운정신도시 아이파크 평가보고

운정신도시 아이파크 분석 보고

[분석=디엠지미디어 콘텐츠팀] 경기도 파주시에 위치한 운정신도시에 최근 의미 있는 분양현장이 등장해서 내 집 마련 수요자들과 주택업계의 관심을 끌고 있다. 지난해 12월 모델하우스를 오픈한 운정신도시 아이파크로 이 단지는 운정신도시 내 분양된 단지 중 최대 청약인파가 몰린 것으로 알려졌다.

단지 자체의 특징적인 부분도 뚜렷하다. 3042세대의 대단지로 중소형은 국민주택으로 공공분양을 통해 공급되고, 중대형은 민간주택으로 민간분양방식으로 입주자를 모집했다. 공공주택에도 메이저 브랜드인 아이파크를 함께 사용함으로써 단지의 가치를 높였다는 점이 단지에는 상당한 강점으로 작용할 것으로 보인다. 이 덕에 힐스테이트, 푸르지오, 아이파크로 이어지는 대규모 메이저 브랜드 타운이 형성될 수 있게 된 것으로 향후 운정신도시에서 해당 지역의 가치가 상승할 때 큰 역할을 할 것으로 평가된다.

입지여건, 단지가치, 시장상황 등 다양한 측면에서 단지의 가치를 분석할 수 있겠다. 이 글은 다각도로 분석된 가치를 종합한 결과를 담고 있다. 결론적으로 운정신도시 아이파크에 대해서는 [중장기적으로 단지의 가치 상승을 기대할 수 있는 호재들이 파주지역에서 정상급에 속하고, 상품성 역시 이 가치상승 요인을 잘 반영할 수 있도록 선보인 단지]로 분석, 평가된다.

아래 글에서는 위와 같은 분석결과에 대한 이유를 소개한다. 먼저 운정신도시 아이파크에 대해 살펴보고, 단지에 대한 내 집 마련 수요자들과 전문가들의 평가 및 반응을 소개한 뒤 그 원인과 향후 단지에 대한 전망까지 정리할 예정이다. 소비자들의 선택과 전문가들의 반응 역시 본 분석의 결론과 다르지 않다. 일부 요소에 대해서는 이견이 있기도 했다. 

■[단지개요]운정신도시 아이파크

운정신도시 아이파크는 지하 2층~지상 최고 29층 30개 동, 전용면적 59~109㎡ 총 3042세대로 운정신도시 내 최대 규모다. 전용 85㎡이하 2505세대는 국민주택으로, 전용 85㎡초과 537세대는 민영주택으로 공급된다. 입주는 2020년 7월 예정이다.

단지는 4베이(Bay) 판상형 중심의 평면으로 최대 약 100m의 넓은 동간 거리를 확보해 가구별 통풍과 채광을 극대화시켰다. 주부들의 동선을 고려한 ‘ㄷ’자형 주방과 알파룸, 드레스룸, 펜트리 등 수납공간도 풍부하다. 일부 전용 109㎡형은 별도의 출입문을 갖춰 2세대 분리가 가능한 부분 임대형 세대를 선보였다.

단지의 조경면적은 약 45%에 달한다. 곳곳엔 8개의 주제로 테마공원이 들어선다. 근린생활시설과 상업시설을 연계한 특화가로도 마련된다. 단지중심부의 오픈스페이스형(1.1㎞) 산책로와 단지 순환형 (1.7㎞)의 산책로에서 여가활동을 즐길 수 있다. 차량 5분 거리엔 72만5000㎡ 규모의 운정 호수공원이, 운정건강공원은 걸어서 10분 거리다. 단지와 접해 초등학교가 신설될 예정이다. 동패초ㆍ중ㆍ고, 운정고(자율형 공립고)도 도보권이다. 

■[현황정리] 청약 및 계약 결과

모델하우스 오픈과 청약당시부터 단지에 대한 인기를 상당했다. 오픈 당시 이데일리에서는 이렇게 보도했다. 수도권 광역급행고속철도(GTX)-A노선 수혜가 기대되는 운정신도시 아이파크에 주말 내내 예비 청약자들의 발길이 이어졌다. 회사에 따르면 지난 15일 문을 연 경기도 파주시 운정신도시 A26블록의 ‘운정신도시 아이파크’ 모델하우스에는 주말 3일 동안 2만7000여명이 내방객들이 몰렸다.

이 아파트는 지난달 GTX-A노선 파주연장 구간 예비타당성 조사 통과 이후 운정신도시에서 첫 공급되는 단지로 분양 전부터 수요자들의 큰 관심을 끌었다. 주말 내내 이어지는 영하권의 매서운 날씨 속에서도 개관 전부터 입장을 기다리는 사람들이 긴 줄을 서는 등 분양에 대한 높은 관심을 실감케 했다.

모델하우스 내부 모형도 앞에는 도우미들의 설명을 듣는 사람들로 북적였다. 전체 가구의 82% 가량이 국민주택으로 공급되는 만큼 상담석에는 청약자격을 꼼꼼하게 확인하려는 사람들로 가득찼다. 운정신도시 와동동에 거주하는 김모씨(52세)는 “대단지 브랜드 아파트에 GTX A노선을 보다 가깝게 누릴 수 있어 개통되면 가치가 더 높아 질 것 같다”며 “주변에 생활인프라도 풍부해 거주를 하는데 불편함도 없을 것 같고, 운정3지구 개발에 따른 수혜도 기대돼 청약을 고려하고 있다”고 말했다.

모델하우스 오픈 당시의 열기는 청약으로 이어졌다. 청약과 관련해서는 헤럴드경제에 기사를 살펴본다. ....(지난해 12월)26일 금융결제원에 따르면 21일부터 22일까지 청약접수를 받은 단지의 청약 결과, 특별공급을 제외한 2580가구 모집에 6215명이 몰리면서 2.41대 1의 경쟁률을 기록했다. 전용 59㎡A는 110가구 모집에 1391명이 몰려 12.65대 1의 최고경쟁률을 보였다....

다른 기사에서는 지금까지 파주시에서 가장 많은 청약접수를 받은 단지는 2007년 11월 운정신도시 와동동에 공급된 가람마을 11단지 동문굿모닝힐로 3999명이 접수한 것으로 나타났다. 파주시의 경우, 수요자들의 경험적으로 청약통장을 잘 사용하지 않으려는 경향이 강한 지역임은 감안하면 상당한 관심이 아닐 수 없다.

또한 전용 85㎡이하 중소형은 청약요건이 상대적으로 까다로운 국민주택이었음을 감안하면 청약관심은 수치보다 더 뜨거웠음을 짐작할 수 있다. 상대적으로 인기가 덜하다는 중대형(어쩌면 수요자들에게 인기가 없어 미분양의 상징처럼 되어버린)의 청약경쟁률이 4.56대1에 달했다. 물론 1순위 청약통장이다. 

[사진설명] 지난 1월 24일부터 모델하우스에서 진행된 운정신도시 아이파크 국민주택 계약 현장 전경.

중소형에 해당하는 국민주택에 앞서 계약이 이뤄진 중대형인 민간주택은 계약 초기에 100% 완료되는 등 파주 운정신도시에서는 이례적(?)이라고 평가될 정도로 수요자들의 호응을 얻었다. 당연히 국민주택에 당첨된 수요자들 역시 계약에 적극 나서는 모습이다. 정당계약 첫 날 모델하우스를 방문한 당첨자들은 계약서 작성을 위해 3~4시간을 기다리는 경우도 흔했다. 이런 모습 역시 파주 운정신도시에서는 보기 드문 광경이다. 

■[원인분석]우수한 상품성과 강력한 미래가치

운정신도시 아이파크는 높은 청약률과 조기 분양마감이라는 결과만으로 성공적인 분양이다. 이처럼 분양이 성공할 수 있는 이유는 무엇을까? 단지의 장점이 강력하고 약점은 없었던 것일까? 그렇지는 않다. 다만, 약점보다는 강점을 주목할 수 있도록 단지의 상품성이 우수했고, 현재보다는 미래가치를 주목할 수 있었기 때문에 성공했다는 평을 듣는다. 

보수적으로 강조한 GTX 파주연장 수혜단지, 운정신도시 아이파크

운정신도시 아이파크의 호재 중에서 표면적으로 가장 강력한 호재는 GTX A노선의 예비타당성 조사결과가 오픈을 앞둔 시점에서 발표됐다는 점이다. 실제 단지는 GTX A노선 파주연장구간의 수혜단지로 꼽혔다. GTX A노선 파주 연장안이 2017년 11월 정부의 예비타당성 조사를 통과했다.

이후 12월에는 중앙 민간투자사업심의위원회에서 민자시설사업 기본계획 고시안도 최종 통과됐다. 국토교통부는 올 상반기 중으로 우선협상대상자를 선정하고, 오는 2023년 개통을 목표로 하고 있다. 이 노선이 완공되면 운정신도시에서 서울역까지 약 10분대, 삼성역까지 약 20분대 도착이 가능하다.

또한 최근 부동산전문카페 등에서는 예비타당성 보고서에 담긴 운정역(가칭)의 위치가 공개되면서 운정신도시 아이파크의 가치는 더욱 부각되고 있다. 일단 계획사항이기 때문에 확정이라고 말하긴 어렵겠지만, 저렇게까지 고심끝에 결정한 걸 바꾸려면 더 힘들기 때문에 대개가 계획에서 큰 차이가 없는 게 보통이겠다. 

[사진설명] 운정신도시 아이파크 인근 중심상업지구에 GTX 운정역이 들어설 예정이라는 계획도(출처:붇옹산카페)

이 같은 대형 호재를 운정신도시 아이파크는 구체적으로 강조하지 않는다. 홍보자료와 홈페이지 등을 봐도 단지 인근에 운정역을 표기해 놓은 자료를 찾을 수 없다. 오히려 파주 연장노선 마저 구체적으로 표현하고 있지 않다. 상대적으로 보수적으로 단지의 가치를 홍보하는 전략 속에서, 수요자들이 오히려 먼저 찾아내고 분석해서 가치를 스스로 확신케 하는 긍정적인 모습으로 나타났다. 실제 이런 긍정적인 시각에 일리가 있다. 

바로 옆 푸르지오의 가격 상승도 계약호조 요인 !

GTX A노선 사업이 속도를 내면서 운정신도시 내 새아파트 분양권시세도 연초부터 오름세다. 국토교통부실거래자 자료를 보면 이달 ‘운정신도시 센트럴 푸르지오’ 전용 84㎡ 24층이 4억3868만원에 거래됐다. 지난달 같은 주택형 25층이 4억 2300만원에 거래됐던 것 보다 한달 새 1500만원이상 가격이 오른 것이다.(MBN. 2018년1월17일자 기사 중) 

아래의 지도를 보면 한 달 새 1500만원 이상 오른 단지의 위치가 보인다. 운정신도시 아이파크 바로 위에 있는 단지로 올해 7월 입주예정이다. 이처럼 실거래가격을 보면, 운정신도시 아이파크의 분양가는 크게 고려대상이 되지 않은 것으로 보인다. 

수요자들은 무조건, 무조건이다. 무조건 아파트는 비싸게 느껴진다. 때문에 좀 더 분양가가 낮아져야만 하나는 이유들이 크게 들어온다. 반면 공급자들은 가능한 이윤을 많이 남기고 싶어한다. 이런 상황이 어느 현장이든 벌어지고 있지만, 운정신도시 아이파크의 경우에는 새로 들어서는 메이저 브랜드 단지들이 바로 이웃하고 있어서 비교하기 쉽다. 이 단지들 보다 가격이 비슷하거나 조금 더 비싸도 양해가 된다. 여러 이유가 있겠지만 그 만큼 새 아파트니까라는 이유만 들어도 수긍할만 하다. 

그런데 이웃 비교 대상 단지의 가격이 꾸준히 오르고 있다. 오르고 있는 상황이기 때문에 운정신도시 아이파크 당첨자는 계약하는 게 당연히 유리해지는 경우가 많아졌다. 여하튼 가격은 단지에 대한 가치로, 그 가치를 어느 정도로 보느냐에 따라 계약하느냐 마느냐를 가른다. 

그리고 계약이 완료된 시점에서 분양가의 높낮음에 대한 평가는 이익을 시행사가 더 보느냐, 아니면 최초 계약자가 더 보느냐의 문제다. 최초 계약자는 수요자이지만 모든 수요자는 아니다. 그저 청약당첨된 수요자로 향후 최소 1년 뒤 부터는 다른 수요자들에게 프리미엄을 더해 전매할 수 있다. 때문에 분양가의 높낮음을 시공사의 폭리와 같은 사회적 문제로 접근하는 것은 100% 부합되는 것이 아니다. 심지어, 건설사는 도급비용이 고정된 경우가 대부분이다. 

[사진설명]운정신도시 아이파크 주변 단지와 도로망 그리고 상업지구 위치 등이 표기된 지도이미지. GTX의 운정연장과 관련된 표기가 상당히 보수적으로 되어 있는 게 특징이다.

지도 이미지 보는 김에 주변 환경요인도 체크

인근으로도 공원도 풍부하다. 단지 가까이에 한울공원, 메아리공원 등의 소규모 공원을 비롯해 다목적운동장, 게이트볼장, 풋살경기장, 테니스장, 배드민턴장 등을 갖춘 운정건강공원, 72만 5000여㎡ 규모의 운정호수공원 등이 있어 여가활동을 쉽게 즐길 수 있는 것은 물론 단지 안팎에서 쾌적한 생활을 누릴 수 있다. 단지 건폐율도 약 13%로 낮고, 조경면적도 약 45%로 풍부하다. 

단지 곳곳에 △클라우드파크 △그린힐파크 △갤러리파크 △에버그린파크 △피크닉파크 △힐링파크 △플레이힐파크 △멀티펀파크 등 8개의 생활밀착형 테마공간이 조성되고, 근린생활시설 및 상업시설 등과 연계되는 △월컴애비뉴 △파크애비뉴 △클라우드애비뉴 등의 특화가로도 마련된다. 

단지는 또한 초등학교 예정 부지가 단지와 접해 있어 어린 자녀들이 길을 건너지 않고 안전하게 통학이 가능한 '초품아'다. 초등학교 안전통학은 물론 동패초, 동패중, 동패고, 운정고(자율형 공립고) 등의 교육시설이 모두 도보권에 있다. 호수공원 내 자유놀이실, 장난감대여, 부모소모임 등 다양한 육아지원 프로그램을 지원하는 희망장난감 도서관을 비롯해 한빛 도서관, 해솔 도서관 등 교육시설도 있다.

파주에는 이마트, 홈플러스 등 신도시에는 기본적으로 있는 대형마트는 물론 신세계, 롯데 등 명품아울렛이 자리잡고 있다. 주부들과 아이들이 살기 좋은 환경이다. 

세계적 LG디스플레이의 든든한 배후수요

수도권에 파주만큼 든든한 제조업종의 대기업이 위치하기도 어렵다. 심지어 요즘 그 대기업이 잘 나가고 있다. LCD라고 불리는 첨단 전자제품 생산의 세계적인 중심지가 바로 파주시다. 최근 시장조사기관 트렌드포스의 위츠뷰에 따르면 전세계 주요 LCD 패널 제조사의 공급량 총합은 2억6383만장으로 집계됐다. 이는 2016년 2억6041만장에 비해 1.3% 증가한 수준이다. 공급량 기준으로 가장 많은 곳은 LG디스플레이다. LG디스플레이는 지난해 5085만4000장을 공급해 1위를 차지했다. 

평면 잘 나왔다! 알파공간, 펜트리 있는 와이드한 구성

맞통풍 구조의 4Bay평면을 비롯해서 광폭 드레스룸, 펜트리 등의 수납공간 등이 풍부하다. 이는 알파공간을 옵션을 활용해서 다양하게 공간을 활용할 수 있기 때문이다. 흔히 사람들이 평면이 잘 나왔다고 말할 때에는 현관창고, 복도펜트리, 붙박이장, 넓은 드레스룸 등 수납공간이 풍부할 때 종종 쓴다. 이런 요소들을 모두 갖추고 있는 단지다. 

알파공간 또는 알파룸을 통해서 방을 여러개로 쓰거나 펜트리를 설치하고, 공간의 개방감을 넓히는 옵션을 고를 수 있는데 이 또한 내 집 마련 수요자들이 선호하는 요소다. 

전용 59㎡A의 경우 4-Bay 판상형 맞통풍 평면 구성에, ‘ㄷ’자형 주방 배치로 효율적인 동선 활용이 가능하고 펜트리, 드레스룸 등 풍부한 수납공간도 갖췄다. 84㎡A 역시 4-Bay 판상형 평면에 와이드한 거실 설계, 대형드레스룸, 자녀방 붙박이장(1개소) 등 개방감과 풍부한 수납공간을 제공한다. 또 주방과 현관 사이의 알파공간을 입주민의 라이프 스타일에 맞게 별도의 방이나 주방 더블 팬트리로 이용할 수 있다.

4-Bay 판상형 평면 구조인 전용 98㎡는 주방 알파공간과 안방 드레스룸 부분을 합쳐 별도의 방으로 사용하거나 대형드레스룸+팬트리, 주방더블팬트리 등 3가지 중 평면선택이 가능하다. 전용 109㎡B와 109㎡C는 파주시 최초로 세대분리형 설계가 적용된다. 별도의 출입문을 갖추고 있어 2세대 분리가 가능하다.

[사진설명] 주방과 식당공간을 넓게 쓰면서 수납공간을 극대화한 전용 98형 유니트 사진. 사진 좌측 바닥의 점선을 따라 벽을 세우면 별도의 룸을 확보할 수 있는 설계를 선보였다. 가족공용공간의 강화. 

현재는 대가족이지만 향후 자녀세대가 분가했을 경우, 나머지 공간을 활용해 임대수익을 올릴 수 있도록 한 설계다. 분리 세대는 전용 29㎡규모로 침실, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등을 갖추고 있어 넓은 공간활용이 가능하다. 기존 세대에는 2면 개방형 타워형 구조로, 방2개, 욕실 2개, 주방, 거실, 드레스룸 등이 갖춰지며, 개방형 주방 설계로 개방감을 극대화 했다. 

■[향후전망 및 결론]

운정신도시 아이파크는 입지여건이 좋다. 대규모 메이저 브랜드 타운(아이파크, 푸르지오, 힐스테이트 등 약 8000세대 규모)이 조성되는데다, 단지 서쪽에 중심상업지구가 조성될 예정입니다. 택지지구나 신도시 내 중심상업지구를 중심으로 집값이 강세를 보이기 때문에 입지적으로 굉장히 중요한 포인트다. 이미 기반시설을 갖춘 구도심을 정비하는 재건축·재개발 사업지와 달리 택지지구 또는 신도시는 일반적으로 중심상업지구를 중심으로 편의·교통시설이 신설되기 때문이다. 단지와 관련해서 중장기적인 호재다. 

KB부동산 시세에 따르면 지난달 30일 기준 경기도 성남시 백현동 아파트가격은 3.3㎡당 평균 2957만원이다. 백현동은 판교신도시의 중심부로 최고가 아파트가 많다. 백현동 내 ‘판교 푸르지오 그랑블’의 3.3㎡당 가격은 3263만원에 달한다. '판교 알파리움 1단지'(3.3㎡당 2999만원)이 그 뒤를 이었다. 이에 비해 판교역과 다소 떨어져 있는 '휴먼시아 9단지'는 3.3㎡당 2689만원에 가격이 형성돼 있다. 

위례신도시도 상황은 비슷하다. 위례신도시의 중심은 위례~신사선과 트램라인이 교차하는 위례중앙역 주변으로 그만큼 주변 아파트값이 높다. 장지동에서 가장 비싼 아파트는 위례중앙역과 맞붙어 있는 '위례 24 꿈에그린'으로 3.3㎡당 2686만원 수준에서 매매거래되고 있다.(매일경제, 2017년11월8일자)

여기에 GTX 파주연장 역시 메가톤급 호재인데, 중장기적으로 봐야하는 부분이다. 교통관련 호재의 경우 변수가 워낙 많다보니 길게 보는 게 마땅하는 게 많은 전문가들의 조언이다. 하지만 목표시점은 이미 정해져 있다. 2023년 완공이 목표다. 다행인 것은 GTX A노선이 GTX 중에서 가장 진척이 빠르다는 점이다. 

운정신도시 아이파크를 향한 중장기적 호재인 [1]GTX 파주연장 [2]중심상업지구 인근 [3]메어저 브랜드 타운는 상당히 매력적인 것들이다. 문제는 이런 호재를 운정신도시 아이파크가 얼마나 반영해서 단지의 가치를 높일 수 있을 것인가?라는 질문이다. 운정신도시 아이파크는 운정신도시 최대규모와 강력한 브랜드 파워, 단지의 상품경쟁력 등 여러 면에서 랜드마크 가치를 보유하고 있어 호재에 따른 가치상승을 기대해 볼 수 있을 것으로 판단된다. 

지금까지 설명한 것들이 글을 시작하면서 운정신도시 아이파크에 대해 [중장기적으로 단지의 가치 상승을 기대할 수 있는 호재들이 파주지역에서 정상급에 속하고, 상품성 역시 이 가치상승 요인을 잘 반영할 수 있도록 선보인 단지]로 분석, 평가된다고 했던 이유다.