꼭 대단지 아파트여만 할까?

 

# Intro

 

많은 입주민이 거주할 수 있는 구성을 충족한 세대수가 많은 아파트, 이른바 '대단지 아파트'라고 불리는 단지는 아파트를 구입하고자 하는 분들이 대표적으로 선호하고 있는 여건 중 하나입니다. 이는 대단지 아파트가 갖춘 다양한 장점들이 이유로 작용하기 때문인데요.

 

아무래도 세대수가 많기 때문에 입주민들의 주거만족도를 높일 수 있는 풍부한 단지 내 커뮤니티 시설과 조경 등을 갖추고 있는데다, 뛰어난 환금성과 상대적으로 저렴한 관리비 등 다양한 메리트를 갖추고 있습니다. 이에 따라 대단지로 선보이는 현장들의 경우, 분양 광고를 진행할 때 가장 크게 강조하는 부분이 바로 세대수입니다. 대단지 현장이라는 점을 소비자들에게 어필하는 광고가 다양한 만큼, 국내에서 세대수가 많은 대형 아파트는 분양시장에서 주목도가 높은데요.

 

그렇다면 아파트를 구입 시 중요 조건 중 하나인 '대단지 아파트'는 정확히 어떤 기준으로 구분되는지, 그리고 대단지 아파트는 무조건 좋은 아파트인지, 궁금해하시는 분들을 위해 대단지 아파트에 대한 상세한 내용을 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

1. 대단지 아파트란?

 

<2017년 선보인 4,089세대 대단지 아파트, 산성역 포레스티아 모델하우스 단지모형>

 

먼저 대단지 아파트로 구분되는 기준에 대해 알아보도록 하겠습니다. 대단지와 소단지 아파트를 기준을 법적으로 정해 명시돼 있는 것이 아니기 때문에, 주로 여론에 따라 구분되는 경우가 일반적입니다. 크게는 1,000세대 이상의 단지를 대단지로 명시하는 경우가 많지만, 단지를 구성하는 평면의 크기에 따라서도 대단지 아파트의 기준이 조금 달라질 수도 있는데요.

 

혹자들은 중대형 평면으로 구성된 아파트 단지의 경우에는 500세대 이상을, 20~30평대 초중반인 중소형 규모 평면을 위주로 구성돼 있는 아파트 단지는 1,000세대 이상의 아파트 단지를 대단지 아파트로 구별해야 한다고 정의를 내리고 있는데요. 하지만 상술한 것처럼 법적으로 정해진 것이 아닌데다가, 단지가 들어서는 지역에 따라 세대수가 비교적 적어도 대단지 아파트로 부르는 경우가 있기 때문에, 일반적으로 1,000세대 이상 구성이거나 1,000세대 가까운 단지를 대단지 아파트로 부르는 경우가 많습니다.

 

2. 대단지 아파트, 왜 인기 있을까?

 

대단지 아파트가 높은 인기를 받고 있는 이유를 간단하게 이론적으로 말씀드리자면, 규모의 경제에 입각한 원인에서 생각해보실 수 있겠습니다. '규모의 경제'란 생산량이 증가함에 따라 생산비가 절약되고 수익이 더욱 향상된다는 뜻인데요. 아파트에도 '규모의 경제'를 적용해서 살펴보면 단지의 규모가 클수록 입주민들이 대단지 아파트를 통해 누릴 수 있는 다양한 혜택들이 많기 때문입니다.

 

 

일례로, 단지 내 조경시설을 살펴보시겠습니다. 세대수가 많은 대단지 아파트의 경우, 규모가 크기 때문에 입주민들을 위한 조경시설 역시 풍부하게 들어설 수 밖에 없는데요. 이는 일정한 연면적의 건축물은 단지 내 조경시설 또한 일정 면적으로 확보해야 한다는 법령이 명시돼있기 때문입니다.

 

따라서, 대단지 아파트는 자연스럽게 풍부한 조경시설을 갖추게 되고 대단지 아파트를 분양하는 건설사들 역시 사람들의 구매의욕을 높이기 위해 풍부한 조경면적을 바탕으로 다양한 테마를 구성하는 경우가 많습니다. 단지 내 조경시설 뿐만 아니라, 해당 시설 외에도 대단지 아파트 규모에 거주하는 입주민들을 위한 시설들이 풍부하게 구성되기 때문에 단지 내에서 즐길 수 있는 활동들도 다양하게 갖추게 되는데요.

 

이에 따라 많은 수요자들이 풍부한 시설을 갖춘 대단지 아파트에 자연스럽게 관심을 가지게 되고, 해당 단지는 지역의 대표적인 일명 화제의 분양현장으로 평가받으면서 시세를 이끌 수 있는 리딩 단지의 풍모 또한 갖출 확률이 높게 됩니다.

 

3. 지역 시세를 주도하는 대단지 아파트의 위엄

 

대단지 아파트가 풍부한 세대규모를 바탕으로 단지 내 생활을 다양하게 가져갈 수 있는 활동을 제공하다보니, 아파트 수요자들의 선호도 역시 꾸준하게 높은 상황인데요. 찾는 사람이 많다보니 대단지 아파트의 집값 또한 꾸준한 상승세를 기록하고 있습니다.

 

 

해당 그래프에서 보실 수 있듯이, 작년 2017년 8월 재건축 아파트를 제외한 서울 지역의 아파트 3.3㎡당 평균 매매가인 1,894만 원을 기준으로 살펴본 결과, 500~700세대와 300세대 미만의 아파트 단지들은 서울 아파트 평균보다 낮은 금액을 기록하였습니다.

 

반면에, 대단지 아파트로 불리는 1,000세대 이상 아파트는 평균보다 높은 수치의 금액을 기록하였는데요. 특히, 1,500세대 이상의 단지 규모를 갖춘 대단지 아파트들은 평균 2,135만 원을 기록해 300세대 미만의 단지들과 비교해보았을 때, 500만 원 이상의 금액 차이가 발생하였습니다.

 

 

상승폭 또한 단지 세대 규모에 따라 차이가 발생하였습니다. 1,500세대 이상 아파트의 상승폭이 8.35%로 가장 높았으며, 이에 반해 500세대 미만 단지는 약 절반 수치인 4.61%를 기록하여, 가장 낮은 상승폭을 기록하였습니다. 단지의 세대수에 따라, 아파트의 가치가 차이를 보이는 것을 알 수 있는데요.

 

실제 사례를 통해서도 살펴보시겠습니다. 서울시 서초구 반포동에 위치한 1군 메이저 건설사 단지인 R단지의 경우, 2017년 11월 기준 전용 84.93㎡의 평균 매매가가 약 18억원 가량으로 평가받는 반면에, 같은 지역에 위치한 H단지의 전용 84.77㎡의 평균 매매가는 약 16억 7,500만원 가량을 기록하였습니다.

 

두 단지 모두 같은 지역에다 초등학교를 사이에 둔 학세권 아파트이고, 서울을 비롯 국내에서 손꼽히는 인기 주거지역으로 평가받는 입지, 1군 메이저 건설사의 브랜드를 바탕으로 한 공통 분모가 많은 단지임에도 불구하고 같은 평형이 약 2억원의 시세 차이를 보이고 있었는데요. 이러한 시세차이를 결정짓는 주요 요소 중 하나가 바로 세대수에서 차이를 보이기 때문입니다.

 

 

R단지의 경우 총 2,444세대로 구성된 2천세대가 넘는 대단지 아파트인 반면에, H단지는 400세대가 채 되지 않는 397세대로 구성되었다는 점이 달랐습니다. 이를 통해 같은 평형에, 같은 지역에 위치한 메이저 브랜드 아파트 단지임에도 불구하고, 세대수로 인해 시세의 차이가 발생할 수 있다는 것을 알 수 있는데요.

 

이처럼 세대수에 따라 아파트의 시세 차이가 발생하는 현상을 보이는 탓에, 대단지 아파트가 등장하게 되면 분양시장에서도 늘 관심의 대상으로 높은 인기를 구사하고 있습니다. 특히 사람들의 선호도가 높은 메이저 브랜드라는 메리트까지 더해지면, 시너지 효과가 발생하기 때문에 더욱 높은 인기를 구사하게 되는데요.

 

 

작년 2017년 조사된 한 부동산 포털 설문조사에 따르면, 만 20세 이상 1,940명을 대상으로 실시한 아파트 브랜드 파워 설문조사에서 "동일 입지에서 아파트를 구입할 시 최우선적으로 고려하는 요인"을 조사한 결과, '브랜드(51%)'가 가장 높은 비중을 차지했으며, 그 뒤를 '단지규모(13.4%)'가 이었습니다. 이렇듯 단지의 세대수는 브랜드와 함께 아파트의 가치를 평가받는 중요한 여건으로 사람들의 인식속에 자리잡은 것을 알 수 있습니다.

 

4. 청약에서도 꾸준한 대단지 아파트의 인기

 

대단지 아파트에 대한 높은 관심은 청약으로도 이어지고 있습니다. 작년 2017년의 청약시장의 대단지 아파트 현황을 살펴보면, 11월에 선보였던 고덕 아르테온은 총 1,071세대로 구성된 대단지 아파트인데요. 평균 청약 경쟁률 10.52대 1을 기록하며 전 주택형을 마감하였습니다.

 

 

8월에 분양한 총 4,089세대의 매머드급 브랜드타운으로 선보였던 성남시 ~동의 산성역 포레스티아 역시 전 주택형이 1순위에 마감하는 등 2017년에도 대단지 아파트들이 분양시장에서 좋은 성적을 기록하고 있었습니다.

 

이 같은 상황은 서울 및 수도권 뿐만 아니라, 지방에서도 볼 수 있었는데요. 2017년 9월 부산 명지국제신도시에서 선보인 명지 더샵 퍼스트월드의 경우 1순위 청약에서 무려 22만 9,734건의 청약이 접수되면서 평균 청약 경쟁률 139.4대 1을 기록해 부산시 강서구에서 가장 높은 청약 경쟁률을 기록하며 성공적인 청약을 마쳤습니다.

 

전문가들은 올해 8.2 부동산대책 등을 위시로 비교적 강력한 규제를 발표하는 정부의 정책에도 불구하고, 대단지 아파트들의 꾸준한 인기가 이어지는 이유에 대해 대단지 아파트가 가진 메리트의 가치가 시장의 위험성을 앞지른다고 보고 있는데요.

 

다양한 의견들 중 전문가들이 공통적으로 대단지 아파트의 장점으로 꼽는 부분은 지역 내 대규모 단지일수록 환금성이 좋고, 단지가 들어서는 일대 지역이 주거 선호도가 높은 랜드마크 주거지역으로 발전하기 쉽기 때문에 다양한 정책이 쏟아져 나오는 시기에는 전통적으로 인기가 높은 대단지 아파트의 장점이 더욱 빛을 볼 것이라고 꼽고 있습니다.

 

5. 대단지 아파트 장점, 상세하게 알아보자!

 

같은 지역, 같은 평형이라도 세대수에 따라 가치가 달라지는 대단지 아파트에 대한 프리미엄을 뒷받침하는 요인들에 대해 상세하게 알아보겠습니다. 인트로에서 잠깐 언급했던 것처럼, 대단지 아파트가 인기가 높은 이유는 간단합니다. 크게 1. 쾌적함, 2. 경제성, 3. 미래가치 등으로 나눠 생각해볼 수 있겠습니다.

 

 

1) 편리한 인프라 시설 및 풍부한 학군

 

아파트를 고를 때, 중요하게 생각하는 조건 중 하나가 바로 직주근접 인프라 즉, 단지 근처에서 얼마나 다양한 생활 편의 시설들을 누릴 수 있는지에 따라 가치가 달라질 수 있는데요. 대단지 아파트의 수요를 충족할 수 있는 상가와 대형마트 등 쇼핑시설부터, 아이들의 교육을 위한 유치원과 초·중·고교 및 다양한 사교육 시설들이 들어설 확률이 높습니다.

 

또한, 아파트 입주민들의 수가 많다보니 이들의 교통여건을 충족하기 위한 버스 노선 확충 및 개선 등의 가능성이 높기 때문에 편리한 교통여건도 누릴 수 있게 됩니다.

 

교육여건에 대한 이야기를 조금 더 해보겠습니다. 이미 초·중·고교가 단지 인근에 위치하고 있거나, 신규로 들어설 예정이라면 집 근처에서 이들 교육시설들을 두루 누릴 수 있는 장점이 있어, 자녀를 돌보기가 보다 학부모님들 입장에서 편리해집니다. 또한, 등하굣길도 안전하고 간편하기 때문에 사고 위험성도 낮출 수 있고, 학원 등과 같은 사교육 시설들도 풍부하게 들어서게 돼 높은 교육열을 바탕으로 면학 분위기를 쉽게 조성할 수 있는 장점이 있습니다.

 

단지 내 시설들도 쾌적하게 누릴 수 있다는 점이 대단지 아파트의 장점으로 작용합니다. 최근 신규로 분양하는 아파트들은 대부분 기본적으로 커뮤니티 시설 및 조경시설을 갖추고 있는데요. 건설사들은 단지가 들어서게 되는 지역의 특색을 고려해 테마를 갖춘 시설들을 선보이게 됩니다.

 

대단지 아파트는 이와 같은 시설들을 이용하게 될 입주민들의 수가 많다보니 자연스럽게 테마 또한 다양하게 갖추게 되는데요. 또한 넓은 부지를 갖추고 있기 때문에 상술한 것처럼 풍부한 조경시설을 갖춘 점도 대단지 아파트가 가진 장점입니다.

 

2) 뛰어난 환금성과 비교적 저렴한 관리비

 

대단지 아파트의 대표적인 장점 중 하나로 꼽히는 부분이 바로 경제성입니다. 대단지 아파트의 경제성이란, 실주거 시 적용되는 부분과 매수 및 매도 시에 느낄 수 있는 부분이 모두 존재하는데요.

 

대단지 아파트는 세대수가 많다보니, 거대한 단지 규모로 인해 아무래도 사람들의 눈에 잘 띄는 곳에 위치하고 있는 경우가 많고 단지의 이름도 많이 알려지기 때문에, 자연스럽게 거래량 또한 많습니다. 따라서 비교적 시세가 구체적이고, 매수자들의 관심을 많이 받을 수 있어 뛰어난 환금성을 갖추게 됩니다. 반대로 단지의 규모가 작으면, 상대적으로 찾는 사람이 적다보니 시세 정보가 부족하여 거래 건수가 적을 수 있고, 계약 성사에 있어 어려움을 겪을 수 있는 확률이 비교적 높습니다.

 

또한, 관리비가 저렴하다는 장점도 있습니다. 세대수가 많기 때문에 세대수에 다라 분배되는 공용관리비에 대한 부담비용이 비교적 적게 됩니다. 예를 들어, 공용관리비 품목 중 하나인 청소비가 한 달에 10만원이 발생한다고 치면, 50세대의 아파트는 세대당 2천원을 부담해야 한다면, 100세대 아파트는 이에 절반 가격인 세대당 천원만 부담해도 된다는 뜻입니다.

 

간단한 예지만, 이런 식으로 소독비나 공용면적의 전기세, 경비비 등 공용관리비 항목들을 좀 더 저렴하게 가져갈 수 있다는 점에서 경제적인 유리함을 누릴 수 있는데요. 여기에 단지 내 시설들도 공용관리비로 운영되기 때문에 꾸준하게 이용한다면 상대적으로 저렴한 비용으로 풍부한 시설들을 이용할 수 있다는 점도 대단지 아파트의 장점입니다.

 

3) 풍부한 미래 가치

 

대단지 아파트는 세대의 규모가 크기 때문에 인근의 도시개발으로 인한 호재들도 누릴 확률이 높습니다. 아무래도 도시개발의 기본 원리에는 개발을 진행함으로써, 많은 사람들이 해당 개발의 장점을 누릴 수 있는지에 사업목표를 맞추는 경우가 많은데요.

 

대단지 아파트가 위치한 곳은 세대수가 많아 지역 개발의 호재를 누릴 수 있는 입주민들도 다양해, 단지 부녀의 개발호재에 대한 확률이 높습니다. 그렇기  때문에 이러한 개발호재들을 바탕으로 대단지 아파트의 시세가 더욱 올라갈 확률도 증가하게 됩니다.

 

또한, 희소성에 입각한 가치도 기대해볼 수 있습니다. 몇 천세대가 들어설 대단지 아파트를 건설하기 위해서는 이에 맞는 부지 또한 필요한데요. 한국의 국토 면적 상 이렇듯 대단지 아파트가 많이 들어설 땅이 넉넉하지 않은 것이 현실입니다. 따라서 향후 대단지 아파트의 건설이 줄어들게 되면, 자연스럽게 기존의 대단지 아파트들은 희소성의 가치까지 더해져 더욱 높은 평가를 받을 수 있습니다.

 

마지막으로 대단지 아파트들은 사업규모가 크다보니, 대부분 메이저 건설사의 아파트 브랜드에서 짓는 경우가 많습니다. 이에 따라, 브랜드 건설사들의 특화된 건축기술을 누린다는 점도 장점인데요. 종종 컨소시엄 아파트로도 선보이는 경우가 있어, 종합적인 메이저 브랜드의 특화기술을 누릴수도 있고, '브랜드'와 '대단지'가 결합된 '브랜드 대단지 아파트'라는 특별한 장점을 갖추게 돼, 지역 일대를 대표하는 랜드마크 단지이자, 시세 리딩 단지로 발전할 가능성이 높습니다.

 

6. 대단지 아파트, 이것만은 꼭 체크하자!

 

지금까지 대단지 아파트가 가진 장점에 대해 다양하게 알아보았습니다. 대단지 아파트는 장점이 많아 자칫 대단지 구성이라면 무조건 좋은 것 같이 보이지만, 세상에 완벽한 것은 존재하지 않는 것처럼 분명 대단지 아파트에도 단점은 존재합니다.

 

대단지 아파트의 단점을 꼽아보자면 우선, 세대수가 많은 만큼 단지의 부지 또한 넓기 때문에 같은 단지 내에서 입지에 대한 차별화가 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 단지 앞 지하철역을 갖춘 역세권 아파트라고 해도, 단지 끝자락에 위치한 아파트동의 경우 입지적으로는 역세권이지만 실제로 단지를 빠져나와 지하철역까지 도달하는데 상당 시간이 소요되기 때문에 역세권 호재를 크게 실감하지 못할 수도 있습니다.

 

또한, 비슷한 기조로 가격도 단지 안에서 동의 위치에 따라 차이가 발생할 수 있습니다. 이는 조망이나 풍향, 일조량이 영향으로 작용합니다.

 

단지의 구성도 체크해보시는 것이 좋습니다. 간단하게 설명드리자면, 판상형과 타워형으로 나눌 수 있는데요. 일반적으로 판상형의 경우 맞통풍이 가능하고, 일조량이 풍부하지만 한 쪽 방향만 바라보는 구조상 동호수에 따라 조망의 갭 차이가 발생하는데요.

 

타워형의 경우 맞통풍과 일조량에 있어 판상형보다 부족하지만 한 세대에서 다양한 방향을 볼 수 있는 구조를 갖춘데다 기존 아파트와는 다른 독특한 외관을 갖추고 있습니다. 대부분 대단지 아파트가 단지 구성이 판상형과 타워형을 혼합한 구성으로 선보이는 경우가 많기 때문에 라이프 스타일에 따라 단지 구성 및 동호수를 선택하시는 경우가 좋습니다.

 

# 마치며...

 

지금까지 대단지 아파트의 특징들을 다양하게 살펴보았습니다. 대단지 아파트들은 직주근접에서 누릴 수 있는 다양한 인프라 시설을 갖춘 경우가 많고, 지역을 대표하는 랜드마크 단지이자 시세 리딩 단지 역할을 할 수 있어, 이제까지 그래왔고 앞으로도 분양시장에서 꾸준한 인기를 이어갈 것으로 보입니다.

 

게다가, 신규 단지의 공급이 한정돼 있다는 점도 희소성의 가치로 작용할 수 있는 점도 대단지 아파트의 인기에 한 몫을 담당할 것으로 전망됩니다. 지속적으로 발표되고 있는 부동산 정책와 큰 영향없이 대단지 아파트는 분양시장의 스테디셀러 역할을 기대해 볼 수 있겠습니다.