[롱텀데이터]부산광역시 아파트 청약동향

[롱텀데이터]부산광역시 아파트 청약현황

놀랄만한 데이터를 확인할 수 있는 곳이 있습니다. 우리나라 남부 제1의 도시이자 대한민국 제2의 도시. 국제영화제로 들썩이고 야구장이 떠나갈 듯한 함성이 울려퍼지는 곳. 여름이면 피서객으로 북적이는 낭만적인 해양도시. 영화 친구의 배경인 고장. 바로 부산광역시입니다.

부산광역시의 지난 4년간(2013년01월~2016년12월) 아파트 청약현황 데이터를 정리하였습니다. 총 조사대상 단지는 154개로 임대단지, 세대수가 극히 적은 단지 등을 제외한 사실상 모든 단지를 조사한 결과입니다. 참고로 이곳에 기록된 세대수는 단지의 총 세대수가 아니라 특별공급을 제외하고 일반청약 대상 세대수를 의미합니다. 

전체 조사대상 단지와 청약접수건수 등을 종합한 표를 보겠습니다. 그전에 부산의 주택시장 동향부터 말씀드리면, 부산의 경우는 수도권과 다른 모습을 보입니다. 2010년 이후 수도권 주택시장이 장기간 불황을 겪었다면 부산은 수도권이 호조를 보이던 2006년이후 2010년까지 극심한 불황을 겪었습니다. 대신 2010년 이후 회복세를 보이다가 호황국면으로 이어졌는데요. 수도권과 부산은 풍선효과처럼 한 곳을 누르면 다른 곳이 부풀어 오르는 모습을 띠곤 했습니다.

2015년에 들어서는 부산지역에 공급과잉에 따른 주택시장 조정국면에 접어들 것이라는 전문가들의 진단이 많았는데요. 결과를 보면 오히려 청약경쟁률은 더욱 치솟고 있습니다. 수도권과 함께 부산이 동반상승세를 이어가는 모습입니다. 이를 두고 과열이라고 판단하는 전문가들도 상당수 있습니다. 

공급물량은 2014년 폭발적으로 증가한 뒤 2015년과 2016년 점진적으로 줄어드는 모습입니다. 하지만 청약에 참여하는 사람들은 역으로 2016년에 누적 131만2742건에 이르러 2014년 청약접수건에 비해 3배 이상 확장됐습니다. 꾸준히 부산지역 청약현장에 참여하는 청약자들이 그만큼 많다는 뜻이 되겠습니다. 

부산광역시 아파트의 4년간 평균경쟁률은 무려 57.11대1에 이릅니다. 총 청약접수대상 세대수는 5만2937세대(특별공급 제외) 였는데 청약통장이 무려 302만3348건이 사용됐기 때문입니다. 다른 지역과 비교할 수 없을 정도로 놀라운 수치를 보여줍니다. 부산이 지난 4년간 청약시장의 중심이었다고 말해도 과언이 아니겠습니다. 

2016년에는 평균경쟁률이 103.18대1로 당첨자체가 희박하다는 표현이 맞을 정도로 청약경쟁률이 높았습니다. 2015년에는 평균 81.28대1, 2014년에는 24.38대1, 2013년에는 8.36대1이었습니다. 이처럼 부산에 청약통장이 몰리는 이유는 마땅한 투자처를 찾지 못하는 투자자금이 분양권 전매를 통한 차익을 실현할 수 있는 부산으로 몰려들었기 때문인데요. 

개인적으로는 부산은 사실상 투자자 중심의 분양시장이었다고 평가하고 싶습니다. 물론 불황기 동안 새 아파트 공급이 뜸해서 새 아파트로 갈아타려는 실수요자들도 상당수 있겠지만, 경쟁이 이처럼 치열해 지려면 투자수익을 기대한 투자자들이 80%(업계에서는 청약시장이 과열된 곳에서는 가수요 80%, 실수요 20%라고 분류하는 속설에 근거한 수치) 이상 참여한 것으로 추측해 볼 수 있어서입니다. 

지난 4년간 부산지역에 청약접수를 받은 단지 중에서 가장 청약경쟁률이 높은 단지는 2016년 9월 청약한 부산 명륜자이로 평균 523.56대1의 경쟁율을 보였습니다. 청약접수건수가 가장 많은 단지 역시 명륜자이 아파트인데요. 이곳에 무려 18만1152건의 통장이 집중됐습니다. 

청약통장을 기준으로 보면, 부산에서는 도심지역 메이저 브랜드의 유망단지에는 10만 개 정도의 청약통장이 접수하려고 대기한다고 판단할 수 있겠습니다. 부산 대산 SK뷰 힐스(2015년 7월)에 14만4458건, 대연 자이(2016년8월) 14만1953건, 래미안 장전(2014년10월) 14만63건, 연제 롯데캐슬 앤 데시앙(2015년7월) 13만6712건 등 매년 10만 건 이상 접수된 단지들이 등장합니다. 

한 단지에 10만건 이상 접수된 단지는 모두 9곳이고, 5만 이상 접수된 곳도 10곳에 이릅니다. 다른 지역에서는 청약인파가 몰렸다고 평가되는 1만건 이상 접수단지가 54곳이나 됩니다. 총 154개 단지 중에서 35%를 차지할 정도로 부산의 청약열기는 뜨거웠습니다.  

청약경쟁률이 100대 1이 넘은 단지 또한 154개 전체 조사대상 단지 중에서 29곳으로 18.83%, 평균 50대 1 이상까지 확대하면 46개 단지로 10곳 중에서 7곳이 평균 50대 1 이상의 치열한 청약경쟁을 펼친 것으로 나타나고 있습니다. 사실 다른 지역에서는 이처럼 100대 1이상 단지 등으로 분류하지도 않습니다. 그런 현장이 가끔 등장하기 때문인데요. 부산은 다릅니다. 

부산 마린시티자이(2016년4월)가 450대1, 광안 더샵(2015년4월) 379대1, 해운대 자이2차(2015년6월) 363대1, 대연자이(2016년8월) 330대1, 스마트W(2016년9월) 329대1 등 300대 1이 넘는 단지가 수두록합니다. 부산의 특정지역에 집중된 것도 아닌데요. 해운대 등 신시가지와 명륜, 대연 등 도심권 재건축 재개발 단지 등 스펙트럼의 폭이 넓습니다. 

주요 단지를 거론하는 것도 힘들 정도입니다. 모바일에서 표 이미지를 보기에 불편함이 있을 텐데요. 테스트해 본 결과 불편하지만 읽을 수 있는 정도네요(스마트 기기의 화면 크기에 달렸지만). 기술적인 문제로 모바일에서 이미지를 보기 힘들 수 있어 텍스트로 가능한 풀어서 쓰려고 하지만 너무 많아서 읽기(쓰는 사람도 마찬가지로)가 지루해질 정도입니다. 2017년 부산 청약시장은 어떤 모습일지 내년 초에 정리할 때가 기대됩니다. 

2016년 부산에서는 총 53개 단지에 1만2723세대(특별공급 제외)가 공급됐고, 이곳에 131만2742건의 청약통장이 몰려서 평균경쟁률이 103.18대1에 이릅니다. 주택공급물량은 최근 4년을 기준으로 3번째를 차지했지만 청약접수건수는 가장 많은 해가 되겠습니다. 

명륜자이(9월), 대연자이(8월), 아시아드코오롱하늘채(10월), 부산거제 센트럴자이(5월)에 10만 건이 넘는 청약통장이 몰렸고요. 청약경쟁률 100대1을 기록한 단지가 13곳에 이릅니다. 2016년 조사단지가 53곳인 것을 감안하면 4곳 중 한 곳은 평균경쟁률이 100대1을 넘겼다는 의미가 되겠습니다. 

시장이 조정국면에 접어들 것이라는 전망과 달리 2016년에도 부산 아파트 청약시장은 호황을 누렸습니다. 대부분의 현장들이 1순위 마감을 기록했는데요. 특히 GS건설의 자이 브랜드가 알짜 현장을 많이 공급해 상위권에 대거 포진되었습니다. 2016년 부산 아파트 청약시장에 특징적인 부분은 1000세대급 대단지 아파트가 극히 드물었다는 점입니다. 

2015년 부산에서는 49개 현장, 1만4631세대(특별공급 제외)에 118만9189건의 청약접수가 이뤄져 평균 81.28대1의 경쟁율을 기록합니다. 이 또한 엄청난 경쟁률이고, 누적 청약접수건수인데요. 더욱 흥미로운 것은 공급된 사실상의 모든 단지가 1순위에서 청약이 마감됐다는 점입니다. 경쟁률의 차이가 있을 뿐 1순위 마감의 행진을 목격할 수 있습니다. 

청약접수가 많았던 단지는 대연 SK뷰 힐스(7월), 연제 롯데캐슬앤데시앙(7월), 해운대자이2차(6월)로 10만건이 넘는 청약통장이 몰린 현장입니다. 청약경쟁률은 광안더샵(4월)이 379대1, 해운대자이2차 363대1, SK뷰 힐스 300대1 순입니다. 10월 선보인 정관 가화만사성 더 테라스라는 단지의 청약경쟁률 또한 112대1에 달한 것에 눈길이 갑니다. 

2014년은 부산 아파트 시장에 공급측면에서 고점을 이룬 해로 기록됩니다. 도심은 물론 명지국제신도시 등 외곽지역에 대규모 공급도 함께 이뤄졌습니다. 명지국제신도시는 분양초기에는 미분양 등으로 어려움을 겪기도 했었는데, 지금은 어려웠던 시기를 기억하지 못할 정도로 청약경쟁률이 뜨겁습니다. 

조사대상 현장은 37곳으로 특별공급을 제외하고 총 1만9198세대가 일반에 청약접수를 받았습니다. 여기에 46만8057개의 청약통장이 접수됐고, 평균경쟁율은 24.38대1입니다. 가장 경쟁이 치열했던 단지는 10월 청약한 래미안 장전으로 평균 146대1입니다. 청약통장이 14만 정도 몰립니다. 12월 대신 푸르지오도 평균 131대1로 치열한 청약경쟁을 치룹니다. 11월 대연 롯데캐슬 레전드는 평균경쟁률 90대1을 기록합니다. 

개인적인 기억으로는 발빠른 서울 투자자들 외에 보수적인 서울 수도권 투자자들도 부산에 관심을 본격적으로 보이기 시작한 때가 아닐까 합니다. 반대로 부산에서 투자수익을 거둔 투자자들이 부산의 공급과잉을 우려해 서울 수도권으로 눈을 돌리기 시작한 때도 2014년이 아닐까 평가하고 싶습니다.(지극히 개인적인 경험과 소견입니다)

2013년 부산시장은 지금과 비교하면 조용합니다. 하지만 서울 수도권에 신규 공급이 어려울 정도로 힘든 시기를 겪었던 터라 부산에서 공급이 재개되고 움직임이 있는 게 건설업계에서는 힘이 되던 시절이기도 합니다. 총 15개 현장이 조사됐고, 공급세대는 6385세대(특별공급 제외), 청약접수건수는 5만3360건으로 평균경쟁률은 8.36대1입니다. 

명지국제신도시가 고전하던 때이고요. 정관신도시에도 공급이 이어지고 있습니다.  사직 롯데캐슬 더 클래식이 평균경쟁률 47대1, 이편한세상 화명2차 20대1 등이 주목받았던 현장입니다. 

서울 수도권과 엇갈리는 온도차를 보였던 부산 아파트 청약시장인데요. 최근 2년간은 수도권과 부산이 동반 호조를 보여서 이채롭습니다. 이유에 대해 생각해 봤는데요. 저금리에 따른 시중유동자금이 풍부하고, 적극적인 재테크가 요구되는 상황이라 분양권 전매를 통한 투자규모가 커지고, 접근도 수월한 편이라 청약통장 사용이 많아졌다고 해석하고 싶습니다. 정부에서 지역을 선별해서 청약규제를 강화하는 상황이라 예전 같지 않은 상황이긴 합니다. 

하지만 근본적으로 적극적인 재테크가 요구되는 현실이 변하지 않고, 청약을 억제하는 정책만 있기 때문에 어디로 튈지 지켜보는 데 집중할까 합니다. 감사합니다.