[분석]19대 문재인 대통령 부동산 공약리뷰

[분석]19대 문재인 대통령 부동산 공약 리뷰

2017년 5월 10일 수요일, 대한민국 제19대 문재인 대통령이 취임하였습니다. 이전에 주요 대선 후보들의 부동산 관련 공약사항을 간략하게 정리한 바 있는데요. 이제는 새로운 대통령의 부동산 공약을 토대로 향후 부동산 시장 관련 정책을 엿보는 시간을 마련하였습니다. 

문재인 대통령은 고 노무현 대통령 시절, 청와대 비서실장을 역임했던 만큼 이전 참여정부의 부동산 정책을 닮지 않을까 생각하는 사람들이 많은데요. 앞으로 어떤 정책이 가시화될지 모르지만, 결론적으로 공약사항에서는 큰 틀에서 차이가 있는 것 같습니다. 

기본적으로 주거복지 차원에서 부동산시장을 바라보는 것은 동일한 것 같은데요. 대신 참여정부에서는 부동산과의 전쟁이라는 말이 나올 정도로 집값 잡기에 큰 비중을 두었는데요. 문재인 대통령은 공약사항에서 집값 안정과 같은 언급은 거의 찾을 수 없습니다. 대신 공공부문의 확대로 대학생, 서민, 신혼부부 등의 주거안정에 주력하는 모습입니다. 

이는 이전 참여정부에서는 부동산 가격안정에 초점을 맞춘 만큼 집값을 잡기 위한 각종 규제 강화와 세제강화 등과 함게 수도권 2기 신도시, 혁신도시, 기업도시, KTX역세권 개발 등 공급확대 정책이 큰 틀을 이루고 있었는데요. 대규모 공급 확대를 통해서 장기적으로 집값을 안정시키겠다는 전략이었습니다. 이런 정책은 단기적으로 각종 개발에 따른 엄청난 보상금이 주택시장을 흘러들어 주택가격을 들썩이게 하고, 전국적인 개발에 따른 부동산 가격 상승을 초래하기도 했는데요. 

이번 19대 문재인 대통령은 일단 공약사항에서는 이런 모습을 찾을 수 없습니다. 

총 390쪽에 달하는 더불어민주당의 대선공약집입니다. 2017년 5월에 발표되었는데요.  앞에서도 언급했듯이 경제부문에서 부동산시장을 다루고 있지 않습니다. 다른 주요 이슈들이 많은 관계로 부동산 시장까지 경제분야에서 언급할 사항은 아니었던 것 같습니다. 이는 다른 후보들 역시 마찬가지였습니다. 

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목차페이지인데요. 8번째 민생 복지 교육이라는 섹션에서 주거문제해소라는 장을 통해 문재인 대통령과 더불어민주당의 부동산 관련 정책을 엿볼 수 있습니다. 이외에 지역균형개발과 청년주거안정 등 다른 항목들에서 부동산 시장에 영향을 미칠 수 있는 정책공약들을 아래에 취합해 보았습니다. 

지방분권 강화와 균형발전은 이전 참여정부의 정책과 강하게 닮아 있습니다. 요즘 부동산 시장에서 인기를 끄는 혁신도시 역시 참여정부의 작품인데요. 혁신도시는 서울 수도권에 집중된 공기업과 공공기관을 지역균형발전의 핵으로 삼기 위해 전국으로 흩어, 군집별로 하나의 작은 도시를 만드는 사업이었습니다. 

또한 행정복합도시인 세종특별시는 참여정부에서 신행정수도급으로 추진된 지역균형발전의 대표적 도시입니다. 문재인 대통령도 세종시의 역할 확대를 위한 정책에 적극적인 모습입니다. 그리고 균형발전을 위한 교통환경 조성, KTX역세권 개발 또한 지역균형발전 중시정책과 떼어 놓을 수 없는 포인트가 되겠습니다. 하지만 KTX역세권 개발 관련 내용은 비중이 약한 지, 공약사항에서는 비중이 낮았습니다. 

균형발전 공약 4번째로 세종시를 명실상부한 행정중심복합도시로 만들겠다는 천명이 있습니다. 행정수도는 이미 헌법재판소에서 위헌 판결을 받았기 때문에 행정중심복합도시의 기능을 강화하겠다는 표현을 쓰는데요. 구체적으로 행정자치부, 미래창조과학부를 세종시로 이전하겠다는 내용이 눈에 띕니다. 또한 국회분원 역시 세종시에 설치하겠다고 합니다. 세종~서울 고속도로(제2경부고속도라고 불리기도 하는)의 조기 착공도 공약사항입니다. 

흥미로운 것은 요즘 과천 주택시장이 뜨거운데요. 한 때 정부청사가 과천에서 세종시로 이전하면서 큰 홍역을 앓았던 과천시인데요. 대신 미래창조과학부가 이전 과천청사에 자리잡으며 다소 안정되는 모습을 보이기도 했는데. 이마저 세종시로 옮긴다는 공약이네요. 세종과 과천. 어떤 모습이 될지 앞으로 지켜보는 포인트가 되겠습니다. 

그리고 균형발전의 첨병, 혁신도시는 기능을 더해 보다 강화하는 정책을 펼 것으로 보입니다. 이전 참여정부의 사업을 계승하는데다, 4차 산업혁명이라는 명분까지 더할 수 있어서 각 지역 혁신도시의 전망이 밝아 보입니다. 대기업 본사의 지방이전 유도 정책과 맞물려 혁신도시가 있는 지역들의 변화도 생각해 볼 필요가 있겠습니다. 특히 부산, 대구, 울산 같이 도심권에 혁신도시가 조성되는 지역의 가치는 더욱 커지지 않을까라는 추측도 해봅니다. (역시 사견입니다)

균형발전을 위해서는 흩어진 소규모 핵심시설들을 연결하는 작업이 중요한데요. 이를 위해 철도공공성 가화와 고속철 육성을 공약으로 내세우고 있습니다. 지방의 핵심지역들은 결국 수도권으로 연결되어야 하는데요. 지방균형발전을 결국 수도권의 전국적인 연결망 확충이라는 교통호재로 연결됩니다. 

부동산시장에 영향을 미치는 요소 중에 금융부분인데요. 가계부채를 해결하기 위해, 대출규제를 강화하겠다는 공약입니다. 자신의 소득이 대출금의 이자를 갚는데 얼마나 되는가를 묻는 기존의 DTI 대신에 소득이 대출금이자는 물론 원금상황 능려까지 따지는 DSR이라는 제도를 확대 도입하겠다는 공약입니다. 결국 같은 벌이라면 돈을 빌릴 수 있는 액수가 크게 줄어들게 되는 셈인데요. 주택 구매여력이 있는 수요를 크게 줄어들게 할 것으로 보입니다. 

DSR도입은 문재인 대통령의 독특한 공약사항이라기 보다는 현재 DSR이 확대 도입되고 있는 추세인데요. 이를 계승하겠다는 재확인으로 보시면 됩니다. 여튼 주택대출이 점점 어려워지고 있는 상황입니다.

가장 핵심적인 부동산 공약은 주거문제 해소라는 코너에서 집중적으로 다루고 있습니다. 문재인 대통령의 부동산 공약을 정리하면, 공공부문의 적극적인 개입, 서민을 위한 주거복지 강화로 요약할 수 있겠습니다. 특히 신혼부부, 청년 등의 특정계층에 대한 배려가 눈에 띕니다. 

공적 임대주택이라는 표현으로 기존의 공공임대주택 외에 다른 형태까지 추가해서 공공이 연간 17만 세대 정도의 임대주택을 서민에게 싸게, 안심하고 거주할 수 있도록 공급한다고 합니다. 여기에서 포인트는 싸게 그리고 안심하고 인데요. 민간보다 싼 임대료와 일정기간 이상 안정적으로 거주할 수 있는 임대주택을 공급하겠다는 공약으로 이해할 수 있겠습니다. 

공적 임대주택이라는 표현에서 볼 수 있듯이, 민간이 공급하고 공공이 지원하면서 임대료를 통제하는 새로운 정책이 등장하지 않을까 생각됩니다. 박근혜정부에서 중산층을 위한 뉴스테이가 있다면 문재인 정부에서는 서민을 위한 일종의 기업형 임대주택이 등장하지 않을까 싶기도 합니다. 

신혼부부와 청년 층에 대한 주거문제 해결을 따로 언급하고 있습니다. 인구절벽과 청년실업 등 사회문제가 되고 있는 부분이라 관심을 많이 가지는 것으로 보입니다. 특히나 신혼부부 지원은 인구문제 해결과 연결되기 때문에 상당한 재원을 투입해서라도 해결하려 하지 않을까 싶습니다. 그럴 명분도 있고, 재원 마련도 상대적으로 수월해 보입니다. 

흥미로운 점은 생애최초 주택구입 가구에 대한 우대금리 대출을 확대하겠다는 점입니다. 주택구매수요 확대에 긍정적인 정책이 될 것으로 보입니다. 특히 청년임대주택 30만 가구 공급은 대학가 주변 임대투자환경을 크게 변화시킬 수도 있지 않을까 싶네요. 

10조원대 규모의 도시재생 뉴딜 공약도 눈길을 끕니다. 도시재생 뉴딜 사업에 매년 공적재원 10조원을 투입한다는 건데요. 뉴타운이나 재개발이 중단된 지역을 아파트 단지로 재개발하지 않고, 부대시설을 확충하는 재원 투입을 통해서 개발하겠다는 취지인데요. 핵심은 뉴딜이라는 단어입니다. 막대한 재원을 투입해서 이 재원이 경기 활성화에 유의미한 도움이 될 수 있을 것이라는 공약입니다. 

이런 정책은 뉴타운 일몰지역에 우선시행될 것으로 보이는데요. 최근 서울 뉴타운에 신규로 공급되는 아파트가 강세를 보이는 상황에서 지역주민들에게 어떤 의미로 다가갈지 지켜봐야겠습니다. 이런 정책은 박원순 시장 체제의 서울시 뉴타운 정책과 맥을 같이하는 것 같습니다.  

임대차계약 갱신청구권제와 임대료 상한제를 단계적으로 제도화하겠다는 공약을 주목하게 됩니다. 입법과정에서 기준을 정하는데 상당한 진통이 예상되는 문제이기도 한데요. 세입자 보호, 서민주거안정이라는 공익(?)을 위해 임대인의 사유재산에 관여할 수 있는 범위가 어디까지일까? 법적인 논쟁과 함께 사회적 결단이 필요한 문제로 보입니다.  

마지막으로 생활비 절감이라는 항목에서 대학생 주거부담을 줄이겠다는 공약을 다시금 언급하고 있습니다. 구체적으로 월 30만원로 확정해서 말하고 있는데요. 형태는 방은 각자 따로 쓰고, 주방이나 욕실 등은 공동으로 사용하는 쉐어하우스 기준이네요. 또 대도시 역세권에 시세보다 낮은 청년주택 20만 가구 공급도 공약하고 있습니다. 다른 공약들보다 수치들이 구체적인 게 바로 대학생 주거문제 해결입니다.