찬 구성을 선보이고 있습니다. 이처럼 중소형 규모라도 시대가 흘러가면서 풍부한 수납 및 여유로운 공간활용이 가능해지면서, 경제적인 효율성을 갖춘 중소형 아파트에 대한 인기는 꾸준하게 이어지고 있습니다.

 

 

 

꾸준하게 발전을 거듭해오고 있는 중소형 아파트의 추이는 실제 매매거래량을 통해서 보다 구체적으로 살펴보실 수 있습니다. 지난 1년간 전국 아파트 면적별 매매거래량을 살펴보았을 때, 가장 높은 비중을 차지하고 있는 평형대가 중소형 아파트였습니다.

 

 

대체로 중소형 아파트에 대한 거래량은 전용 85㎡형 초과 면적인 중대형 아파트보다 2배가량 꾸준하게 많은 수치를 지난 1년 동안 꾸준하게 기록하고 있는 것을 볼 수 있었습니다.

 

 

보다 상세하게 면적별 나눠 매매거래량을 살펴보면, 가장 많은 거래량을 보이는 면적은 전용 61~85㎡형 규모라는 것을 알 수 있었습니다. 아무래도 아파트 수요자들의 최선호 평면이라고 알려진 전용 84㎡형의 영향이 큰 것으로 보이는데요. 전용 84㎡형과 더불어 마찬가지로 높은 수요를 보이는 전용 59㎡형이 속한 전용 41~60㎡형의 매매거래량 역시 높은 수치를 기록하고 있었습니다.

 

 

작년 2017년 청약 경쟁률에서도 중소형 아파트의 인기를 알 수 있습니다. 전국 아파트 1순위 최고 청약률을 살펴본 결과, 1위부터 10위까지가 모두 전용 85㎡형 미만의 중소형 단지들이 기록하고 있었습니다. 특히 이 가운데 7개 단지들은 중소형 평면 중 최선호 평면으로 알려진 전용 84㎡형이 차지했으며, 서울과 더불어 부산광역시, 광주광역시 등 지방에서도 다양하게 분포돼 있었는데요. 전국적으로 중소형 아파트에 대한 높은 관심을 다시 한번 알 수 있었습니다.

 

 

중소형 아파트의 꾸준한 인기를 보다 상세하게 알아보도록 하겠습니다. 좋은 아파트를 구성하는 3대 요소인 [브랜드][중소형][대단지] 중 하나라고 꼽을 정도로, 중소형 아파트에 대한 비중이 높은데요. 중소형 아파트가 아파트 시장에서 높은 가치로 평가받은지 꽤 시간이 흘렀기 때문에 이미 많은 분들이 중소형 아파트의 장점을 다양하게 알고 계시지만, 그래도 보다 상세하게 정리하는 시간을 통해 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 가족 구성의 핵가족화 및 1인 가구 증가

 

중소형 아파트가 높은 인기를 차지하게 된 데에는 세대 구성의 변화가 큰 영향을 끼친 것으로 많은 분들이 입을 모아 분석하고 있습니다. 아무래도 가족 구성원이 줄어듬에 따라, 낭비되는 공간을 줄이고 경제적으로도 효율적인 중소형 아파트를 구입하는 경향이 높아지고 있는데요. 최근 핵가족화에 이어 더욱 구성원이 적어진 1~2인 가구가 늘어가고 있는 상황입니다.

 

 

실제로 지난 2000년부터 2015년까지의 전 연령대에서 1인가구 현황을 살펴본 결과, 1인 가구는 전 연령대에서 지속적으로 증가하는 추세를 보였으며, 2015년에는 40대 이하 1인 가구가 전체 1인 가구의 절반이 넘는 52.8%를 차지하였습니다.

 

이같은 추세라면 약 20년 뒤인 2035년에는 1인 가구가 760만가구로 3가구 중 1가구(34.3%)를 차지할 정도로 높은 비중을 차지할 것으로 전망되고 있는데요. 이처럼 꾸준히 증가하는 1~2인 가구 및 핵가족 가구로 인해 중소형 평면의 아파트 또한 인구 트렌드에 맞춰 앞으로도 꾸준한 수요를 보일 것으로 보입니다. 

 

2. 경제적으로 비교적 적은 부담

 

세대구성의 변화에 이어, 두 번째 원인으로 경제적인 효율성을 이유로 들 수 있겠습니다. 중소형 아파트는 아무래도 규모가 중대형 아파트에 비해 작다보니, 비교적 저렴한 가격에 구입이 가능한데요. 상술한 것처럼 핵가족화 세대가 보편화되고, 부동산 시장 역시 장기적인 불황으로 인해 실수요자 위주로 재편됨에 따라, 구입 시 부담이 적고 실속있다는 평가를 받는 중소형 아파트가 꾸준한 관심을 받게 되었습니다.

 

이와 같은 이유로 소형 ~ 중형 평형 규모의 아파트가 청약과 매매거래에서도 높은 비율을 차지하고 있는 상황인데요. 거래가 활발하다 보니 뛰어난 환금성도 중소형 아파트가 가진 메리트로 작용하고 있습니다. 추가로, 가격 부담이 비교적 적기 때문에 전세가격에 조금 더 보태면 내 집 마련을 할 수 있다는 장점도 중소형 아파트가 지닌 장점이라고 할 수 있겠습니다.

 

3. 브랜드 아파트가 선보이는 중소형 아파트의 다양한 실속테마

 

중소형 아파트의 인기를 뒷받침하는 세 번째 이유로는 브랜드 아파트에서 누릴 수 있는 다양한 단지구성이라고 볼 수 있겠습니다. 실수요자 위주의 부동산 시장에서 중소형 아파트의 인기가 지속되자, 건설사들도 중소형 평형 위주의 아파트를 꾸준하게 선보이고 있는데요.

 

특히 국내에서 손꼽히는 메이저 브랜드들의 아파트에서는 특화평면 및 다양한 여가생활을 즐길 수 있는 단지 내 커뮤니티 시설 및 조경시설 등 단지의 가치를 높여주는 구성을 갖춘 경우가 많아 자연스럽게 일대 지역을 대표하는 단지로 높게 평가받게 되는 경우가 많습니다. 이에 따라 향후 지역 시세를 리딩하는 랜드마크 단지로 성장할 확률이 높기 때문에 메이저 브랜드를 갖춘 중소형 아파트는 많은 사람들의 관심을 불러모으는 주요 단지 역할을 하고 있습니다.

 

4. 틈새평면 아파트의 등장

 

중소형 아파트의 주력 평면으로 알려진 전용 59, 84㎡형은 이전 평형으로 환산하면 24평, 31~32평으로 1~2인 가구 및 구성원 수가 적은 핵가족 세대에게 높은 인기인데요. 이들 평형 외에도, 이른바 '틈새평면'이라고 불리는 평면들도 아파트 시장에서 높은 인기를 끌고 있습니다.

 

틈새평면에 대한 수요가 모이는 이유는 대표적인 중소형 평면 전용 59㎡형과 84㎡형의 단점을 상쇄한다는 점에 있기 때문인데요. 전용 59㎡형에 살기에는 너무 좁은 것 같고, 그렇다고 전용 84㎡형은 필요 이상의 규모라고 느껴지는데다 가격 또한 부담스러울 경우, 이들 중간 규모의 틈새평면을 선택하는 경우가 많아지고 있습니다.

 

게다가 메이저 브랜드에서도 전용 59, 84㎡형과 더불어 중소형 틈새평면을 꾸준하게 선보이고 있어, 브랜드 아파트의 장점까지 누릴 수 있다는 점도 메리트로 작용합니다.

 

 

아파트 시장에서 이른바 대세로 자리잡은 중소형 아파트는 여전히 꾸준한 공급 및 수요를 보이고 있습니다. 이에 따라 중소형 아파트의 향후 전망이 이대로 지속될 지도 관심이 모이는데요. 많은 전문가들은 중소형 아파트에 대한 꾸준한 열기는 앞으로도 이어질 것으로 전망하고 있습니다.

 

한 전문가의 이야기를 빌어보겠습니다. 중소형 아파트는 (중대형 아파트에 비해) 상대적으로 구매 부담이 적은데다, 가격 상승률이 높고, 2018년은 비교적 까다로워진 대출규제로 인해 중소형 아파트에 대한 청약 쏠림 현상이 더욱 뚜렷해질 것으로 예측하고 있습니다.

 

또한, 중소형 아파트의 인기 상승과 더불어, 중소형 아파트 내에서도 평형이나 지역에 따라 세분화된 차이가 발생할 것으로 전망하고 있는데요. 예를 들어, 신혼부부와 한 자녀 세대 등 젊은 층이 많이 거주하는 신도시와 같은 지역에서는 전용 59㎡형과 같은 20평대 신규 아파트의 물량 소진이 전용 84㎡형에 비해 빠른 소진을 보이고 있는데요. 이처럼 지역의 특성에 따라, 중소형 아파트에 대한 전망에 영향을 미치는 것으로 나타났습니다.

 

 

지금까지 중소형 아파트의 장점들을 다양하게 알아보았습니다. 그렇다면 중소형 아파트만이 해답인가? 라고 생각하실수도 있는데요. 분명 중소형 아파트는 분양시장을 주도하고 있지만, 긍정적인 측면만이 존재하는 것은 아니라고 말씀드리고 싶습니다.

 

중소형 아파트가 가진 특징 중 하나로 가장 먼저 감소된 세대 구성원을 충족할 수 있는 맞춤성 있는 규모를 예로 들었는데요. 이는 중소형 아파트가 가진 장점이자, 한계로 작용할 수 있습니다.

 

아무래도 효율성을 높인 콤팩트한 구성을 갖추다 보니, 시간이 지나면서 증가하는 살림들을 꾸준하게 수납하기에는 다소 무리가 있을 수 있습니다. 또한 자녀들이 있는 경우에는 아이들이 성장해가면서, 중소형 평면이 다소 작게 느껴질 수 있는 느낌을 받을 수 있는데요.

 

이와 반대급부로, 주거쾌적성을 높이기 위해 자녀계획을 고려해 중대형 아파트를 선호하는 수요도 있습니다. 또한, 최근 중소형 아파트 가격이 미치는 영향도 고려해볼 수 있겠는데요. 아무래도 많은 사람들의 관심을 받는 평형이다보니, 서울 및 수도권에 있는 중소형 아파트들의 청약 경쟁률은 매우 치열한 편입니다. 이에 따라, 다소 가격은 비싸더라도 비교적 청약 경쟁률이 낮은 중대형으로 관심을 갖는 수요도 늘어나고 있습니다.

 

실제로 수도권과 지방 지역을 중심으로 중대형 아파트에 대한 관심이 다시 증가하고 있는 모습을 보이고 있는데요. 지난 8.2 부동산정책 이후 다주택자에 대한 양도소득세 중과 및 대출규제가 강화됨에 똑똑한 한채에 대한 선호도가 높아져, 중대형 아파트에 대한 관심으로 이어진 까닭인데요. 여기에 중소형 아파트가 오랫동안 높은 관심을 받은 탓에 가격대가 많이 오른 반면에, 중대형 아파트는 그렇지 않다는 점에서도 메리트를 인정받은 것으로 보입니다.

 

하지만 이 역시도 주의하셔야 할 점이 있는데요. 중대형 아파트가 그동안 상대적으로 중소형 아파트에 비해 상승세가 두드러지지 않아서 나타날 수 있는 일시적인 현상일 수도 있다는 점을 전문가들은 경고하고 있습니다. 또한, 상술한 것처럼 신규 공급하는 중소형 아파트들의 설계가 과거보다 커졌기 때문에 중소형 아파트를 선호하는 현상은 여전히 강한 편이라는 점은 사실입니다.

 

 

중소형 아파트는 [대단지 아파트], [브랜드 아파트]와 함께 최근 부동산시장에서 인기요인으로 작용하는 조건으로 꼽힐 정도로 높은 비중을 차지하고 있습니다. 또한, 이 세 가지 요소 중에서도 가장 꼼꼼하게 따져봐야 할 조건이기도 한데요. 개인의 라이프 스타일에 따라서 큰 호불호를 좌우할 수 있기 때문입니다. 거금으로 마련하는 '내 집'인만큼, 평형에 대한 자신에게 맞는 평형의 아파트를 꼼꼼하게 체크하는 것이 중요하겠습니다.