[상업시설] 상가 종류에 따른 투자 노하우 알아보기

 

상업시설 · 상가 종류에 따른 투자 노하우 알아보기

  상가는 수익형부동산에 있어서는 거의 상징적인 존재입니다. 전문 부동산 투자자뿐만 아니라, 대중적으로 은퇴를 앞 둔 중년들이 안정적인 노후를 위해 상가 투자에 나서고 있습니다. 

  통상적으로 상가투자라 하면, 역세권 등 접근성이 탁월하여 유동인구의 유입이 활발한 중심상권을 좋은 투자처로 꼽아왔습니다. 통상적으로 입지가 좋으면 따로 광고비용을 들이지 않아도 인지도를 높일 수 있기 때문입니다. 임대료 수준이나 공실률을 살피고, 현재 뿐만 아니라 과거 임대료도 확인을 해봐야 임대료가 내림세인지 아닌지를 파악 가능합니다. 또 권리금이 어느 정도는 있는 상가에 투자한다거나 하는 상가 투자 노하우가 존재했습니다. 그리고 여기에 하나 더. 최근에는 상가 투자에 있어 한 가지 더 고려해 볼 점이 생겼습니다. 바로 상가의 종류선택입니다.

  최근에는 주거 환경과 라이프스타일이 보다 다양해지면서, 그에 따른 상가의 형태도 과거보다 세분화가 이루어졌습니다. 근린상가, 단지 내 상가, 주상복합, 전문테마 상가, 쇼핑몰 등 다양한 형태의 상가가 선보여지고 있습니다. 각기 상점마다 특장점이 다르기 때문에, 상가에 투자 할 때는 상가별 특성을 파악하는 것이 좋습니다. 상가 종류에 따라 안정성과 수익성이 천차만별이기 때문에, 성공적 투자를 위해서는 필히 확인해보셔야 할 부분 되겠습니다. 

  근린상가나 단지 내 상가는 아파트단지가 밀집 된 주거인접 상권입니다. 따라서 라이프스타일을 소비할 수 있는 서비스업, 생필품 판매 등이 권장업종이 되겠습니다. 이런 상권의 경우 안정적 고정수입을 낼 수 있으나 중심상권에 비해 수요층이 한정적이라는 단점을 가지고 있습니다. 테마상가나 쇼핑몰 등은 중심상권으로 분류가 되는데, 이 경우 다양한 고객을 흡수할 수 있는 장점을 가지고 있으나 투자리스크가 있을 수 있어 주의를 요합니다. 어떤 상가를 선택하느냐가 안정성이나 수익성에 영향을 미치기 때문에 상가 투자를 할 때는 종류 역시도 잘 고려해 본 후 선택하시는 게 좋습니다.

  그럼 지금부터 각 상가의 특성에 대해서 살펴보도록 하겠습니다.

01. 근린상가

  주거지역 생활권에 인접한 상가를 의미합니다. 규모는 2~5층의 건물정도로, 상권은 거주지를 배후하며, 생활편의 소매점, 일용품점, 학원, 병원, 제과점, 휴게식당, 약국, 우체국 등 생활편의 시설 및 서비스 업종이 입점합니다. 대체로 주택에서 걸어서 이용 가능한 도로변 상가입니다. 4~5층은 주택이 들어서는 경우도 있습니다.

  건축법상 제1종과 제2종 및 일부 판매시설이 있습니다. 여기서 제1종은 생활에 필수적인 시설로 구분되어있습니다. 제2종은 1종보다 소프트한 개념으로, 취미나 여가생활에 유용한 업종으로 구성됩니다. 1종과 2종의 면적별 가능업종도 다르기 때문에, 기준에 초과되지 않는지 투자에 앞서 입점 가능 업종 및 용도를 확인 해보시는 게 좋습니다. 

  거주지를 배후하는 만큼 접근성이 좋기 때문에 어느 정도 고정 배후수요를 확보할 수 있습니다. 뿐만 아니라 단지나 건물 내에 포함되는 상가는 아니기 때문에 유동인구 흡수에 있어서도 비교적 유리한 편입니다. 따라서 단지나 건물에 딸려있는 있는 상가보다는 수익성이 높은 것으로 알려져 있습니다. 최근에는 규모도 점점 커지고 형식도 다양하며 전문화 되고 있습니다. 

  근린상가는 입지의 영향을 많이 받는 상가입니다. 따라서 역세권이나, 대로변 정류소 근처에 자리하고 있는 게 좋습니다. 단지 내 상가에 비해 고정수요가 안정적이지 않기 때문에 유동인구가 많은 지역인지가 중요한 것입니다. 인근에 공원이나 휴게 시설이 있는 조건도 좋습니다. 출근길 상권보다는 퇴근길 상권ㄴ을 형성하는 상가가 유리합니다. 눈에 잘 띄는 저층이 유리하지만, 병원이나 은행 같은 경우 가격이 비교적 저렴한 2층 이상이어도 괜찮습니다. 병원이나 은행 같은 시설은 초기 시설비용은 많이 들지만, 임차기간이 길고 안정적인 것이 특징입니다. 

  유동인구에 의지하는 만큼 입지적으로 상가를 고를 때 주의가 필요합니다. 신도시 지역 내 소형 상가는 피하는 것이 좋 상권 내 동일점포 간 경쟁관계도 형성 안정성 떨어지기 마련이니 업종 선택 역시도 주의를 기울여야 합니다. 또한 택지지구에서는 상권 활성화가 이루어지려면 입주가 시작되고 3~5년 정도 걸린다는 점도 유념해야 합니다.

  근린상가 지역에 있는 주택형 상가는 ‘상가주택’이라고 명명합니다. 일반적으로 1~2층을 상가로, 3~5층은 주택으로 활용하는 상가를 의미합니다. 2003년도 초반까지 저금리기조를 이용하여 본인이 살던 단독 주택을 허물고 상가 주택을 지어 활용하던 방식입니다. 1~2층은 상가로, 나머지는 거주 혹은 임대하는 형태를 상가주택이라고 합니다. 

02. 아파트 단지 내 상가

  상가 투자 경험이 없는 투자자에게는 아파트 단지 내 상가가 안정적으로 꼽히고 있습니다. 일반인이 가장 접근하기 쉬운 상가 투자방법이기도 합니다. 단지 입주민을 기본적으로 배후수요로 두고 있기 때문에 다른 상가들에 비해 안정성이 높은 것으로 평가되고 있습니다. 비교적 꾸준히 임차인을 구할 수 있기 때문입니다. 

  다른 종류의 상가들에 비해 치열하게 경쟁을 하지 않아도 꾸준한 수익을 낼 수 있습니다. 다만 단지 내 상가 특성상 한정 된 수요를 타깃으로 하는 만큼 수익성은 다른 상가들에 비해 낮은 것으로 알려져 있습니다. 중심상권에 비해 유동인구 흡수가 어려운 점은 단지 내 상가의 단점입니다. 따라서 단지 내 상가는 투자하기에 앞서 세대수와 상가 비율 등을 따져보는 게 좋습니다. 

  단지 내 상가를 짓는 이유는 아파트 건설 시 주택건설기준에 따라 주민 편의시설을 설치해야 하기 때문입니다. 단지 내 상가의 경우 상가가 마냥 단지 입구에 있다고 좋은 게 아닙니다. 입주민 이동 동선 상에 있는 것이 가장 바람직합니다. 

  일단 1000세대 이상의 대단지라면 고정 고객은 확보했다고 평가를 합니다. 간혹 500가구에 불과한 단지도 업종에 따라 안정적이고 높은 수익을 낼 수 있습니다. 그렇다 하더라도 단지 내 상가는 입주가구 대비 상가 비율을 따져보는 것이 좋습니다. 배후 수요가 많다 하더라도 입점 업종이 겹쳐 버리면 임차인을 구하기 어려울 수 있기 때문입니다. 100가구 당 1점포를 넘지 않는 것이 좋다고 합니다. 

  중대형보다는 중소형으로 구성 된 단지가 상권형성에 유리하다고들 합니다. 중대형 입주자의 경우 생활수준이 높은 만큼 단지 내 상가 이용률이 떨어지며, 자가 소유 비중이 높기 때문에 근교에 대형마트나 백화점이 없다 하더라도 쇼핑을 하러 멀리 출타할 여력이 되기 때문입니다. 이런 이유로 중소형의 단지 내 상가 이용률이 더 높다고 통상적으로 알려져 있습니다. 

  단지 내 상가는 대체로 식료품점, 수퍼마켓, 제과점, 부동산 중개업소, 세탁소, 학원, 사무실, 미용실 등 생활밀착형 업종이 권장됩니다. 보시다시피 입종 업종이 대체로 생활밀착형이기 때문에 주변 상권과의 경쟁관계를 충분히 고려하여야 하며, 인근에 백화점이나 대형마트 유무 여부를 꼭 확인하셔야 합니다. 단지 외부 점포와 중복 될 수 있는 업종과 더불어, 의류점과 같은 업종도 피하는 것이 좋다고 합니다. 이 외에 제한 된 업종도 있으므로 창업을 원하는 경우라면 미리 잘 알아보고 계약하셔야 합니다.

  위에서 언급한 해당 조건만 잘 갖추고 있다면, 수요자의 외부 유출이 적어 일대 수요를 독점할 수 있다는 장점을 가지고 있습니다. 중심상권보다 임대료가 저렴하여 소액투자가 가능하며, 업종에 따라 투자대비 좋은 수익을 내는 것도 가능합니다. 단지 내 상가는 교육시설과 가까운 경우가 많아 가족단위 고객 뿐 아니라 학생, 교사, 주부 등의 고정 수요 확보여 용의합니다.

03. 쇼핑몰

  쇼핑몰은 백화점 정도 규모의 대형 상가를 이르는 말입니다. 크기와 업종은 백화점 수준이나, 사실 백화점과는 차이가 있습니다. 백화점의 경우 점포 대부분을 기업체에서 운영하는 방식이지만, 쇼핑몰은 점포를 개인에게 분양한 것이라 점포마다 점주가 따로 있습니다.  운영 역시도 개인이나 상가위원회에서 맡아서 합니다. 

  유동인구가 많은 중심상업지구에 위치하기 때문에 고객 흡입력이 상당히 좋습니다. 일반 상가보다는 고급스럽고 전문화 되어 있기 때문에 고객 유치에 있어서 유리합니다. 또한 개인이 점주로 운영하는 만큼 서비스가 친절하며, 백화점처럼 정가제도 아니기 때문에 일부 흥정도 가능하여 물품 가격이 비교적 저렴한 것이 특징입니다. 

  쇼핑몰은 내에 여러 동종업종이 함께 운영되는 체계이기 때문에 그만큼 경쟁이 치열합니다. 또 일반 상가에 비해 경기침체나 불황에 리스크 부담이 큰 편입니다. 거기다 점주가 제각각인 탓에 상가에 따라 일관성이나 통일성이 부족한 경우도 있습니다.

04. 전문 테마상가

  하나의 업종을 주제로 삼아 관련 업종을 집단화시킨 상가를 전문 테마상가라고 부릅니다. 상가건물 전체가 단일 콘셉트를 가지고 있다는 점에서 차별화 되어 있습니다. 대표적으로 용산전자상가, 동대문 의류상가, 구로 공구상가를 예로 들 수 있겠습니다. 전문 테마 상가는 1990년도 초 유행하기 시작하여 전자제품, 교육, 엔터테인먼트, 의류 등 다방면으로 시장을 넓혀 나갔습니다. 

  오늘날 가장 흔하게 볼 수 있는 것은 패션 상가이고, 아동용품 상가, 전자상가, 한약 상가, 애완용품 상가 등 의외로 꽤 종류도 다양합니다. 같은 업종이 밀집되어 있는 만큼 가격이 저렴한 것이 특징입니다. 또한 종류도 다양해서 소비자로 하여금 최적의 상품을 선택할 수 있는 장점을 가지고 있습니다. 

  전문 테마상가는 대체로 기존 상권이 형성된 곳에 지어지기 때문에 일부 지역에 편중되어 있는 경우가 많습니다. 이런 이유로 다소 접근성이 떨어질 수 있습니다. 유사 업종끼리 모여 있는 만큼 경쟁이 치열합니다. 또한 실물경기에도 상당히 민감하게 반응한다는 단점을 가지고 있습니다. 이런 이유에서 일반상가들에 비교해 리스크가 큰 것으로 분류되고 있습니다.

 

05. 주상복합 상가

  주상복합 건물은 주거공간과 상업공간이 공존하는 건축 형태로 90%의 주거공간, 10%의 상업공간으로 건축됩니다. 20층 건물일 경우 1~4층 정도가 상가시설로 지어집니다. 대부분 도심지나 역세권에 위치하고 있기 때문에 교통이 편리하고 접근성도 뛰어난 편에 속합니다. 

  주상복합 상가는 주거단지 규모가 크지 않아 배후수요가 적을 수 있습니다. 때문에 인근 배후수요 부분을 충분히 고려하는 것이 좋습니다. 또, 주상복합상가는 전용면적 비율이 근린생활시설 대비 적을 수 있습니다. 따라서 전용률을 따져봐야 합니다.

  지금까지 다양한 형태의 상가 투자 방법을 살펴보았습니다. 베이비부머의 은퇴가 시작됨에 따라 수익형 상가에 대한 관심은 나날이 높아져가고 있습니다. 각기 종류에 따라 장단점이 다른 만큼 상가 투자를 염두하고 계시다면, 상가 종류도 한 번 꼼꼼히 따져보시는 게 좋겠습니다.