부동산 대출규제 한눈에 알아보기 LTV, DTI, DSR, RTI

부동산 대출규제 한눈에 알아보기 LTV, DTI, DSR, RTI

  정부의 부동산 규제가 대출규제로까지 영역을 확장하였습니다. 앞서 정부에서는 가계부채 대책의 일환으로 주택담보대출과, 총부채상환비율의 규제를 강화한 바 있는데요. 올해부터는 신DTI와 총체적상환능력비율을 시행하였는데요. LTV, DTI, 신DTI, DSR 같은 대출 관련 용어가 쏟아져 나오면서 생소해 하시는 분들이 많으시더라고요. 그래서 오늘은 부동산 대출규제 관련 용어 설명을 드리도록 하겠습니다.

◆ LTV 주택담보대출비율

  LTV는 담보대출비율을 의미합니다. 대체로 수요자들이 가장 처음 접하고 많이 이용하는 상품이 바로 주택담보대출이죠. 주택담보대출이란 말 그대로 주택을 담보로 하여 대출을 받는 상품을 의미합니다. 여기까지는 이해가 되시겠지요? 

  LTV는 Loan To Value ratio의 약자입니다. 말 그대로 담보대출비율을 의미하는데, 담보물이 주택일 경우 주택담보대출이 됩니다. 담보물 가치를 대출한도에 대비하여 백분율로 환산한 것이에요. 비율은 대출한도를 주택가격으로 나눈 것에서 100을 곱해주는 공식으로 책정이 되어요. (주택담보대출금액+선순위채권+임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금)÷담보가치

◆ DTI 총부채상환비율

  DTI는 Debt To Income ratio의 약자입니다. 총부채상환비율을 의미해요. 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산비율을 의미합니다. 대출 상환금액이 소득의 일정 비율을 넘지 않도록 제한하기 위해 실시하는 제도이지요. 금융기관이 대출금액을 산정 할 때 대출자의 상환능력을 검증하기 위해 활용합니다. 예상원리금 상환액을 연간소득으로 나눈 뒤 100을 곱해주면, 연간소득에 대한 예상원리금 상환액 비율 계산이 가능합니다. (주택담보대출금액+선순위채권+임차보증금 및 최우선변제 소액임차보증금)÷연 소득

◆ 투기과열지구 LTV / DTI 축소

  투기과열지구에 해당하는 서울 전역 25개구, 과천, 세종 등의 경우 LTV와 DTI 한도를 각각 40%로 축소했습니다. 기존에는 LTV 60%, DTI 50%였습니다. 여기에 주택담보대출을 1건이라도 이미 보유한 세대는 각각 30%로 추가 10% 하향된 한도를 적용 받습니다.

  단 투기과열지구라 하더라도 부부합산 연소득 합산 7000만원 이하 무주택 세대주는 완화 된 대출 규제를 적용받을 수 있습니다. 이 경우 각각 50%가 적용된다고 하네요. 또 최근 발표 된 '서민·실수요자 주거안정을 위한 금융지원 방안'을 논의에 의하면 신혼부부와 다자녀가구의 LTV/DTI 규제 완화는 물론이고, 소득기준도 8500만원 이하로 완화해줄 계획이라고 합니다.

◆ 신DTI 

  올해 도입 된 신총부채상환비율, 신DTI는 모든 주택원리금을 소득으로 나누게 되어, 한 건 이상 대출을 받은 경우 추가로 대출을 받기 어렵습니다. 다주택자 투기를 억제하기 위해 도입한 제도로, 기존의 DTI가 건별로 대출이 가능하던 것과는 차이를 보입니다. 신DTI는 금융회사 대출의 연간 원리금 상환액을 연 소득으로 나눕니다. 다만 DSR과 달리 주택담보대출만 봅니다.

◆ RTI 임대업이자상환비율

  RTI라는 개념도 소개가 되었습니다. 임대업이자상환비율 Rent To Interest ratio 이라는 제도인데요. 자영업자 및 부동산 임대사업자 부채를 관리하는 제도입니다. 자영업자나 임대업자가 돈을 벌어 이자를 낼 능력이 얼마나 되는지를 나타내는 지표로, 계산식은 연간임대소득÷이자비용입니다. 단 다른 규제비율처럼 도입 된 상태가 아니라 아직까지는 참고지표로 삼고 있습니다. 

◆ DSR 총체적상환능력비율

  다음으로 DSR을 알아보겠는데요. DSR은 기존의 어떤 대출규제보다도 강력한 규제책입니다. 주택담보대출 원리금은 물론이고 마이너스통장, 학자금대출, 신용대출, 자동차할부, 카드론 등 금융권에서 받은 모든 대출의 원리금 상환액까지 따져보는 제도가 DSR입니다. 주택담보대출에만 초점을 맞추고 있는 신DTI보다 넓은 부채 범위를 포괄적으로 따져, 그만큼 대출 한도를 축소시키는 제도입니다.

  모든 금융권 대출의 원래금 상환액을 따져본다고 하니 DSR이라는 제도가 참 무시무시 할 것 같지요? 그러나 실제로 DSR 시행하고 난 후의 결과는 의외입니다. 가계부채는 오히려 더 늘어난 것으로 나타났기 때문이지요.DSR이 도입되기 한 달 전 미리 대출을 받고자 하는 수요가 몰리기도 했는데요. DSR이 도입 된 후에도 가계대출 증가세는 멈추지 않았다고 합니다. 오히려 그 이전 한 달 증가액의 1.5배로 증가세는 한층 강화되었다는 조사결과인데요. 

  DSR 대출 허들이 너무 높은 탓일까요. LTV나 신DTI를 통과한 경우 DSR의 이유로 대출이 거절 된 사례가 없었다고 합니다. 5대 시중은행은 대체로 고DSR 분류 기준을 100%로 잡은 후 신용대출의 경우 150%, 담보대출은 200% 대출 가능 마지노선으로 설정했다고 합니다. 

  만약 기존에 주택담보대출이 있는 수도권 거주자가 추가로 돈을 빌리려면 LTV기준 60% 이하, DTI 50% 미만이어야 하는데요. 해당 기준만 충족하면 DSR 담보대출 한계 기준인 200%를 넘기기 쉽지 않습니다. 주택담보대출을 제외한 다른 대출 원리금 상환액이 연소득 150%를 넘기기가 사실상 어렵다고 해요. 대게 가계대출에서 주택담보대출이 차지하는 비중이 70%가량이기 때문이라고 하네요.

  DSR 규제 대상자가 되려면 주택담보대출(이미 DTI에서 50%로 제한되었기 때문에)을 제외한, 각종 대출과 마이너스 통장 등이 150%가 넘어야 하는 계산이 나오기 때문에 DSR 제한으로 대출이 거절되는 경우는 거의 없었다고 합니다.