[동향분석] 지역별 주택시장 영향요인 및 심리 변화
지역별 주택시장 영향요인 및 심리 변화
오늘은 지역별로 어떤 요인이나 심리변화가 주택시장에 영향을 주는지를 알 수 있는 리포트를 살펴보고자 합니다. 원문은 하단에 첨부파일로 첨부하오니 한 번 읽어보시면 좋을 것 같네요. 해당 내용은 KB금융지주 경영연구소 자료이며, 국토연구원 부동산시장연구센터장 박천규님의 리포트의 리뷰입니다.
1. 지역별 주택시장 영향요인 진단
주택시장에 영향을 주는 요인으로 저성장, 금리상승, 공급물량 증가 등이 꼽힙니다. 주택시장은 본질적으로 지역시장이기 때문에 영향 요인이 지역별로 상이하게 나타날 수가 있는데요. 각 지역별로 주택시장에 미치는 영향 요인을 지목하여 설문을 진행하고, 해당 내용이 상승요인으로 작용하는지 아니면 하강 요인으로 작용하는지 조사하는 내용입니다. 이러한 조사는 향후 지역별 주택시장 움직임을 해석하는데 유용한 지표로 활용이 가능하답니다.
일반적으로는 신규주택 공급을 가장 중요한 영향요인으로 지목하였습니다. 다음으로 재개발, 재건축과 같은 정비사업이 지목되었어요. 신규주택 공급은 대구, 광주, 경기, 강원, 충북, 충남, 전북, 전남, 경북, 경남, 제주, 세종 순으로 중요한 요인으로 지목되었다고 하네요. 특히 신규주택 공급은 충북 55%, 충남 59.6%로 다른 요인에 비해 압도적으로 높은 응답비율을 보였습니다. 이외 서울, 부산은 정비사업을 중요시 했고요, 울산은 지역경제 상황을 주택시장에 있어 중요한 요인으로 인식하고 있었습니다.
중개업소 역시도 신규주택 공급을 가장 중요한 요인으로 인식하고 있었습니다. 단, 일반가구에 비해 금리에 대한 응답비율이 높게 나타났습니다. 지역별로 서울, 부산, 인천, 광주는 정비사업이 영향을 준다고 응답하였으며, 울산은 지역경제상황이 영향을 준다는 응답이었습니다. 이외 지역은 신규주택 공급을 가장 중요한 요인으로 지목하였습니다.
해당 요인이 상승요인인지 아니면 위축요인인지를 묻는 질문에는 전체적으로 위축 요인이라는 응답이 높았습니다. 아무래도 신규공급이나 가계부체정책 금리인상 지역경제와 같은 이슈는 위축요인으로 느껴지기 마련이기 때문으로 생각이 되네요. 일반가구 뿐만 아니라 중개업소에서도 해당 요인들은 주택시장을 위축케 하는 요인이라는 응답이 높았습니다.
2. 지역별 주택시장 심리 진단
이번에는 지역별 주택시장의 심리지수를 살펴보도록 하겠습니다. 주택매매시장 소비심리지수는 2013년 117수준에서 2015년 135까지 상승하였습니다. 그러나 2016년에는 123 수준으로 하락하였지요. 주택매매시장 소비심리지수는 2014년까지 수도권이 비수도권에 비해 낮았던 것으로 조사되었습니다. 그러나 2015년 들어서부터 2016년에 이르기까지 비수도권에 비해 수도권이 상대적으로 높아진 것을 알 수 있습니다.
전세시장 소비심리지수는 전국 기준 120내외 수준에서 잔류하였으나 2016년 113 수준으로 하락합니다. 2015년 124포인트와 비교해보자면 11포인트 하락한 수준입니다. 전세시장 소비자심리지수는 수도권이 비수도권에 비해 높은 수준을 항시 유지해 왔습니다.
주택매매시장 소비심리지수는 2013년 2월 대비 전국 2.1포인트 / 수도권은 10.1포인트였습니다. 2014년 2015년 주택시장이 둔화국면에 진입하며 마이너스 포인트를 기록합니다. 주택전세시장 소비자심리지수는 2013년 2월 전국 -9.0 / 수도권 -5.8 이었습니다. 마찬가지로 차후 하락세를 보이며 둔화국면을 맞이합니다. 전세시장은 최근 4년 동안 동월 수준에 비해 크게 낮아진 것으로 미루어 본격적인 안정기에 접어들었다는 해석입니다.
지역별로 주택매매시장 소비심리지수를 평가한 자료도 있습니다. 해당 조사는 1. 전년 동월대비 낮은가? 2. 2013년 동월대비 낮은가? 3. 보합수준을 판단하는 115수준보다 낮은가? 이렇게 세 가지 기준에 따라 지역시장을 진단하고 있습니다. 조건에 부합할수록 소비심리지수가 낮아졌음을 의미하기 때문에, 약세지역으로 판단이 된답니다.
서울, 인천, 경기, 강원, 전북, 전남은 상위 3가지 조건에 해당하지 않습니다. 해당 지역 지수는 115보다 높을뿐더러 2013년보다 높은 수치를 보이며, 전년 동월보다도 높은 소비심리지수를 보인 강세지역으로 분류됩니다. 단, 경기지역과 전북지역은 117대 심리지수를 보여 기준점인 115와 그다지 큰 차이는 없었다고 하네요.
부산, 대전, 충북 지역은 한 가지 조건에 해당했습니다. 부산은 강세를 보여 왔던 지역이나 전년 동월 대비 지수 수준은 낮아졌습니다. 그래도 2013년 대비 지수수준은 높아 시장 약화에도 상대적으로 강세를 지속해나가는 지역으로 해석됩니다. 대전과 충북은 2013년 이후에도 반등 없이 하강 움직임을 보이던 지역입니다. 그래도 전년 동월 대비 지수수준이 높아졌으며, 절대수치도 상대적으로 높아 상승 움직임을 보일 수 있는 지역으로 해석하고 있네요. 단, 충북 주택매매시장 심리지수는 116.2로 기준점인 115와 큰 차이가 없다는 점을 염두해야 된다고 하네요.
대구, 광주, 울산, 충남, 경북은 두 가지 기준에 해당했습니다. 대구, 광주, 충남, 경북은 2013년에 비해 지수 수준이 낮으며 하강이 지속 이루어지고 있는 지역이며, 다른 지역에 비해 소비심리지수도 낮은 지역으로 나타났습니다. 예외적으로 울산은 어려운 지역경제 상황이 반영되어 소비심리지수가 낮고, 전년 동월에 비해 지수가 낮은 지역이지만 2013년 보다는 높은 수치인 것으로 나타났네요.
반면 세 가지 조건에 모두 부합한 지역은 경남이었습니다. 지역경제가 좋지 않았던 부분이 지택시장 심리에 반영되어 나타난 결과로 분석하고 있습니다.
향후 주택시장 전망에 대한 설문(2016년12월 기준)을 지수화 하여 살펴보면 대구, 경상도 지역이 상대적 약세를 전망하고 있었습니다. 이들은 일반인뿐만 아니라 중개업소 전망지수에서도 가장 낮은 하위지수에 포함되었다고 하네요. 일반인의 경우 서울, 부산, 대전, 경기, 강원, 전남, 세종, 제주를 상대적으로 높은 수치를 보였고요. 중개업소는 대전, 강원, 전남에 비교적 높은 수치를 보였습니다.
3. 지역별 분양시장 심리 진단
2016년 8월 기준으로 중개업소 대상 청약시장 분위기 인식조사 결과를 살펴보겠습니다. 보통이라는 응답이 42.4%로 가장 많았고, 과열되었다는 응답 역시도 그에 못지않는 35.8%에 달했습니다. 침체라는 응답은 21.8%로 나타났습니다. 과열 우세 지역은 서울, 부산, 강원, 세종 등으로 답변하였습니다. 과열우세지역은 11.3 대첵을 통해 1순위 및 전매제한 기간 등이 강화되기도 하였습니다. 침체 우세응답에는 대구, 광주, 울산, 충북, 충남, 전북, 경북, 경남 등이 지목되었습니다.
청약시장이 과열되었다고 응답한 사람들을 대상으로 그 이유에 대해 추가 설문을 진행한 결과입니다. 이에 대다수인 82.6%가 프리미엄을 기대하는 투자수요 때문이라는 답변을 하였습니다. 수도권에 비해 비수도권에서 더 높게 나타났습니다. 단기 매매차익을 얻으려는 투자수요가 청약시장에 대거 진입하면서 청약 경쟁률이 높아지고 과열 우려 역시도 증대되었다는 판단입니다.
이번에는 2017년 2월 중개업소를 대상으로 조사한 결과입니다. 분양가격이 높다는 응답이 62.8%로 가장 높았습니다. 비수도권이 수도권에 비해 상대적으로 아파트 분양가가 높은 수준이라고 인식하고 있었습니다. 반면 인천과 세종은 분양가가 적정한 수준이라거나 낮은 수준이라는 응답이 많은 것으로 집계 되었습니다.
아파트 분양성에 가장 큰 영향을 미치는 요인에 대한 질문에는 입지를 가장 큰 요인으로 꼽았습니다. 그 다음으로 투자가치, 분양가격이 뒤를 이었습니다. 입지는 수도권이 비수도권에 비해 높은 수치를 보였습니다. 특이하게도 제주에서는 투자가치가 입지보다도 높은 응답률을 보였습니다.
원문출처 : KB금융지주 경영연구소
[포커스이슈]+지역별+주택시장+영향요인+및+심리변화.pdf