미분양 아파트 현황과 증가 가능성 점검

미분양 아파트는 주택경기 침체를 나타내는 대표적인 지표로서, 사업자 뿐만 아니라 수요자들에게도 큰 영향을 끼치는 기준으로서의 역할을 하고 있습니다. 실제로, 과거 200만호 건설 당시와 IMF 직후, 2008년 금융위기 등 총 세 차례에 걸쳐 미분양이 10만호를 넘는 시기를 겪기도 했는데요. 최근 주택시장은 2015년 이후 지속적으로 공급과잉에 대한 우려가 제기돼 왔습니다. 그렇다면 2018년 미분양 아파트 추이는 어떨지 함께 살펴보시도록 하겠습니다.

93년부터 올해 2018년까지 전국과 수도권, 비수도권의 미분양 아파트 추이입니다. 상술한 것처럼 세 차례 적체시기에서 미분양이 급증한 수치를 보였으며, 아파트 분양이 최고치를 기록했던 2015년 말에 3만호에서 6만호로 급증했으나 이후 6만호 수준에서 등락을 반복하는 수준을 기록하고 있습니다.

지역별로 살펴보면, 비수도권의 미분양이 꾸준하게 증가하고 있는 반면에, 경기도의 분양물량 증가에도 불구하고 수도권은 미분양이 지속적으로 감소하면서 주택시장의 양극화를 반영하고 있습니다. 

2018년 3월 기준으로 미분양 아파트 추이를 살펴보면, 가장 미분양 물량이 많은 지역은 경남(1만 3,149호)였으며 이중 절반이 창원지역에 집중돼 있었습니다. 다음으로 충북과 경북 순이었으며, 수도권에서는 경기지역이 가장 많은 수치를 기록했습니다.

과거 고점을 기준으로 미분양 아파트 비중은 전국 평균 35% 가량이며, 제주와 경남, 경북은 50%를 넘어선 수치를 기록했습니다. 제주는 미분양 아파트 절대적인 수치가 적기 때문에 사실상 경남지역이 미분양 아파트 물량과 고점대비 비중이 가장 높은 상황입니다. 주택공급이 적었던 서울과 주택경기 회복세를 보인 대구는 고점 대비 0.7%를 기록하며 가장 낮은 수치를 기록했습니다.

주택 규모별로 살펴본 미분양 아파트 추이입니다. 중소형 아파트인 전용면적 60~85형이 2015년을 기점으로 크게 증가해, 2018년 3월 미분양아파트의 74.9%를 기록하며 가장 큰 비중을 차지했으며, 전용면적 85형 초과의 중대형 아파트는 2009년 3월 56.3%로 절반이 넘는 비중을 기록했으나 2018년 3월 9.7%를 기록하며 10%미만으로 감소하였습니다.

준공후 미분양 아파트는 2018년 3월말 기준으로 약 1.2만호로 2009년 5월 대비 약 22% 수준을 기록했습니다. 최근 1년간 증감률을 살펴보면, 미분양 아파트 적체가 상대적으로 높은 경남과 제주, 충남 등지에서 높은 증가율을 기록하는 것을 확인할 수 있었습니다.

그렇다면 이렇게 미분양 아파트 안정세가 지속되는 이유는 무엇일까요? 다양한 원인이 있겠지만 2008년 금융위기 이후 중소형 위주의 아파트 공급 전환도 영향을 미친 것으로 분석되고 있습니다. 2000년대 중반 미분양 급증시기에는 대형 평면이 주를 이루고 있었는데요. 실수요자가 상대적으로 적기 때문에 대형 평면은 시장 침체시 미분양 아파트 급증이 불가피한 특징이 있습니다.

또한, 2000년대 후반 금융위기 당시에 대형 평면 미분양 적체, 1~2인 가구 증가 등으로 분양 규모가 크게 변화되기 시작하면서, 20~30평형대 일명 중소형 아파트가 크게 증가하고 분양 아파트 공급 규모가 대부분 중소형 아파트 위주로 구성되면서 초기 분양계약이 이뤄지지 않더라도 실수요자들의 꾸준한 해소가 가능한 상황으로 이어지고 있습니다. 

주변 시세 대비 경쟁력 있는 분양가 책정도 원인으로 작용하고 있습니다. 매매가 대비 분양가가 전반적으로 낮은 상황이 지속됨에 따라, 신규 분양시장에 수요가 지속되고 있으며, 정부의 분양가 제약 규제도 신규 분양시장에 선호도가 집중되는 원인으로 작용하고 있습니다.

미분양 아파트가 급증할 가능성이 있는지도 살펴보시겠습니다. 주택경기가 전반적으로 위축되면서, 비수도권을 중심으로 미분양 아파트가 지속적으로 증가할 것으로 전망되고 있는데요. 2018년 입주물량이 최고치를 기록하는 등 2015년 이후 시작된 공급 우려가 현실화 되면서, 완만한 증가세가 지속될 가능성이 높은 상황입니다. 또한 과거 미분양 적체기 경우 실제로 입주물량이 최고치를 기록한 이후 후행해서 증가했기 때문에, 미분양 아파트가 아직 증가하지 않는다고 해서 공급증가의 영향이 크지 않다고 보기는 어렵습니다.

하지만 미분양 아파트 급증이 지난 2000년대 금융위기와 같은 상황은 아닐거라고 분석되고 있는데요. 최근 건설사들이 실수요자 위주 중소형 아파트 위주로 분양하고 있는데다, 신혼부부 등 특별공급 대상자들에 대한 혜택으로 인해 주택경기 침체로 위축된 수요가 분양시장에 집중될 가능성이 높은 상황입니다. 이는 과거 주택경기 침체가 분양시장에 충격을 크게 준 것과는 달리, 향후 주택경기 침체 시 기존 주택시장에 충격이 크게 나타날 가능성이 있다는 설명으로도 해석할 수 있는데요.

이렇듯 미분양 아파트 증가가 주택경기에 다소 후행한다는 점을 감안하면, 미분양 아파트 증가에 대한 우려가 아직 크지는 않지만 사전적인 대응 방안은 필요한데요. 과거 정부는 2008년 지방미분양 해소 대책, 2010년 미분양 해소 대책 등을 발표하며 다양한 정책적 대응방안을 마련하였는데요. 

주택보증공사를 통해 미분양 아파트 관리지역을 선정, 지속적인 모니터링을 진행 중이며, 미분양 관리지역에서 주택을 공급할 경우 토지매입전 주택보증공사에 예비심사를 필수로 지정하였습니다. 미분양 관리지역은 수도권 4개, 지방 24개지역으로 나뉘어 관리되고 있는 상황인데요. 해당 지역에 아파트 구매 의향이 있는 분들의 경우에는 주택 청약시 미분양 관리지역 상황에 대한 세밀한 검토를 통해 관리 적용기간 및 선정사유등을 파악하시는 것을 권유드립니다.